Покупка новостройки в Сербии: что проверить до оплаты и после

Коротко: покупка новостройки в Сербии опирается на четыре вещи: строительное разрешение (građevinska dozvola) и заявление о начале работ (prijava radova) у продавца-инвеститора; договор, заверенный нотариусом; предварительную запись покупателя в катастре (predbeležba), пока дом строится; разрешение на использование (upotrebna dozvola) и запись права собственности после сдачи дома. Первый переход права на новопостроенный объект не освобождён от налога на добавленную стоимость (PDV, по-русски НДС): его платят, когда продавец - плательщик PDV (poreski obveznik), и с такого перехода налог на переход прав не взимается.

Статья о покупке новостройки в Сербии пересказывает, что написано в законах Сербии и на страницах ведомств. Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации.

Законы приведены по консолидированным текстам paragraf.rs на 27.10.2026 в редакции, которая учитывает изменения «Sl. glasnik RS», br. 80/2026; официальные публикации размещает Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs).

Čl. - статья (član), st. - часть статьи (stav), tač. - пункт (tačka).

Название закона при первом упоминании дано полностью, дальше - сокращением: Zakon o planiranju i izgradnji (ZPiI), Zakon o prometu nepokretnosti (ZPN), Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture (ZPUKN).

Кто продаёт новостройку: что значат investitor и finansijer?

Коротко: ZPiI называет инвеститором (investitor) лицо, для чьих нужд строят объект и на чьё имя выдано строительное разрешение. Финансиер (finansijer) вкладывается в стройку по договору с инвеститором и получает часть его прав.

В русскоязычных объявлениях продавца новостройки называют застройщиком. В ZPiI роли названы точнее, и определение инвеститора стоит прочитать дословно (čl. 2, tač. 28):

«investitor jeste lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola» Перевод: инвеститор - это лицо, для чьих нужд строят объект и на чьё имя выдано строительное разрешение.

• ZPiI, čl. 2, tač. 28

Финансиер в той же статье (tač. 88) - лицо, которое по заключённому и заверенному договору с инвеститором финансирует или софинансирует стройку и на основании этого договора приобретает определённые права и обязанности, которые закон устанавливает для инвеститора, в соответствии с этим договором, за исключением приобретения права собственности на строящийся объект. Строительное разрешение выдают на имя инвеститора и финансиера, если к заявлению приложен договор между ними, заверенный по закону о заверении подписи, где инвеститор согласился, что носителем прав и обязанностей по разрешению будет и финансиер (čl. 135a, st. 1).

Имя в разрешении может смениться. Если после вступления решения о разрешении в силу меняется инвеститор, новый инвеститор в течение 30 дней со дня изменения подаёт заявление об изменении решения (čl. 141, st. 1). Поэтому разрешение читают вместе с договором: кто назван продавцом в договоре, кто инвеститор и кто финансиер в разрешении.

Что такое строительное разрешение и prijava radova?

Коротко: строительное разрешение выдают инвеститору, у которого есть право на землю. Перед началом работ инвеститор подаёт prijava radova - заявление о начале работ, и только подтверждение приёма (potvrda o prijavi radova) открывает право начинать стройку.

Порядок по ZPiI выглядит так:

1. Орган выдаёт разрешение инвеститору, который представил проект и подтвердил право на землю или объект. К такому праву закон относит, среди прочего, право собственности и право аренды на строительную землю в государственной собственности (čl. 135, st. 1 и 3).
2. Перед началом работ инвеститор подаёт prijava radova в орган, выдавший разрешение (čl. 148, st. 1). В заявлении он указывает дату начала работ (st. 11). К заявлению прикладывают, среди прочего, подтверждение урегулирования взноса за обустройство строительной земли (doprinos), подтверждение оплаты административной таксы и полис страхования от ущерба третьим лицам (st. 2).
3. Подтверждение приёма (potvrda) завершает выдачу разрешения (čl. 148, последняя часть статьи). Закон формулирует это так: «Izdavanjem potvrde o prijavi radova smatra se da je okončan postupak izdavanja građevinske dozvole, čime se stiču uslovi za početak izvođenja radova.» Перевод: с выдачей potvrda о заявлении о начале работ выдача строительного разрешения считается завершённой, и возникают условия для начала работ.
4. Сразу после приёма надлежащего заявления орган по собственной обязанности направляет в катастр вступившее в силу решение о разрешении, potvrda и выписку из проекта со спецификацией отдельных частей объекта, чтобы записать predbeležba объекта в строительстве (st. 4).
5. До выдачи upotrebna dozvola инвеститор обязан подать prijava radova на все части объекта (st. 7). Если решение о разрешении изменили, заявление подают повторно (st. 9).

У разрешения есть срок жизни. Оно теряет силу, если prijava radova не подана в течение трёх лет со дня вступления решения в силу (čl. 140, st. 1). Оно теряет силу и тогда, когда за пять лет со дня вступления в силу не выдана upotrebna dozvola, с исключениями, которые перечислены в той же норме (st. 4).

Как найти разрешение на портале CEOP?

Коротко: разрешения публикуют электронно, а Агентство по хозяйственным регистрам (Agencija za privredne registre, APR) ведёт центральную публичную базу данных всех таких регистров (ZPiI, čl. 8v и 8g). Данные для поиска берут из документов продавца: имя инвеститора, адрес или участок, номер и дата разрешения.

По закону каждый компетентный орган ведёт электронную публичную базу данных о ходе дела от заявления о локационных условиях до выдачи upotrebna dozvola (ZPiI, čl. 8v, st. 1). Регистратор обязан опубликовать локационные условия (lokacijski uslovi), строительное разрешение и разрешение на использование в электронном виде в интернете в течение трёх рабочих дней со дня выдачи (st. 3).

Объём публичного доступа к данным и документам регистра определяет министр, в ведении которого строительство (st. 7). APR ведёт единую центральную публичную электронную базу, в которой собраны данные из всех таких регистров по Сербии (čl. 8g, st. 1).

Портал называется «Портал за е-регистрацију» (Portal za e-registraciju), его ведёт APR (в видеоинструкциях портала стоит название ЦЕОП): ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal. На главной странице портала на 27.10.2026 три блока: «Информације», «Објаве» и «Почните са радом». У блока «Објаве» указано описание: «Прегледајте јавне објаве повезане са радом регистара.» Перевод: просмотрите публичные объявления, связанные с работой регистров.

В списке видеоинструкций есть «еГрађевинске дозволе - Претрага података на јавним објавама» (поиск данных в публичных объявлениях). Начните с неё. Данные для поиска берите из документов продавца: имя инвеститора, адрес или участок, номер и дату разрешения.

Выданное разрешение означает, что орган проверил формальные условия. Закон прямо ограничивает орган в этой процедуре (čl. 8đ, st. 1): «nadležni organ isključivo vrši proveru ispunjenosti formalnih uslova za izgradnju i ne upušta se u ocenu tehničke dokumentacije, niti ispituje verodostojnost dokumenata koje pribavlja u toj proceduri». Перевод: компетентный орган проверяет исключительно выполнение формальных условий для строительства, не вдаётся в оценку технической документации и не проверяет подлинность документов, которые получает в этой процедуре.

Какой договор подписывают и кто его заверяет?

Коротко: договор о переходе недвижимости заключают в форме документа, заверенного нотариусом (solemnizovane isprave), компетентным по месту нахождения объекта. Договор без этой формы не производит правового действия (ZPN, čl. 4, st. 1-4). Если для объекта не выдана upotrebna dozvola, нотариус предупреждает об этом стороны (čl. 4a).

Форму задаёт ZPN, čl. 4. Договор о переходе недвижимости заключается в виде документа, заверенного (solemnizovane) нотариусом. Исключительно компетентен нотариус, в чьём районе находится недвижимость, а при нескольких районах - каждый из соответствующих нотариусов (st. 2 и 3). Последствие нарушения формы закон формулирует так (st. 4):

«Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.» Перевод: договор, заключённый не по правилам частей 1-3 этой статьи, не производит правового действия.

• ZPN, čl. 4, st. 4

Для квартиры в строящемся доме договор нужен ещё и катастру: predbeležba записывают, среди прочего, на основании договора об обороте объекта или отдельных частей объекта в строительстве, пригодного для записи (ZPUKN, čl. 11, st. 5).

Отдельная норма касается объектов без разрешения на использование. Нотариус, установив по реестру недвижимости или иным путём, что для предмета договора upotrebna dozvola не выдана, обязан предупредить стороны и внести предупреждение в документ. Если стороны возражают, нотариус отказывает в действии (ZPN, čl. 4a). Как нотариус применяет čl. 4a к договору о квартире в строящемся доме, уточняйте у нотариуса. Текст нормы разобран в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу, а о постройках без разрешения - в статье Легализация недвижимости в Сербии.

Что такое predbeležba и зачем она покупателю?

Коротко: predbeležba - предварительная запись в катастре, по которой право приобретается условно. Для строящегося объекта закон разрешает её отдельно, без срока: основанием служит вступившее в силу разрешение вместе с технической документацией и potvrda о заявлении о начале работ либо договор, пригодный для записи (ZPUKN, čl. 11, st. 1 и 4-6). В право собственности она переходит при записи объекта по вступившей в силу upotrebna dozvola, если выполнены остальные условия (čl. 12, st. 4).

Закон определяет предварительную запись так (ZPUKN, čl. 11, st. 1):

«Predbeležba je upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima.» Перевод: predbeležba - запись, которой условно приобретаются, передаются, ограничиваются или прекращаются вещные права на недвижимость.

• ZPUKN, čl. 11, st. 1

Строящийся дом закон выделяет особо. Предварительная запись делается и тогда, когда предмет записи - объект или отдельные части объекта в строительстве либо переход права на них (čl. 11, st. 4). Основание - вступившее в силу строительное разрешение, техническая документация, по которой оно выдано, и potvrda о заявлении о начале работ, либо договор, пригодный для записи (st. 5). Срок для такой записи не указывают (st. 6).

В общем случае, если срок оправдания не определён в документе, он составляет три месяца (st. 3).

Как запись проходит путь от стройки до права собственности:

Предварительная запись фиксирует будущее право. Право собственности возникает на этапе из последней строки таблицы. Посмотреть, какие записи есть на объекте сейчас, можно по выписке; как её заказать и прочитать, описано в статье Выписка из кадастра в Сербии. Если часть цены покрывает банковский кредит, условия описаны в статье Ипотека в Сербии для иностранцев.

Что даёт upotrebna dozvola и когда покупатель становится собственником?

Коротко: объект, для которого закон предусматривает строительное разрешение, можно использовать по полученному разрешению на использование (upotrebna dozvola) (ZPiI, čl. 158, st. 1). После его выдачи данные идут в катастр, и predbeležba покупателя переходит в право собственности, если выполнены остальные условия.

Порядок после завершения стройки по ZPiI, čl. 158 и ZPUKN, čl. 12:

1. Заявление на upotrebna dozvola подаёт инвеститор, на чьё имя выдано разрешение, либо финансиер или лицо, на которое в катастре записана predbeležba приобретения объекта или отдельной части объекта в строительстве (st. 10). Если создана жилищная община (stambena zajednica) или объединение, заявление может подать и она (st. 11).
2. К заявлению прикладывают, среди прочего, отчёт комиссии по техническому осмотру о пригодности объекта к использованию и проект выполненного объекта. Нужны также заявление надзора, подрядчика и инвеститора об отсутствии отступлений от проекта, спецификация отдельных частей, геодезический элаборат и сертификат энергетических свойств, если для объекта он обязателен (st. 5).
3. Орган выдаёт решение о выдаче разрешения в течение пяти рабочих дней со дня подачи заявления (st. 2). Если в этот срок при приложенном заключении комиссии орган не выдал разрешение и не отказал решением, закон допускает использовать объект и без выданного разрешения (čl. 158, часть об исключении).
4. Разрешение содержит гарантийный срок на объект и отдельные виды работ (čl. 158, st. 13).
5. В течение пяти рабочих дней после вступления разрешения в силу орган по собственной обязанности передаёт катастру разрешение и геодезические элабораты. Катастр записывает право собственности на объект и отдельные части и сообщает инвеститору в течение семи дней со дня получения разрешения (čl. 158).
6. Предварительные записи инвеститора и покупателя переходят в право собственности, если выполнены остальные условия закона, а записанные ипотеки переходят на объект или его часть (ZPUKN, čl. 12, st. 4).

Вымышленный пример. Многоквартирный дом получил разрешение и potvrda о заявлении о начале работ, договоры с покупателями заверены, у каждого покупателя в выписке стоит predbeležba. После выдачи upotrebna dozvola и записи объекта выписку читают заново: предварительная запись покупателя должна смениться записью права собственности, если выполнены остальные условия, а ранее записанная ипотека переходит на квартиру.

Какой налог платят при покупке новостройки: PDV или налог на переход прав?

Коротко: первый переход права распоряжения на новопостроенном объекте не освобождён от налога на добавленную стоимость (PDV, по-русски НДС), его платят, когда продавец - плательщик PDV (poreski obveznik). Общая ставка PDV - 20%, для оборота жилых объектов в списке пониженных ставок названа ставка 10% (Zakon o PDV, čl. 23). Налог на переход прав с перехода, на который платят PDV, не взимается.

По Zakon o porezu na dodatu vrednost (Zakon o PDV) PDV на оборот объектов не платят. Исключение касается именно новостроек (čl. 25, st. 2, tač. 3):

«PDV se ne plaća i na promet: (...) 3) objekata, osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata» Перевод: PDV не платят и с оборота: (...) 3) объектов, кроме первого перехода права распоряжения на новопостроенных строительных объектах или экономически делимых частях таких объектов.

• Zakon o PDV, čl. 25, st. 2, tač. 3

Что норма понимает под новопостроенным объектом и экономически делимой частью объекта, уточняет министр (čl. 25, st. 5). PDV облагается оборот, который плательщик PDV (poreski obveznik) совершает в Сербии за плату в рамках своей деятельности (čl. 3, st. 1, tač. 1). Дальше в том же пункте идёт отдельное условие для договоров между плательщиками PDV, здесь оно не разбирается.

Ставку закон задаёт в čl. 23. Общая ставка PDV - 20% (st. 1). По особой ставке 10% облагается, среди прочего, «prenos prava raspolaganja na stambenim objektima, ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i vlasničkim udelima na tim dobrima» (st. 2, tač. 14) - переход права распоряжения жилыми объектами, их экономически делимыми частями и долями в них.

С налогом на переход прав связь такая: Zakon o porezima na imovinu (čl. 24a, tač. 1) исключает из налога на переход абсолютных прав тот переход, на который платят PDV. Налог на переход прав при покупке вторичного жилья разобран в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу. Цены новостроек - в статье Сколько стоит квартира в Сербии.

Вымышленный пример показывает, чем различаются цена без налога и с налогом. Допустим, в договоре на квартиру в новом доме цена без PDV - 100 000 EUR и применяется ставка 10%. PDV составит 10 000 EUR, вместе 110 000 EUR. Поэтому у продавца спрашивают, указана ли цена в объявлении и в договоре с PDV или без него.

Положен ли покупателю возврат PDV за первую квартиру?

Коротко: возврат PDV покупателю первой квартиры предусмотрен в Zakon o PDV, čl. 56a. Получатель - совершеннолетний гражданин Сербии с местом жительства в Сербии, у которого с 1 июля 2006 года до заверения договора не было в собственности квартиры в Сербии и который полностью оплатил цену с PDV переводом на текущий счёт продавца. Решение принимает налоговый орган.

Условия возврата по тексту čl. 56a:

• Получатель - физическое лицо, «punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike» (совершеннолетний гражданин Республики с местом жительства на её территории); право реализуется на основании поданного заявления (st. 1).
• С 1 июля 2006 года до дня заверения договора купли-продажи у покупателя не было в собственности, совместной собственности или долевой собственности квартиры на территории Сербии (st. 2, tač. 1).
• Договорная цена квартиры с PDV полностью выплачена продавцу переводом на текущий счёт продавца (st. 2, tač. 2).
• Площадь: возврат возможен для квартиры до 40 m² на покупателя и до 15 m² на каждого члена семейного хозяйства, не имевшего квартиры в Сербии в том же периоде (st. 4). Если квартира больше, возврат считают до суммы, которая соответствует допустимой площади (st. 5).
• Права нет у покупателя, который уже получал возврат за первую квартиру (st. 7, tač. 1).
• Решение о возврате принимает компетентный налоговый орган (nadležni poreski organ) после проверки условий (st. 8).

Условие о гражданстве записано в самом тексте нормы: иностранцы без сербского гражданства в нём не названы. Есть ли право на возврат в конкретном случае, решает налоговый орган (st. 8), у него это и уточняют.

Какие вопросы задать застройщику до оплаты?

Коротко: вопросы ниже опираются на нормы из статьи и охватывают продавца и разрешение, договор, записи в катастре, ипотеку, PDV и upotrebna dozvola. Ответы продавца сверяйте с документами и реестрами. Задайте их до оплаты и просите ответы в письменном виде.

1. На чьё имя выдано строительное разрешение: на инвеститора или на инвеститора и финансиера? Совпадает ли это с продавцом в проекте договора (ZPiI, čl. 2, tač. 28 и 88; čl. 135a, st. 1; čl. 141, st. 1)?
2. Вступило ли решение о разрешении в силу и с какой даты? Подана ли prijava radova, есть ли potvrda и на какие части объекта (čl. 140, st. 1; čl. 148, st. 1, 6 и 7)?
3. Где и у какого нотариуса заверят договор? Как нотариус применит čl. 4a к договору о квартире в строящемся доме (ZPN, čl. 4 и 4a)?
4. Записана ли в катастре predbeležba объекта в строительстве, на каком основании её запишут на вас и какие записи уже есть на объекте (ZPUKN, čl. 11, st. 4-5)?
5. Записана ли на объекте ипотека (hipoteka) и что с ней произойдёт после записи объекта (ZPUKN, čl. 12, st. 4)?
6. Включён ли PDV в цену в объявлении и в договоре, по какой ставке (Zakon o PDV, čl. 23 и 25, st. 2, tač. 3)?
7. Кто подаст заявление на upotrebna dozvola, когда его собираются подавать и какой гарантийный срок будет в разрешении (ZPiI, čl. 158)?

Источники

• Zakon o planiranju i izgradnji | Paragraf Lex - čl. 2 (tač. 28 и 88), 8g, 8v, 8đ, 135, 135a, 140, 141, 148, 158 - "Sl. glasnik RS", br. 72/2009 ... 91/2025 i 80/2026
• Zakon o izmenama i dopunama Zakona o planiranju i izgradnji ("Sl. glasnik RS", br. 80/2026) - опубликован 31.08.2026, paragraf.rs
• Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 4, 4a - "Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015
• Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture - čl. 11-13 - "Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023
• ZAKON O POREZU NA DODATU VREDNOST (Zakon o PDV) - čl. 3, 23, 25, 56a - последнее изменение "Sl. glasnik RS", br. 80/2026
• Zakon o izmenama i dopunama Zakona o porezu na dodatu vrednost ("Sl. glasnik RS", br. 80/2026) - опубликован 31.08.2026, paragraf.rs
• Zakon o porezima na imovinu - čl. 24a - "Sl. glasnik RS", br. 26/2001 ... 92/2023 i 94/2024
• Портал за е-регистрацију - главная страница портала Агентства по хозяйственным регистрам (APR)
• Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов
• О Krovio · KROVIO, Как это работает · KROVIO и Найдите недвижимость в Сербии · KROVIO - krovio.rs

Если вы подбираете квартиру в новостройке, в каталоге Krovio можно сравнить указанные характеристики объектов, в фильтрах есть поле «Кадастровый статус». Krovio пишет о себе: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца» и «Мы не агентство и не участвуем в сделках». Разрешения, договор и записи в катастре проверяйте по документам и реестрам, описанным в статье.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs