Выписка из кадастра в Сербии: как заказать и что в ней смотреть

Коротко: выписка из кадастра в Сербии - это izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, «osnovni dokument» (основной документ) о недвижимости и правах на неё (Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, ZPUKN, čl. 2, tač. 6). Заявление подают в службу катастра Республиканского геодезического завода (RGZ), указав кадастровую общину и номер парцелы либо имя владельца. По тарифу с 1.07.2026 платят две таксы: 430 и 710 динаров. Нормы и суммы приведены на 27.10.2026.

Статья пересказывает, что написано в законах Сербии и на страницах RGZ. Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации.

Законы и Pravilnik o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti приведены по консолидированным текстам paragraf.rs; официальные публикации размещает Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs). Čl. - статья (član), st. - часть статьи (stav), tač. - пункт (tačka).

Что такое выписка из кадастра в Сербии и как её называют?

Коротко: по закону это izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti. На сайте RGZ её называют также листом недвижимости (list nepokretnosti). Выписка бывает двух видов: на одну недвижимость и на правообладателя. Первый вид подходит для проверки одной квартиры, виды описаны ниже в этом разделе.

Кадастр недвижимости (katastar nepokretnosti) - государственный реестр земли, зданий и прав на них. Закон называет его «osnovni i javni registar» (основной и публичный реестр, ZPUKN, čl. 2, tač. 2), а выписку из этого реестра определяет так:

«jeste osnovni dokument o nepokretnostima i pravima na njima upisanim u katastar nepokretnosti» Перевод: это основной документ о недвижимости и правах на неё, записанных в кадастр недвижимости.

• ZPUKN, čl. 2, tač. 6

Тот же смысл закладывает определение в Zakon o državnom premeru i katastru (ZDPK, čl. 2, tač. 17).

Слово «лист» осталось от прежней формы ведения реестра. RGZ объясняет на странице вопросов eKatastar, что данные теперь записывают в базу данных, а лист недвижимости - один из способов показать эти данные. Сам лист RGZ называет устаревшим по форме и пишет, что он сохранён ради традиционного вида, в котором выдают публичную исправу (официальный документ).

Закон различает два вида выписки (ZDPK, čl. 72, st. 1-3). Первая содержит данные об одной недвижимости. Вторая - обо всех недвижимостях, которые записаны на одного человека или организацию, а для проверки одной квартиры подходит первый вид.

Заказать выписку может любое заинтересованное лицо. Закон говорит об этом прямо:

«Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti (...) izdaju se svakom zainteresovanom licu.» Перевод: выписка из базы данных кадастра недвижимости (...) выдаётся каждому заинтересованному лицу.

• ZPUKN, čl. 52, st. 2

Чем выписка отличается от eKatastar и от онлайн-карты недвижимости?

Коротко: это три разных источника. Выписку выдаёт служба катастра за таксу, и закон называет её основным документом. Публичный eKatastar (интернет-сервис RGZ для просмотра базы катастра) показывает основные сведения бесплатно, но служебной исправой (официальным документом) не считается. «Лична карта Ваше непокретности» (личная карта вашей недвижимости) онлайн бесплатна и выдаётся только собственнику своей недвижимости.

О статусе данных, которые показывает eKatastar, RGZ пишет на странице вопросов и ответов прямо:

«Подаци добијени овим сервисом не могу се користити као службена исправа.» Перевод: данные, полученные через этот сервис, нельзя использовать как служебную исправу.

• RGZ, eKatastar, «Најчешће постављена питања корисника» (часто задаваемые вопросы пользователей)

Условие получения онлайн-карты RGZ приводит в самой новости о её запуске от 20.10.2026:

«Наглашавамо да дигиталну личну карту непокретности можете преузети искључиво за непокретност чији сте власник.» Перевод: подчёркиваем, что цифровую личную карту недвижимости можно скачать исключительно для недвижимости, владельцем которой вы являетесь.

• RGZ, новость от 20.10.2026

Если вы выбираете чужую квартиру, онлайн-карта вам недоступна. Поиск парцелы и владельца в eKatastar описан в статьях Купить дом в Сербии иностранцу и Снять квартиру в Сербии на длительный срок.

Как заказать выписку в службе катастра?

Коротко: подайте заявление в надлежащую службу катастра: на шалтере или заказным письмом. Укажите кадастровую общину и номер парцелы либо имя владельца, оплатите таксы по персональному позиву на број (номеру для платежа). Срок по закону - пять рабочих дней со дня получения заявления.

Службой (Služba) закон называет подразделение RGZ, образованное для территории общины, города или городской общины (ZPUKN, čl. 2, tač. 16), а порядок подачи описан на странице услуги RGZ и на странице вопросов и ответов RGZ.

1. Определите, что указывать в заявлении. RGZ просит название кадастровой общины и номер кадастровой парцелы (broj katastarske parcele) либо имя владельца. Парцела - единица учёта земли в кадастре; у квартиры в доме есть номер парцелы, на которой стоит дом. Если номер парцелы неизвестен, на странице услуги есть ссылка на eKatastar, где недвижимость ищут по адресу.
2. Заполните образец. RGZ публикует его как «Захтев за издавање поседовног листа - листа непокретности» (заявление о выдаче владельческого листа - листа недвижимости).
3. Запишитесь на приём. По странице RGZ, с заполненным образцом и нужными документами можно заказать время приёма для подачи заявления в приложении еЗаказивање (info-centar.rgz.gov.rs).
4. Подайте заявление. RGZ называет два способа: непосредственно на шалтере (окне приёма) надлежащей службы либо заказной посылкой на её адрес.
5. Оплатите таксы. Республиканская административная такса и такса за запрос платятся по персональному позиву на број. Его выдают после подачи заявления, когда формируется дело, поэтому, как указано на странице услуги, таксы можно оплатить при подаче. На странице услуги есть ссылка, где проверяют, принимает ли ваша служба оплату электронной картой.
6. Получите выписку. По ZPUKN, čl. 52, st. 1, документы из реестра выдаются в электронной форме, а по просьбе заявителя могут быть выданы на бумаге. Выписку выдают в течение пяти рабочих дней со дня получения заявления, а если запрошен большой объём данных, не позднее 30 дней со дня получения (čl. 52, st. 5).

С 12.10.2026 служба катастра принимает без записи десять видов заявлений, которые перечислены на странице услуги. Среди них изменение данных о правообладателе, исправление ошибок и отметка спора, а заявление о выписке не является заявлением о записи в катастр (upis), поэтому в этом перечне его нет.

Сколько стоит выписка по тарифу?

Коротко: по тарифу, действующему с 1.07.2026, платят две таксы. Такса за запрос - 430 динаров (Tarifni broj 1), такса за выписку - 710 динаров по недвижимости (Tarifni broj 215b, st. 3, tač. 1). Для одного заявления на одну недвижимость это 1140 динаров.

Размер республиканских административных такс определяет Zakon o republičkim administrativnim taksama (ZRAT). Динарские суммы по закону пересчитывают каждый год по индексу потребительских цен, а новые суммы применяют с первого дня месяца, следующего за публикацией (ZRAT, čl. 28, st. 1 и 4). Последний пересчёт опубликован в «Службеном гласнику РС», бр. 54/2026 от 19.06.2026, суммы применяются с 1.07.2026.

Названия пунктов и суммы приведены по консолидированному тексту закона на paragraf.rs (с изменениями по Sl. glasnik RS, br. 54/2026) и совпадают с пересчётом 54/2026. Сумма 1140 динаров получается сложением двух строк тарифа, если заявление касается одной недвижимости.

Страница услуги RGZ ссылается на текст закона с суммами от 1.08.2024, а на странице вопросов и ответов RGZ названы 380 и 630 динаров по недвижимости. Эти числа отличаются от тарифа на 1.07.2026, поэтому при расхождении сумму стоит уточнить в службе при подаче заявления.

Стоимость выписки у нотариуса или лицензированной геодезической организации в этой статье не рассматривается.

Можно ли получить выписку онлайн или у нотариуса?

Коротко: страница услуги RGZ описывает подачу заявления в службу катастра, онлайн-заказ обычной выписки частным лицом там не описан. Выписки также выдают нотариусы и лицензированные геодезические организации. «Лична карта Ваше непокретности» онлайн с 20.10.2026 доступна только собственнику, поэтому для чужой квартиры она не подходит.

На странице услуги RGZ онлайн-заказ выписки для частного лица не описан: там речь о заявлении в надлежащую службу и записи на приём. На странице вопросов и ответов RGZ называет другой путь: за выпиской можно обратиться к нотариусам (javni beležnici) и к лицензированным геодезическим организациям. Реестр нотариусов размещён на сайте Министерства юстиции Сербии, реестр лицензированных геодезических организаций - на сайте RGZ.

Закон называет выдающими выписки нотариусов, а также предпринимателей и юридических лиц из реестра геодезических организаций и придаёт такой выписке ту же силу, как если бы её выдал RGZ (ZPUKN, čl. 53, st. 1 и 2). По FAQ eKatastar, зарегистрированными пользователями (регистровани корисници) с полным доступом к данным катастра могут быть только юридические лица, зарегистрированные на территории Сербии, то есть физические лица к ним не относятся.

Что написано в выписке?

Коротко: состав выписки для квартиры описывает Pravilnik, čl. 189: орган и номер дела, кадастровая община, владельцы и доли, другие права, отметки, дата и время выдачи и данные о самой квартире. Ниже эти поля показаны на вымышленном примере: города, люди и номера в нём не существуют.

Для выписки на одну недвижимость Pravilnik (čl. 189, st. 2) называет такие части, и перечисляет их в таком порядке:

• заголовок: герб Сербии, RGZ, подразделение, которое выдаёт выписку, его адрес и номер дела по заявлению;
• город или община и кадастровая община (katastarska opština, KO);
• сведения о собственности и правообладателях: вид права, форма собственности и доля, личные данные владельца;
• другие вещные и обязательственные права и их обладатели; если таких прав нет, в выписке пишут, что их нет;
• отметки (zabeležbe): вид отметки, дата записи и существенные данные; если отметок нет, пишут, что их нет;
• дата и время выдачи с точностью до секунды, должность и подпись уполномоченного лица и печать подразделения либо электронная подпись.

Для особой части здания (poseban deo objekta), к которой относится квартира, добавляются номер парцелы, номер объекта, номер особой части, площадь, адрес, этаж, способ использования, структура, стоимость и данные о подвальном помещении (čl. 189, st. 5). Для здания в целом указаны, среди прочего, юридический статус, количество особых частей, этажность (čl. 189, st. 4), а расположение полей на выданном бланке сверяйте по самой выписке.

Пример вымышленный: города, людей, банка и номеров дела в реальности не существует, любое совпадение случайно.

Как прочитать выписку перед задатком или арендой?

Коротко: до задатка (kapara) или аренды сверьте квартиру с объявлением, владельцев и доли с теми, кто выступает по сделке, затем прочитайте записи о залоге, отметки и предварительные записи и посмотрите дату выдачи. Закон описывает залог, отметки и предварительные записи. Что запись значит для вашего договора, выясняйте у нотариуса или юриста.

Закон строит доверие к кадастру на двух нормах Zakon o državnom premeru i katastru. Данные катастра публичны, и никто не может ссылаться на то, что записанные данные ему не были известны (čl. 62, st. 2). Записанные данные «istiniti i pouzdani» (истинные и надёжные), и никто не несёт вредных последствий оттого, что на них положился (čl. 63).

Сама квартира. Площадь, этаж и адрес из объявления сравнивают с полями особой части объекта: Pravilnik, čl. 189, st. 5. В выписке на здание есть поле о юридическом статусе здания (čl. 189, st. 4). Если на здание не выдано разрешение на строительство или на использование, либо оно построено с превышением разрешения или имеет временный характер, одновременно записывается и отметка (zabeležba) об этом (ZPUKN, čl. 5, st. 14). О том, как этот вопрос связан с легализацией, рассказывает статья Легализация недвижимости в Сербии.

Владельцы и доли. Право собственности записывают в одной из трёх форм (ZPUKN, čl. 7). Svojina означает одного владельца всей недвижимости. Susvojina означает нескольких владельцев с определёнными долями. Zajednička svojina записывается на имя всех совладельцев. В примере двое владельцев по 1/2, и их имена и доли сверяют с данными тех, кто продаёт или сдаёт квартиру.

О владельце в реестре есть имя, имя одного из родителей, фамилия, адрес и личный номер, а у иностранца вместо единого личного номера гражданина (JMBG) стоит идентификационный номер из действующего проездного документа (ZPUKN, čl. 6, st. 2).

Залог (hipoteka). Hipoteka - залоговое право на недвижимость: оно позволяет кредитору, если должник не заплатил долг в срок, требовать погашения из стоимости недвижимости раньше обычных кредиторов, независимо от того, в чьей собственности находится недвижимость (Zakon o hipoteci, čl. 2). В реестре hipoteku записывают «sa podacima o poveriocu i dužniku, iznosu obezbeđenog potraživanja, valuti, kamatnoj stopi, osnovu za upis i roku važenja» (ZPUKN, čl. 9, st. 1), то есть с данными о кредиторе и должнике, сумме обеспеченного требования, валюте, процентной ставке, основании записи и сроке действия. Для удаления ипотеки RGZ на странице вопросов и ответов указывает на профессиональных пользователей, адвокатов, которые подают заявление через еШалтер. О том, как ипотека попадает в кадастр, рассказывает статья Ипотека в Сербии для иностранцев.

Права третьих лиц. Закон допускает запись обязательственных прав: договорного права преимущественной покупки, аренды (zakup) и других, чья запись предусмотрена законом (ZPUKN, čl. 10). Если аренда записана, она стоит в части выписки о других правах (Pravilnik, čl. 189, st. 2, tač. 4).

Отметки (zabeležba). Это запись фактов, важных для возникновения, изменения, прекращения или перехода вещных прав: фактов о правообладателе, о самой недвижимости или об отношениях по её поводу (ZPUKN, čl. 14, st. 1). Отметка не мешает дальнейшим записям, если закон прямо не говорит иное. Распоряжения правообладателя и записи, которые противоречат цели отметки, с момента её внесения условны и зависят от исхода разрешения вопроса о вещных правах, из-за которых отметка внесена (čl. 14, st. 2). Отметка о запрете отчуждения и обременения действует иначе, чем остальные, и закон говорит об этом отдельно:

«upis zabeležbe odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti sprečava dalje upise koji se odnose na zabranjeno otuđenje i opterećenje nepokretnosti imaocu upisanog prava» Перевод: запись отметки решения о запрете отчуждения и обременения недвижимости препятствует дальнейшим записям, относящимся к запрещённому отчуждению и обременению недвижимости правообладателю записанного права.

• ZPUKN, čl. 14, st. 3

В списке видов отметок (čl. 15, st. 1) 21 пункт. Среди них спор о праве собственности (tač. 6), решение о запрете отчуждения и обременения (tač. 7), договор пожизненного содержания (tač. 8), брачный договор (tač. 9) и решение органа о сносе объекта или его части (tač. 18); в примере стоит отметка о споре.

Предварительная запись (predbeležba). Это запись, которой вещные права на недвижимость приобретаются, передаются, ограничиваются или прекращаются условно (ZPUKN, čl. 11, st. 1). Если срок для подтверждения (opravdanje) в документе не указан, он составляет три месяца (čl. 11, st. 3). Для здания или его части в стадии строительства предварительную запись вносят без указания срока (čl. 11, st. 4 и 6). Когда запись подтверждена, она становится записью вещных прав с действием с момента внесения предварительной записи (čl. 12, st. 2).

Дата и время выдачи. Они стоят в конце выписки (Pravilnik, čl. 189, st. 2, tač. 6). Сравните их с днём задатка или подписания договора, и если между ними прошло время, закажите новую выписку.

Что меняет новая информационная система RGZ?

Коротко: в службах, где RGZ внедрил новый Катастарски информациони систем (КИС), на eKatastar виден только окончательный статус записей, а номер листа недвижимости больше не обновляется и не показывается. Уведомления RGZ датированы 14.09, 05.10 и 19.10.2026.

В уведомлении от 19.10.2026 RGZ объясняет, что в старой системе запись вносили в день решения о записи, добавляя отметку о том, что решение не окончательное. После перехода на новую систему запись вносят, когда решение становится окончательным. Изменения по решениям, которые не были окончательными и были видны на eKatastar до перехода, после перехода не видны, виден только окончательный статус. Когда решение становится окончательным, изменения по нему появляются на eKatastar.

Три других уведомления касаются номера листа недвижимости. RGZ сообщает, что для общин, службы которых перешли на новую систему, поиск на eKatastar по номеру листа невозможен.

Это службы Zaječar, Knjaževac и Sokobanja (с 15.09.2026, уведомление от 14.09.2026), Bor, Boljevac, Donji Milanovac и Majdanpek (с 06.10.2026, уведомление от 05.10.2026), Kladovo и Negotin (с 20.10.2026, уведомление от 19.10.2026). Причину RGZ называет одинаково: номер листа в новой системе больше не обновляется и не показывается. Заявление на выписку (раздел «Как заказать выписку в службе катастра?») строится на кадастровой общине и номере парцелы либо имени владельца.

Список служб, где КИС внедрён, RGZ ведёт на странице «Статус имплементације Катастарског информационог система» (статус внедрения КИС). В нём даты внедрения с 27.10.2021 по 19.10.2026, среди них службы белградских общин (например, Нови Београд и Палилула), три службы Нови-Сада и служба Ниша. Уведомления касаются eKatastar; о содержании выписки в них нет ни слова.

Как узнать об изменениях после получения выписки?

Коротко: на выписке стоят дата и время выдачи, а позже в реестре могут появиться новые записи. RGZ предлагает веб-услугу «Катастарски аларм»: она присылает на электронную почту уведомления об изменениях по выбранной недвижимости или номеру дела, если вы владелец или заинтересованное лицо с правовым интересом.

«Катастарски аларм» - веб-услуга RGZ для владельца недвижимости или другой заинтересованной стороны с правовым интересом. Она ежедневно присылает на электронную почту сообщения об изменениях по выбранным недвижимостям или номерам дел. RGZ пишет, что пользователи получают уведомление, когда подано заявление о смене собственника или о записи отметок, предварительных записей и обременений, когда идёт судебный спор или исправляется ошибка.

Источники

Источники приведены по состоянию на 27.10.2026.

• RGZ - Извод из базе података катастра непокретности - страница услуги, RGZ
• RGZ - Најчешћа питања - RGZ, раздел «Лист непокретности»
• RGZ - ТРАЖИЛИ СТЕ - УРАЂЕНО! ЛИЧНА КАРТА ВАШЕ НЕПОКРЕТНОСТИ САДА И ОНЛАЈН, БЕСПЛАТНО И У САМО ПАР КЛИКОВА! - новость от 20.10.2026, RGZ
• еКатастар непокретности: Јавни приступ - главная страница, новости от 14.09, 05.10 и 19.10.2026, katastar.rgz.gov.rs
• Катастар непокретности: Најчешће постављена питања корисника - katastar.rgz.gov.rs
• Катастар непокретности: О web апликацији - katastar.rgz.gov.rs
• Статус имплементације Катастарског информационог система · Републички геодетски завод - katastar.rgz.gov.rs
• RGZ - Катастарски аларм - RGZ
• Инфо Центар РГЗ - запись на приём (еЗаказивање), RGZ
• Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture - čl. 2, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 19, 52, 53 - консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023)
• Zakon o državnom premeru i katastru - čl. 2, 62, 63, 72
• Pravilnik o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti Srbije - čl. 189 - консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 7/2016, 88/2016 i 7/2019 - dr. pravilnik)
• Zakon o hipoteci - čl. 2
• Zakon o republičkim administrativnim taksama - čl. 28, Tarifni broj 1 и 215b - консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 43/2003 ... 109/2025 i 54/2026 - usklađeni din. izn.)
• Закон о републичким административним таксама, текст с усклађеним износима од 1. августа 2024 - PDF на сайте RGZ, на него ссылается страница услуги (суммы на 1.08.2024)
• Усклађени динарски износи из Тарифе републичких административних такси, «Службени гласник РС», бр. 54/2026 от 19.06.2026, применение с 1.07.2026: выпуск газеты
• О Krovio · KROVIO и Как это работает · KROVIO - krovio.rs

Если вы выбираете квартиру для покупки или аренды, в каталоге Krovio можно сравнить указанные характеристики. Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца, поэтому выписка на конкретную квартиру остаётся отдельным шагом. Шаги самой покупки описаны в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs