Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону

Коротко: купить квартиру в Сербии иностранцу, физическому лицу, можно на условиях взаимности (Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, član 82a). Договор купли-продажи заключается в форме, заверенной нотариусом (Zakon o prometu nepokretnosti, član 4). Налог на переход абсолютных прав составляет 2,5% (Zakon o porezima na imovinu, član 30). В катастр документ передаёт нотариус. Нормы и тарифы приведены по состоянию на 25.10.2026.

Статья пересказывает, что написано в законах и на страницах ведомств Сербии. Это не юридическая консультация и не оценка вашей ситуации. Законы приведены по консолидированным текстам на paragraf.rs; официальная публикация актов - Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs). Номер статьи закона указан как član (čl.); stav - часть статьи, tačka - пункт.

Шаги покупки по порядку

Коротко: пять действий от выбора квартиры до записи права в катастре; у каждого есть своя норма, подробности ниже.

1. Выберите квартиру и получите выписку из катастра (izvod iz lista nepokretnosti) на неё.
2. Выясните, подходит ли вам правило взаимности (Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa, čl. 82a и 82v).
3. Проверьте, есть ли у кого-то право купить эту недвижимость раньше вас (Zakon o prometu nepokretnosti, čl. 5-10).
4. Подпишите договор у нотариуса (javni beležnik) и оплатите его работу по официальному тарифу (Zakon o prometu nepokretnosti, čl. 4; Javnobeležnička tarifa).
5. Проверьте, что документ ушёл в катастр и что налог на переход прав начислен и уплачен (подробности в разделах про катастр и налог).

Может ли иностранец купить квартиру в Сербии?

Коротко: да, закон разрешает это на условиях взаимности (uzajamnost). Закон не называет, какая страна на каком положении.

Правило записано в Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Закон об основах отношений собственности, сокращённо ZOSPO), član 82a. Для иностранного физического лица, которое не ведёт деятельность в стране, оно звучит так:

«Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Saveznoj Republici Jugoslaviji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Savezne Republike Jugoslavije.»

Перевод: иностранное физическое лицо, которое не ведёт деятельность в Союзной Республике Югославия, может на условиях взаимности приобретать право собственности на квартиру и жилой дом так же, как гражданин этой республики.

• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Zakon o svojini), član 82a, stav 2, paragraf.rs, консолидированный текст, по состоянию на 25.10.2026

В консолидированном тексте государство названо прежним именем, Savezna Republika Jugoslavija. Так норма звучит на paragraf.rs, определения взаимности в самой статье 82a нет.

Вопросы о взаимности закон адресует государственному органу. По član 82v суд или другой орган, перед которым встал вопрос о взаимности, может запросить разъяснение у органа, ведающего вопросами юстиции (в тексте - savezni organ nadležan za poslove pravde). Тот же орган даёт разъяснение и по просьбе заинтересованных лиц. Договор о приобретении права собственности по статье 82a может быть заверен, если выполнены условия для приобретения права (član 82v, stav 1). Поэтому вопрос о взаимности стоит выяснить до подписания.

В том же član 82a есть ещё две оговорки. Для иностранцев, которые ведут деятельность в стране, условия описаны отдельно: речь о недвижимости, необходимой для этой деятельности (stav 1). Федеральный закон может установить, что иностранцы не приобретают право собственности на недвижимость в отдельных районах (stav 3).

Что проверить до подписания договора?

Коротко: запросите выписку из катастра на конкретную квартиру и спросите о разрешении на использование; объявление в каталоге этих документов не заменяет.

Объявление и документ о праве собственности - разные вещи. На странице «О Krovio» сказано: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца.» Там же: «Мы не агентство и не участвуем в сделках.»

На странице «Как это работает» объяснено, где искать сведения о внешнем объявлении: «Внешнее объявление ведёт на страницу исходной площадки, где доступны актуальные сведения и контакты продавца.» Поэтому проверка квартиры остаётся за покупателем.

Основной документ о недвижимости и правах на неё - выписка из базы данных катастра недвижимости. Так её определяет Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture (čl. 2, stav 3, tačka 6). Республиканский геодезический завод (Republički geodetski zavod, RGZ) описывает заявку так: в службу катастра недвижимости (Služba za katastar nepokretnosti) подаётся запрос с названием кадастровой общины (katastarska opština) и номером кадастровой парцеллы либо именем владельца. Республиканская административная такса и такса за запрос оплачиваются по персональному номеру платежа, который выдаётся после подачи запроса (RGZ, страница «Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti»).

Ещё один официальный источник - портал GeoSrbija. RGZ пишет, что там можно посмотреть данные о конкретной недвижимости из катастра: о владении, назначении и других характеристиках. Для квартир показана расчётная стоимость, полученная по модели массовой оценки RGZ; для сделок, если данные есть, видны год заключения договора и цена в сделке (RGZ, страница «Podaci iz Registra cena nepokretnosti»).

О разрешении на использование объекта (upotrebna dozvola) говорит и закон об обороте недвижимости. По Zakon o prometu nepokretnosti, član 4a, нотариус, увидев по реестру недвижимости или иным путём, что для объекта или части здания разрешение на использование не выдано либо идёт процедура легализации, обязан предупредить стороны и внести предупреждение в документ. Если стороны против предупреждения, нотариус отказывается совершать действие. Второе предупреждение описано в član 4b: нотариус предупреждает стороны, если по особому реестру договоров (posebna evidencija) видит, что договор об обороте той же недвижимости при том же продавце уже заверялся.

Есть ли у кого-то право купить квартиру раньше вас?

Коротко: если продаётся доля в долевой собственности, продавец сначала предлагает её остальным совладельцам.

Это право называется pravo preče kupovine, право преимущественной покупки. Zakon o prometu nepokretnosti, član 5: совладелец недвижимости (suvlasnik), который собирается продать свою долю, обязан сначала предложить её остальным совладельцам. Для сельскохозяйственной земли сначала предлагают владельцу соседнего участка (član 6). Предложение даётся письменно, одновременно всем обладателям права, и содержит данные о недвижимости, цену и остальные условия (član 7). Обладатель права отвечает письменно в течение 15 дней со дня получения предложения; предложение и ответ направляют заказным письмом.

Если обладатель права за 15 дней не ответил, что принимает предложение, продавец может продать недвижимость другому лицу, но не на более благоприятных условиях (član 8). Если продавец нарушил порядок, обладатель права может потребовать в суде, чтобы недвижимость продали ему на тех же условиях (član 10). Права на квартиру, внесённые в катастр, указаны в выписке, поэтому о совладельцах стоит спросить продавца и сверить ответ с выпиской.

Почему договор подписывают у нотариуса?

Коротко: закон требует форму документа, заверенного нотариусом; договор в другой форме не имеет правового действия.

Купля-продажа квартиры относится к обороту недвижимости. Закон определяет его как передачу права собственности на недвижимость юридической сделкой, за плату или безвозмездно (Zakon o prometu nepokretnosti, član 2). К недвижимости относятся и отдельные части зданий, в том числе квартиры (član 1, stav 2). Форма договора записана в član 4:

«Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave.»

Перевод: договор об обороте недвижимости заключается в форме документа, подтверждённого нотариусом (солемнизированного).

• Zakon o prometu nepokretnosti, član 4, stav 1, paragraf.rs, консолидированный текст, по состоянию на 25.10.2026

Последствия нарушения закон формулирует так: «Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.» Перевод: договор, не заключённый способом из stav 1-3 этой статьи, не имеет правового действия.

Исключительную компетенцию имеет нотариус, на территории которого находится недвижимость; если объекты расположены на территории нескольких нотариусов, компетентен каждый из них (član 4, stav 2 и 3). После заверения нотариус сразу отправляет заверенную копию договора суду, который ведёт особый реестр договоров об обороте недвижимости (posebna evidencija) (član 4v, stav 1).

Сколько стоит работа нотариуса?

Коротко: награду нотариуса определяет официальная Javnobeležnička tarifa: число баллов по стоимости сделки, умноженное на 180 динаров без PDV (налога на добавленную стоимость). Данные на 25.10.2026.

Тариф опубликован на сайте Нотариальной палаты Сербии (страница «Tarife», редакция Sl. glasnik RS 91/2014 ... 59/2025). Палата подчёркивает, что суммы по тарифам обязательны для всех нотариусов и не могут быть предметом соглашения о другой сумме. Стоимость одного балла - 180 динаров без PDV (član 10 тарифа).

Награда считается по рыночной стоимости предмета сделки; нотариус вправе определить её сам, если названная сторонами стоимость не соответствует рыночной (član 5).

Для нотариального акта по Tarifni broj 1 награда зависит от стоимости сделки в динарах:

Граница 10 000 000 в тексте тарифа указана в обеих строках. Для стоимости больше 14 000 000 динаров награда растёт на 10 баллов за каждый начатый миллион, а общая сумма не превышает 4 000 баллов. Суммы в правом столбце - баллы, умноженные на 180.

Когда нотариус придаёт готовому частному документу силу публичного (солемнизация), награда составляет 60% от награды по Tarifni broj 1 (Tarifni broj 9). Материальные расходы по документам о правовых сделках - 8 баллов (član 14, stav 2). Расходы на судебные и административные сборы, оценку, перевод и другие необходимые траты сторона возмещает отдельно (član 16).

Вот условный пример. Допустим, стоимость предмета договора 12 000 000 динаров (число выбрано для расчёта и не показывает цены квартир). Строка таблицы даёт 280 баллов.

Для солемнизации берётся 60%, то есть 168 баллов, это 30 240 динаров. Материальные расходы - 8 баллов, 1 440 динаров. Итого 31 680 динаров без PDV. Для предварительного договора, дополнения или расторжения договора тариф называет другую долю - 50% (Tarifni broj 1); какая доля применима к конкретному договору, объясняет нотариус.

Какой налог платят при покупке и кто его платит?

Коротко: налог на переход абсолютных прав (porez na prenos apsolutnih prava) составляет 2,5% (Zakon o porezima na imovinu, čl. 30). Плательщик по закону - продавец; налоговый орган вручает ему решение с суммой налога. Льгота первого жилья (čl. 31a) записана для гражданина Сербии с постоянным местом жительства. Данные на 25.10.2026.

Налог берётся при переходе права собственности на недвижимость за плату (Zakon o porezima na imovinu, član 23). Основные правила сведены в таблицу. Источники: закон (консолидированный текст на paragraf.rs) и налоговый информатор Налогового управления Сербии (Poreska uprava Srbije, PURS) «ПОРЕЗ НА ПРЕНОС АПСОЛУТНИХ ПРАВА КОД ПРОМЕТА НЕПОКРЕТНОСТИ ДЕЦЕМБАР 2025» (purs.gov.rs).

Если договорная цена, по оценке налогового органа, ниже рыночной, орган вправе определить базу по рыночной стоимости в течение 60 дней (čl. 27, stav 2). Сумму налога считает налоговый орган и вручает продавцу решением. Для условного договора на 12 000 000 динаров (число выбрано для расчёта) база составила бы 12 000 000 динаров, а налог по ставке 2,5% - 300 000 динаров.

Нотариус участвует и здесь: он передаёт документ в катастр, откуда документы немедленно направляются в налоговый орган (čl. 34, stav 2 и 4). Если налогоплательщик-продавец - нерезидент Сербии, он обязан в течение 10 дней со дня получения дохода назначить налогового представителя и уведомить Налоговое управление (информатор PURS).

Льгота первого жилья записана в član 31a. Налог не платится на часть квартиры до 40 м² для покупателя первой квартиры и до 15 м² на каждого члена его домохозяйства, у которого с 1 июля 2006 года не было в собственности квартиры в Сербии. Первое условие: покупатель - совершеннолетний гражданин Республики Сербия с постоянным местом жительства (prebivalište) на её территории (stav 1, tačka 1). Второе условие: с 1 июля 2006 года до дня заверения договора у покупателя не было в собственности квартиры в Сербии (tačka 2).

Налог на переход прав не взимается, когда на передачу права начисляется налог на добавленную стоимость (čl. 24a, tačka 1). Ежегодный налог на имущество (porez na imovinu) - отдельная тема, здесь он не разбирается.

Как квартира записывается на вас в катастре?

Коротко: право собственности приобретается записью в катастр; документ в катастр отправляет нотариус в течение 24 часов.

По Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, član 6, stav 3, право собственности и другие вещные права приобретаются, передаются, ограничиваются или прекращаются записью, если для отдельных случаев закон не предусматривает иное. Нотариус относится к лицам, обязанным по служебной обязанности направлять документы в катастр (član 22, stav 1, tačka 2). Срок для нотариуса - 24 часа с момента составления, подтверждения или заверения документа; о направлении он выдаёт сторонам справку (član 23, stav 5, tačka 1).

В катастр вносятся имя, имя одного из родителей, фамилия, адрес и номер лица. Для иностранца это идентификационный номер из действующего проездного документа (čl. 6, stav 2 и čl. 22, stav 6).

Служба катастра проверяет формальные условия записи (član 32, stav 1). Если они выполнены, законность самой сделки служба не проверяет: этим занимался тот, кто составил, заверил и направил документ (član 32, stav 3). Если нотариус направил договор без безусловного согласия на запись (clausula intabulandi), служба вносит предварительную запись, predbeležba (član 32, stav 4). Налоговый информатор добавляет: запись собственности в катастре можно выполнить без справки об уплате налога на переход прав. Справка выдаётся по заявлению после уплаты установленного налога; при просрочке к налогу добавляется процент.

Когда запись внесена, запросите свежую выписку из катастра и сверьте данные: ваше имя, адрес квартиры, доля. Для этого подаётся такой же запрос в службу катастра недвижимости.

Что здесь не разбирается: ВНЖ, ипотека, ежегодный налог

Коротко: эти темы названы, но условия и суммы по ним в статье не приводятся.

Закон об иностранцах (Zakon o strancima) перечисляет основания временного пребывания (privremeni boravak), то есть ВНЖ. В списке для пребывания дольше 90 дней в периоде 180 дней есть основание «vlasništva nad nepokretnosti», собственность на недвижимость (član 40, stav 1, tačka 10). Условия, документы и порядок подачи в этой статье не разбираются. Ипотечное кредитование и ежегодный налог на имущество тоже не входят в статью.

Источники

Источники приведены по состоянию на 25.10.2026.

• Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Zakon o svojini) - član 82a, 82v, paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 1, 2, 4, 4a, 4b, 4v, 5-10, paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o porezima na imovinu - čl. 23, 24a, 25, 27, 30, 31a, 34, 36, paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture - čl. 2, 6, 22, 23, 32, paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o strancima - član 40, paragraf.rs, консолидированный текст
• Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
• ПОРЕЗ НА ПРЕНОС АПСОЛУТНИХ ПРАВА КОД ПРОМЕТА НЕПОКРЕТНОСТИ ДЕЦЕМБАР 2025 - налоговый информатор, Пореска управа, purs.gov.rs
• Tarife - Javnobeležnička komora Srbije, beleznik.org; текст Javnobeležnička tarifa (čl. 5, 10, 14, 16, tarifni broj 1 и 9)
• RGZ - Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti - Republički geodetski zavod, rgz.gov.rs
• RGZ - Podaci iz Registra cena nepokretnosti - Republički geodetski zavod, rgz.gov.rs
• О Krovio · KROVIO и Как это работает · KROVIO - krovio.rs

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs