ВНЖ в Сербии по недвижимости: условия, документы, право на работу

Коротко: ВНЖ в Сербии по недвижимости - это временное пребывание (privremeni boravak) по основанию «vlasništva nad nepokretnosti», собственности на недвижимость (Zakon o strancima, čl. 40 st. 1 t. 10). Объект - жилой дом или квартира, которыми иностранец может владеть и в которых он живёт (čl. 54). Срок - до трёх лет с продлением на тот же период (čl. 44). Документы перечисляет MUP, право на работу даёт Zakon o zapošljavanju stranaca.

Этот текст о ВНЖ в Сербии по недвижимости пересказывает, что написано в законах и на странице Министерства внутренних дел Сербии (Ministarstvo unutrašnjih poslova, MUP). Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации.

Законы приведены по консолидированному тексту на paragraf.rs: Zakon o strancima (Закон об иностранцах) в редакции Sl. glasnik RS, br. 24/2018, 31/2019 i 62/2023 и Zakon o zapošljavanju stranaca (Закон о трудоустройстве иностранцев) в редакции br. 128/2014, 113/2017, 50/2018, 31/2019 i 62/2023. Официальная публикация актов - Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs). Нормы и страница MUP приведены по состоянию на 25.10.2026. Čl. - статья (član), st. - часть статьи (stav), t. - пункт (tačka).

Что такое ВНЖ по недвижимости по закону?

Коротко: закон называет это временным пребыванием (privremeni boravak) и выдаёт его по одному из четырнадцати оснований čl. 40 st. 1. Десятое основание - собственность на недвижимость. По нему выдаётся разрешение на временное пребывание (dozvola za privremeni boravak); единое разрешение (jedinstvena dozvola) объединяет пребывание и работу.

Временное пребывание может быть одобрено иностранцу, который намерен жить в Сербии дольше 90 дней в периоде 180 дней, дольше срока, заданного международным договором, или дольше срока визы на длительное пребывание (Zakon o strancima, čl. 40 st. 1). В списке из четырнадцати оснований есть работа, учёба, воссоединение семьи, лечение и «vlasništva nad nepokretnosti» - собственность на недвижимость (t. 10).

Разрешение на временное пребывание (dozvola za privremeni boravak) выдаётся по пунктам 2-4 и 6-14, в том числе по собственности. По пункту 1 (работа) и пункту 5 (профессиональная специализация, обучение и практика) выдаётся единое разрешение (jedinstvena dozvola; čl. 40 st. 2). Иностранец обязан жить в Сербии в соответствии с основанием, по которому ему одобрили пребывание (čl. 40 st. 3). Условия основания собственности собраны в статье 54.

Какая недвижимость подходит?

Коротко: статья 54 называет два условия к объекту: жилой дом или квартира в Сербии, на которые у иностранца может быть право собственности, и проживание иностранца в этом жилье. Пребывание в этой ситуации может быть одобрено, то есть решение принимает орган по поданным документам.

Статья 54 состоит из двух частей. Первая задаёт, кому и на каких условиях пребывание может быть одобрено:

«Privremeni boravak po osnovu prava svojine nad nepokretnošću može da se odobri strancu koji ispunjava opšte uslove iz člana 43. ovog zakona i koji priloži dokaze o vlasništvu nad tom nepokretnošću.»

Перевод: временное пребывание по основанию права собственности на недвижимость может быть одобрено иностранцу, который выполняет общие условия из статьи 43 этого закона и представит доказательства собственности на эту недвижимость.

• Zakon o strancima, član 54, stav 1, paragraf.rs, консолидированный текст

Вторая часть определяет, что здесь называется недвижимостью:

«Nepokretnost u smislu ovog zakona su stambene zgrade i stanovi u Republici Srbiji nad kojima stranac može imati pravo svojine i u kojima stranac stanuje u Republici Srbiji.»

Перевод: недвижимость в смысле этого закона - жилые здания и квартиры в Республике Сербия, на которые иностранец может иметь право собственности и в которых иностранец проживает в Республике Сербия.

• Zakon o strancima, član 54, stav 2

Из двух частей складываются три требования. Объект - жилое здание или квартира (stambena zgrada, stan) на территории Сербии. Иностранец вправе владеть им на праве собственности и подтверждает это документами. Иностранец живёт в этом жилье: глагол stanuje переводится как проживает.

Заявление подают в компетентный орган (nadležni organ; čl. 41 st. 1), и решение принимает он.

В норме нет чисел: ни минимальной площади, ни стоимости, ни доли в праве. Подходит ли дом с участком, доля в общей собственности или квартира, которую владелец сдаёт, зависит от документов и решения органа; общего ответа для этих случаев в законе нет.

Какие общие условия нужны, кроме собственности?

Коротко: к любому заявлению о временном пребывании статья 43 называет документы в пунктах 1-6 (вместе с пунктом 1a). Список MUP для основания собственности добавляет бланк заявления и две фотографии, а отдельной строки про адрес не содержит. Личный документ должен действовать минимум на три месяца дольше срока, на который вы просите пребывание.

Статья 54 отсылает к общим условиям из статьи 43. Таблица сопоставляет их со списком, который MUP приводит в разделе «Власништво над непокретности» страницы «Привремени боравак»:

Личный документ должен действовать минимум на три месяца дольше периода, на который вы просите пребывание (čl. 43 st. 2; тот же срок называет MUP). Условный пример: вы просите пребывание до 1 марта 2028 года. Тогда паспорт должен действовать как минимум до 1 июня 2028 года.

Для заявления, которое подаётся электронно из-за границы, страница MUP отдельно описывает доказательство адреса: договор аренды недвижимости или заявление о намеченном адресе проживания, подписанное арендодателем (stanodavac - тот, кто предоставляет жильё); заверять такое заявление отдельно не нужно. Как это применяется к жилью, которым вы владеете сами, страница не уточняет: вопрос стоит задать в полицейском управлении.

Регистрацию места пребывания (prijava boravišta, белый картон) и адреса проживания (adresa stanovanja), её порядок, сроки и штрафы описывает статья Белый картон в Сербии: кто регистрирует, документы, штрафы.

Чем подтверждается собственность?

Коротко: основной документ в списке MUP - выписка из катастра (izvod iz lista nepokretnosti). В виде исключения принимается другой документ о собственности: заверенный договор купли-продажи, договор дарения, решение о наследстве, решение о налоге на имущество, судебное решение, документ о пожизненном праве проживания и подобные.

Как запись права собственности вносится в катастр после покупки и как заказать свежую выписку, описывает статья Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону.

Исключение страница MUP формулирует так: «изузетно доказом се може сматрати и други документ којим се доказује власништво» («в виде исключения доказательством можно считать и другой документ, подтверждающий собственность»). В скобках названы примеры:

• заверенный договор купли-продажи (overen kupoprodajni ugovor);
• договор дарения (ugovor o poklonu);
• решение о наследстве (ostavinsko rešenje);
• решение о налоге на имущество (rešenje o porezu na imovinu);
• судебное решение (sudska presuda);
• документ о пожизненном праве проживания (dokument o doživotnom pravu stanovanja);
• и подобные документы (на странице «и сл.»).

О налоге на имущество, по которому выносится такое решение, рассказывает статья Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки.

В разделе ДОДАТНЕ ИНФОРМАЦИЈЕ страница MUP добавляет два правила для всех оснований. Доказательства, выданные не органами Сербии, подают с переводом уполномоченного судебного переводчика (ovlašćeni sudski prevodilac). Заявления, которые иностранец даёт как доказательство выполнения условий, заверяются у нотариуса (javni beležnik).

Чем подтверждаются средства на жизнь и страховка?

Коротко: страница MUP называет, что считается доказательством средств и страхования. Для средств это в том числе выписка со счёта на сумму минимальной зарплаты, установленной в Сербии на год подачи заявления. Для страховки подходит, например, полис медицинского страхования иностранца, а также другие документы из списка MUP.

Доказательством средств на содержание страница MUP считает:

• справку о размере зарплаты (расчёт зарплаты и подобное);
• трудовой договор или другой договор в соответствии с трудовым законодательством;
• доказательство выплат из пенсионного страхования;
• доказательство записи в Регистр сельскохозяйственных хозяйств;
• справку или выписку о наличии средств на счёте банка в размере минимальной зарплаты, установленной в Сербии на год подачи заявления;
• письменную гарантию юридического лица, зарегистрированного в Сербии, или заверенную гарантию физического лица о том, что оно покроет расходы на содержание иностранца, вместе с одним из перечисленных доказательств, что у гаранта есть средства.

Доказательством медицинского страхования страница считает:

• европейскую карту медицинского страхования или другой документ, подтверждающий страхование в своей стране, для граждан государств, с которыми у Сербии заключено международное соглашение о социальном страховании;
• полис медицинского страхования иностранца;
• доказательство стипендии;
• доказательство средств, которыми можно покрыть расходы на экстренную медицинскую помощь или лечение хронических болезней;
• письменную гарантию юридического лица из Сербии или заверенную гарантию физического лица о покрытии этих расходов, с доказательством средств гаранта;
• действующую карту медицинского страхования Сербии.

Сумму минимальной зарплаты страница привязывает к году подачи заявления. Размер административной таксы в этом разделе MUP не назван.

Для продления лично в полицейском управлении MUP описывает, как создать платёжку на портале eUprava: в первом выпадающем меню выбирают «СТРАНЦИ», после этого - административную таксу, предписанную для вашего заявления.

Где и как подать заявление?

Коротко: заявление подают лично или электронно на предписанном бланке (čl. 41 st. 1). Лично - в полицейском управлении (policijska uprava) по адресу пребывания или проживания, электронно - на Портале для иностранцев welcometoserbia.gov.rs, как сказано на странице MUP. Если для заявления не нужна виза D, его можно подать из-за границы.

Порядок по Закону об иностранцах и странице MUP:

1. Определите свой случай. Заявление на временное пребывание подаёт иностранец, который законно въехал в Сербию без визы, либо въехал с визой на длительное пребывание (viza za duži boravak) и законно находится в стране (čl. 41 st. 2). Основание заявления должно совпадать с основанием, по которому выдана виза на длительное пребывание (st. 5).
2. Выберите способ подачи. Лично: в Полицейском управлении по городу Белград, в Управлении по делам иностранцев (Uprava za strance) или в территориальном полицейском управлении, в зависимости от адреса пребывания или проживания. Электронно: на портале welcometoserbia.gov.rs. Закон допускает электронную подачу и из-за границы (st. 3), а MUP добавляет, что из-за границы можно подать заявление, если виза D не нужна.
3. Приложите документы из списка. При личной подаче приносят комплект целиком. При электронной документы прикладывают в виде электронного документа в оригинале или оцифрованного документа.
4. Оплатите административную таксу: доказательство оплаты входит в список документов.
5. Дождитесь уведомления. Если условия выполнены, заявитель получает через единый портал в электронный ящик (eSanduče) сообщение о дате и времени личной явки для снятия биометрических данных и изготовления карточки (по странице MUP).

Закон разрешает иностранцу, который вовремя подал заявление на одобрение или продление, оставаться в Сербии до окончания производства в первой инстанции, а при жалобе на отказ - до окончания второй (čl. 41 st. 7).

На какой срок дают ВНЖ и как его продлить?

Коротко: временное пребывание можно одобрить на срок до трёх лет и продлевать на тот же период, в зависимости от причин, по которым оно выдано (čl. 44 st. 1). Три года - верхняя граница срока. Заявление на продление подают не раньше чем за три месяца до окончания и не позже окончания срока (čl. 41 st. 6).

Срок определяет статья 44:

«Privremeni boravak može se odobriti u trajanju do tri godine i može se produžavati na isti period, u zavisnosti od postojanja razloga zbog kojih se privremeni boravak odobrava.»

Перевод: временное пребывание может быть одобрено на срок до трёх лет и может продлеваться на такой же период, в зависимости от наличия причин, по которым временное пребывание одобряется.

• Zakon o strancima, član 44, stav 1

Закон задаёт верхнюю границу срока и связывает его с причинами, по которым пребывание выдано; конкретный срок определяет орган. Продление регулирует статья 41:

«Zahtev za produženje privremenog boravka podnosi se najranije tri meseca, a najkasnije do isteka roka važenja privremenog boravka.»

Перевод: заявление о продлении временного пребывания подаётся не раньше чем за три месяца и не позже окончания срока действия временного пребывания.

• Zakon o strancima, član 41, stav 6

Те же три месяца называет страница MUP. Условный пример: пребывание действует до 30 ноября. Заявление на продление можно подавать с 30 августа и до истечения этого срока. Статья 43 называет документы к заявлению на одобрение и на продление вместе, поэтому таблица в разделе «Какие общие условия нужны, кроме собственности?» относится к обоим случаям.

Страница Temporary Residence на портале welcometoserbia.gov.rs (открыта 25.10.2026) добавляет три пояснения. Срок пребывания отсчитывается от даты подачи заявления и не превышает трёх лет. Продление отсчитывается с первого дня после окончания предыдущего срока. Если за время пребывания основание, по которому оно одобрено, отпало, нужно обратиться в полицейское управление по делам иностранцев.

На той же странице MUP для категорий, которые Правительство определяет независимо от основания (стартап, инвестор, талант, сербское происхождение), указан первый срок: один год или шесть месяцев. Например: «Први привремени боравак се одобрава на једну годину» («первое временное пребывание одобряется на один год»). Для основания собственности срок задаёт статья 44.

Можно ли работать с ВНЖ в Сербии по недвижимости?

Коротко: Zakon o zapošljavanju stranaca в статье 3 пункте 2 называет временное пребывание по основанию собственности среди тех, при которых право на работу осуществляется без единого разрешения (jedinstvena dozvola). В разрешении на пребывание есть отметка о праве на работу, а ВНЖ в Сербии по недвижимости выдаётся как разрешение на временное пребывание.

Право на работу записано в законе о трудоустройстве иностранцев:

«Pravo na rad u Republici, bez izdate jedinstvene dozvole, ostvaruje stranac kome je, u skladu sa zakonom, odobren privremeni boravak po osnovu: (...) 2) vlasništva nad nepokretnošću;»

Перевод: право на работу в Республике без выданного единого разрешения осуществляет иностранец, которому в соответствии с законом одобрено временное пребывание по основанию: (...) 2) собственности на недвижимость;

• Zakon o zapošljavanju stranaca, član 3, tačka 2, paragraf.rs, консолидированный текст

Единое разрешение (jedinstvena dozvola) объединяет пребывание и работу. Закон об иностранцах выдаёт его по основаниям работы и профессиональной подготовки (čl. 40 st. 2), а по основанию собственности выдаётся разрешение на временное пребывание (dozvola za privremeni boravak). Страница MUP добавляет, что в разрешении на временное пребывание есть отметка о том, имеет ли иностранец по закону право на работу без отдельного рабочего или единого разрешения.

Что проверить до покупки, если нужен ВНЖ в Сербии по недвижимости?

Коротко: до покупки сопоставьте объект с требованиями статьи 54: жилой дом или квартира, право собственности, проживание. Проверьте также срок действия личного документа и подтверждение адреса проживания. Основной документ о собственности - выписка из катастра (izvod iz lista nepokretnosti), другие документы принимаются в виде исключения. Запись права в катастре и выписку описывает статья о покупке.

Вопросы к себе и к продавцу собраны по нормам статей 43 и 54:

• Что это за объект. Статья 54 говорит о жилых зданиях и квартирах. Если объект другой (участок, коммерческое помещение, доля), подходит ли он, решает орган, и ответ стоит выяснить до покупки.
• Будете ли вы жить в этом жилье. В определение недвижимости статья 54 st. 2 включает слова «u kojima stranac stanuje».
• Как вы докажете собственность. Основной документ - izvod iz lista nepokretnosti, в виде исключения другие документы из списка MUP.
• Где вы будете зарегистрированы. Закон называет prijava boravišta или adresa stanovanja среди документов (čl. 43 st. 1 t. 3), а порядок регистрации описан в статье о белом картоне.
• Когда истекает личный документ. Паспорт должен действовать минимум на три месяца дольше срока, о котором вы просите.

На странице «О Krovio» сказано: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца». По внешнему объявлению та же страница советует уточнять сведения и связываться с продавцом на исходной странице.

Что здесь не разбирается

Постоянное проживание (stalno nastanjenje), гражданство, временное пребывание по другим основаниям (работа, семья, учёба, категории Правительства), работа по найму, регистрация предпринимателя и налоги с дохода остаются за рамками этого текста. У них свои нормы и свои документы. Статьи 40, 43, 44 и 54 написаны для иностранца вообще.

Источники

Источники приведены по состоянию на 25.10.2026.

• Zakon o strancima - član 40, 41, 43, 44, 54, paragraf.rs, консолидированный текст (Sl. glasnik RS, br. 24/2018, 31/2019 i 62/2023)
• Zakon o zapošljavanju stranaca - član 3, paragraf.rs, консолидированный текст (Sl. glasnik RS, br. 128/2014, 113/2017, 50/2018, 31/2019 i 62/2023)
• Привремени боравак - Министарство унутрашњих послова, mup.gov.rs
• Почетна - Welcome to Serbia - Portal za strance, официальный портал Правительства Республики Сербия
• Temporary Residence - Welcome to Serbia - раздел о временном пребывании на официальном портале Правительства Республики Сербия (открыта 25.10.2026)
• Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
• О Krovio · KROVIO - krovio.rs

Выбираете квартиру, в которой собираетесь жить? Найдите объект в каталоге и сравните указанные характеристики.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs