Krovio / Статьи / Разное

Сколько стоит дом в Сербии: цены по городам и земля, I полугодие 2026

Коротко: сколько стоит дом в Сербии - в первом полугодии 2026 года средняя цена проданного дома 39 334 евро, медиана - 28 000 евро; в Белграде (город) - 99 220 и 69 000 евро. Дальше - дома по 28 городам и 14 общинам Белграда, викендицы, строительная земля и пашня. Состояние на 27.10.2026.

Цены домов в Сербии здесь взяты из одного документа: отчёта «Статистика цена непокретности» за I полугодие 2026 года (выпуск август 2026) Республиканского геодезического завода (Republički geodetski zavod, RGZ). Это цены из договоров купли-продажи, заключённых в первом полугодии 2026 года. На 27.10.2026 на странице отчётов RGZ более свежего выпуска «Статистика цена непокретности» нет.

Текст - справка по официальной статистике: юридическим советом и оценкой вашей ситуации он не является.

Условные обозначения. Дома и викендицы - в евро, земля - в EUR/a (евро за ар; 1 ар = 100 m², в русском обиходе - сотка). В таблицах первая числовая колонка - медиана, вторая - средняя; затем число данных и изменение средней цены к первому полугодию 2025 года (RGZ не называет его индексом цен).

Косая черта «/» - расчёта нет. Тысячи отделены пробелом (в отчёте точка: 39.334), десятичные знаки - запятой. Табела - таблица отчёта, с. - страница.

Сколько стоит дом в Сербии в среднем?

Коротко: средняя цена проданного дома по стране в первом полугодии 2026 года - 39 334 евро, медиана - 28 000 евро (RGZ, с. 13). Дома дали 12,5% числа проданных объектов недвижимости и 7,9% их стоимости, а по доле в стоимости они на втором месте после квартир.

На с. 13 RGZ называет цифры по стране: средняя - 39 334 евро, медиана - 28 000. По Белграду - 99 220 и 69 000 евро. Для страны средняя выше медианы на 11 334 евро (расчёт). К первому полугодию 2025 года средняя по стране выше на 5,56%, по Белграду ниже на 1,37%.

Дома составили 12,5% от числа проданных объектов недвижимости Сербии. По доле в стоимости рынка (7,9%) они на втором месте после квартир. Квартиры из того же отчёта разобраны отдельно: Сколько стоит квартира в Сербии: цены по городам, I полугодие 2026.

Сколько стоит дом в Нови-Саде, Белграде, Нише и других городах?

Коротко: Табела 7 охватывает 28 городов. Медиана - от 9 400 евро в Заечаре до 130 000 евро в Нови-Саде; в Белграде - 69 000, в Нише - 35 000, в Суботице - 40 000. За строкой стоит от 25 до 472 данных.

ГородМедиана (евро)Средняя (евро)Число данныхИзменение средней, %
Нови-Пазар100 000154 0865685,83
Нови-Сад130 000145 24513615,18
Белград (город)69 00099 220472-1,37
Бор40 00068 20225-3,91
Крагуевац53 25064 06710817,25
Панчево50 00063 129841,57
Ниш35 00054 265103-8,03
Суботица40 00053 28029012,55
Чачак50 00052 5076934,82
Крушевац40 00047 6265728,85
Валево35 35046 7564921,77
Ягодина29 90844 7545649,81
Сремска-Митровица35 00042 6046829,39
Кралево35 50042 4985610,19
Пожаревац30 00041 7294519,62
Шабац30 00039 81489-5,08
Ужице27 50038 12334-2,80
Лозница29 50038 0595829,06
Зренянин30 00036 79319513,48
Вршац30 00036 529801,74
Смедерево30 50036 0076515,83
Вране30 00035 07151-19,84
Кикинда21 50029 6046417,62
Сомбор18 00026 270111-3,56
Лесковац15 00025 52477-3,17
Прокупле12 25023 12526-25,31
Пирот11 50021 13051-15,03
Заечар9 40013 24044-58,35

Табела 7, с. 13. Порядок строк - как в отчёте, по убыванию средней цены. Белград (город) - строка «Град Београд». Колонка изменения средней - изменение к первому полугодию 2025 года.

Что видно в таблице:

  • Наибольшая медиана - в Нови-Саде (130 000 евро), затем в Нови-Пазаре (100 000) и Белграде (69 000).
  • Наименьшая - в Заечаре (9 400 евро), Пироте (11 500) и Прокупле (12 250).
  • Самые плотные строки - Белград (472), Суботица (290) и Зренянин (195). После Белграда RGZ отдельно называет именно Суботицу и Зренянин по числу проданных домов.
  • Самые тонкие - Бор (25), Прокупле (26) и Ужице (34).
  • В 13 строках из 28 данных меньше 60, а средняя выше медианы в каждой из 28 строк.

Примечания о малой выборке под Табелой 7 в отчёте нет, оно стоит под Табелами 9 и 11: на малом числе данных очень высокие или очень низкие цены сильно сдвигают среднюю и изменение к прошлому году. Пара 100 000 и 154 086 евро у Нови-Пазара опирается на 56 данных (продаж домов, вошедших в расчёт); сравнивать по таким строкам города между собой ненадёжно.

Сколько стоят дома в общинах Белграда?

Коротко: Табела 8 показывает 14 городских общин Белграда (gradska opština), где продано больше пяти домов. Медиана - от 28 500 евро (Младеновац) до 765 000 евро (Савски-Венац, 8 данных).

Городская община БелградаМедиана (евро)Средняя (евро)Число данныхИзменение средней, %
Савски-Венац765 000851 0218-22,45
Раковица232 500258 8641157,59
Звездара130 000214 96911-48,32
Земун165 000190 212305,44
Вождовац127 500147 23037-11,16
Палилула120 000128 4422814,28
Чукарица100 000114 62728-31,33
Сурчин115 000111 168171,61
Сопот55 00081 8045842,42
Гроцка69 90075 77156-9,60
Бараево49 00057 258522,68
Лазаревац36 50045 1823432,70
Обреновац30 00042 09653-4,81
Младеновац28 50041 802412,42

Табела 8, с. 14. Для общин, которых в таблице нет, отчёт цен домов не приводит.

Городская медиана 69 000 евро и медианы общин расходятся далеко: у Савски-Венаца она больше, чем у Младеноваца, в 26,8 раза (расчёт). Опора строк разная.

  • Больше 50 данных у четырёх общин: Сопот (58; медиана 55 000), Гроцка (56; 69 900), Обреновац (53; 30 000) и Бараево (52; 49 000). Среди общин с числом продаж выше 50 RGZ отмечает Сопот: у него наибольший рост средней цены к первому полугодию 2025 года (+42,42%).
  • Меньше 12 данных у трёх общин: Савски-Венац (8), Раковица (11) и Звездара (11). У Звездары медиана 130 000, а средняя 214 969 евро.

Сколько стоит викендица?

Коротко: средняя цена викендицы (vikendica) по Сербии - 35 523 евро, медиана - 30 000 евро; средняя на 18,21% выше, чем в первом полугодии 2025 года. В Табеле 9 - 15 городов и общин, в девяти из них данных меньше десяти.

Викендица в отчёте - отдельная категория, по-русски ближе всего к даче. Условия отбора для неё те же, что для дома: земля под объектом больше 20 m², сделка из группы купли-продажи, доля 1/1 (с. 15). Табела 9 показывает 15 городов и общин, где продано больше всего викендиц.

Город или общинаМедиана (евро)Средняя (евро)Число данныхИзменение средней, %
Нови-Сад95 00090 6781219,99
Сопот (Белград)59 00077 222185,49
Сремски-Карловци50 00071 24411105,42
Гроцка (Белград)35 00052 7502063,36
Ириг58 00050 6001495,30
Панчево47 50045 4176/
Инджия32 00037 55349-6,26
Мионица37 50035 583652,03
Беочин28 00030 9997-48,20
Валево20 00029 2005/
Бечей10 00023 8437/
Крагуевац15 75017 9176/
Параджин9 50016 6005/
Зренянин11 60012 95085,75
Бела-Црква8 5008 1176-72,77

Табела 9, с. 15.

Больше всего данных - у Инджии (49). Наибольший рост средней цены RGZ называет у Сремски-Карловцев (+105,42%, 11 данных) и Ирига (+95,30%, 14 данных). Косая черта «/» в колонке изменения стоит у пяти строк. Примечание RGZ: «Поља у табели означена косом цртом (/) подразумевају недовољан број података за анализу (...)» (перевод: «Поля в таблице, отмеченные косой чертой (/), означают недостаточное число данных для анализа (...)»).

В пяти строках медиана выше средней: Нови-Сад, Ириг, Панчево, Мионица и Бела-Црква.

Сколько стоит участок под строительство?

Коротко: по Сербии средняя цена строительной земли (građevinsko zemljište) - 1 432 евро за ар, медиана - 773 евро за ар. В пересчёте медиана - 7,73 евро за m² (расчёт, цены за m² в отчёте нет).

В расчёт попали участки площадью от 200 m² (2 a) и сделки из группы купли-продажи (с. 16). Земля под застройку дала 18,3% числа проданных объектов недвижимости Сербии и 6,8% их стоимости. К первому полугодию 2025 года средняя цена по стране ниже на 2,8%.

Табела 10 даёт цены по 28 городам, строки идут по убыванию средней.

ГородМедиана (евро за ар)Средняя (евро за ар)Число данныхИзменение средней, %
Нови-Сад5 3667 67240318,63
Вршац4 9784 941305834,56
Белград1 4952 8943 712-20,12
Панчево1 1702 49917975,69
Нови-Пазар1 0292 456228-2,39
Пожаревац1 3442 16514475,08
Ниш9281 724462-28,42
Крагуевац7311 5133359,92
Чачак8341 2961853,53
Кралево679929224-1,08
Лозница5008752131,68
Смедерево473860184-2,07
Бор4968417549,63
Крушевац294836137-38,60
Валево580785162-2,60
Вране316758119-42,61
Сремска-Митровица42175210926,98
Ужице47574095-3,93
Сомбор55969411952,74
Шабац4796482333,54
Суботица243639219-18,88
Зренянин274568137-7,50
Пирот30955155-63,47
Ягодина206476163-25,15
Лесковац195473175-19,13
Заечар11833065-16,05
Прокупле7628659-36,13
Кикинда1081934346,29

Табела 10, с. 16. Евро за ар.

Выше всех медиана в Нови-Саде (5 366 евро за ар). Белград - строка с наибольшим числом данных (3 712). Тоньше всего строки Кикинды (43), Пирота (55) и Прокупле (59).

Вршац в таблице помечен оговоркой самого RGZ: изменение средней цены +834,56% при 305 данных в значительной мере обусловлено двумя сделками купли-продажи, «које су обухватиле више од 200 парцела у урбаном подручју града» (перевод: «охватившими более 200 участков (парцел) в городской зоне города»). Показатели Вршаца, по словам RGZ, нужно толковать в контексте структуры совершённых сделок. Вывода о цене земли во Вршаце из этой строки делать нельзя.

Пересчёт евро за ар в евро за m² - деление на 100:

Строка отчётаМедиана, евро за арМедиана, евро за m² (пересчёт)Средняя, евро за арСредняя, евро за m² (пересчёт)
Сербия (с. 16)7737,731 43214,32
Нови-Сад (Табела 10)5 36653,667 67276,72
Белград (Табела 10)1 49514,952 89428,94
Ниш (Табела 10)9289,281 72417,24

Пересчёт - арифметика; цену за m² для земли отчёт не публикует.

Табела 11 даёт землю в Белграде по катастровым общинам (katastarska opština, KO), где зарегистрированы продажи. Всего в ней 15 строк; здесь - те пять, где данных не меньше 50.

Катастровая община БелградаМедиана (евро за ар)Средняя (евро за ар)Число данныхИзменение средней, %
Нови-Белград8 04418 84860-32,06
Вишница4 50912 73871-25,14
Чукарица4 18910 165829,98
Сурчин7 8778 12610042,92
Яково4 0006 4945138,32

Табела 11, с. 17. Остальные десять строк опираются на меньшее число данных: от 1 (Врачар) до 45 (Земун-Поле). Для Врачара и Палилулы медиана и средняя не рассчитаны.

Медиана Савски-Венаца - 210 000 евро за ар на девяти данных; RGZ называет рост средней цены в этой КО равным 174,72%. Примечание под таблицей предупреждает о влиянии крайних цен на малой выборке.

Сколько стоит сельскохозяйственная земля?

Коротко: по Сербии средняя цена пашни (kultura njiva) - 94,9 евро за ар, медиана - 89,8 евро за ар. Участок в 1 000 m² (10 a) по средней стоил бы 949 евро (пересчёт). Табела 12 дробит цены по 24 округам в трёх регионах и Белградском регионе.

RGZ берёт сделки площадью от 1 000 m² из группы купли-продажи и считает цену за ар по каждому участку, для которого её можно определить (с. 18). К первому полугодию 2025 года средняя цена по стране выше на 3,07%. Умножение 94,9 на 10 даёт 949 евро, на 100 (гектар) - 9 490 евро; это пересчёт.

Табела 12 перечисляет 24 округа в трёх регионах и отдельной строкой даёт Белградский регион.

ОкругМедиана (евро за ар)Средняя (евро за ар)Число данных
Регион Воеводина
Сремский округ145,7150,1802
Южнобачский округ139,2142,5833
Южнобанатский округ115,9119,61 099
Севернобачский округ115,0115,4396
Западнобачский округ111,3113,9514
Среднебанатский округ98,798,8631
Севернобанатский округ84,187,4535
Итого по региону118,6121,44 810
Шумадия и Западная Сербия
Рашский округ96,2182,775
Моравичский округ82,391,7142
Мачванский округ65,079,2423
Златиборский округ46,861,3126
Шумадийский округ41,759,5347
Колубарский округ48,457,1215
Расинский округ40,246,2243
Поморавский округ42,142,5402
Итого по региону52,665,51 973
Южная и Восточная Сербия
Пчиньский округ82,882,5111
Пиротский округ34,763,9123
Ябланичкий округ*45,862,5277
Браничевский округ49,454,2339
Подунавский округ50,053,4335
Нишавский округ28,633,6354
Зайечарский округ*28,133,0197
Борский округ*14,923,886
Топличкий округ*14,517,7127
Итого по региону40,247,91 949
Белградский регион123,2118,3932

Табела 12, с. 18. Звёздочка - как в отчёте.

Медиана округов - от 14,5 евро за ар (Топличкий округ) до 145,7 евро за ар (Сремский округ). Больше всего продаж в Южнобанатском округе (1 099), наибольший рост средней цены - в Борском (+61,88%; 86 данных).

Звёздочка у Ябланичкого, Зайечарского, Борского и Топличкого округов отсылает к сноске: на территории ряда городов и общин Южной и Восточной Сербии, а также Крушеваца зафиксировано значительное число сделок с пашней по цене от 10 000 до более 30 000 EUR/ha. Они совершены для особых нужд (расширение рудника в Боре, химическая промышленность в Прахове, промышленность строительных материалов в Лесковаце, рудник в Зайечаре, солнечные электростанции в Крушеваце) и в расчёт не включены.

Как читать таблицы RGZ?

Коротко: медиана - цена в середине ряда, средняя - арифметическая средняя, число данных - опора строки. Изменение к прошлому году RGZ не считает индексом цен.

  • Что в расчёте. Дом - если земля под ним больше 20 m², сделка из группы купли-продажи (grupa kupoprodaja) и продана доля 1/1 (с. 13). В группу входят купля-продажа, покупка у инвестора, продажа между юридическими лицами, продажа между родственниками и продажа на публичных торгах (с. 5).
  • Что убрано. Сделки, не отражающие рыночные условия, и экстремальные цены по Z-оценке (Z-skor): в примере отчёта порог |Z| > 3, исключённых данных не больше 3-4% (с. 5). Число данных в таблицах - после исключений.
  • Медиана (medijana) и средняя (prosečna cena). Медиана - значение посередине упорядоченного ряда, при чётном числе данных - среднее двух серединных. Средняя - арифметическая средняя выборки (с. 5).
  • Чего нет. Для Косова и Метохии RGZ не располагает данными, и в итоги по Сербии они не вошли (с. 19).

Разрыв между медианой и средней сильно меняется от строки к строке. По стране средняя больше медианы в 1,40 раза (39 334 к 28 000; расчёт), по Белграду - в 1,44 раза (99 220 к 69 000). Когда разрыв велик, смотрите число данных.

Определение изменения RGZ даёт так (с. 5): «Међугодишња стопа промене - представља промену просечне цене у посматраном периоду у односу на исти период претходне године и не представља индекс цена». Перевод: «Межгодовое изменение - это изменение средней цены в рассматриваемом периоде по сравнению с тем же периодом предыдущего года, и оно не является индексом цен». В Табеле 7 оно лежит между минус 58,35% (Заечар, 44 данных) и плюс 85,83% (Нови-Пазар, 56 данных) и отрицательно в 11 строках из 28.

Куда попадают данные из договоров, определяет закон: Реестр цен недвижимости (Registar cena nepokretnosti) содержит данные из договоров об обороте и аренде недвижимости, а вносит их нотариус (javni beležnik). Нормы - Zakon o državnom premeru i katastru, čl. 152 st. 1 и 4, консолидированный текст на paragraf.rs.

Как сравнить цену из объявления с этими цифрами?

Коротко: найдите строку города и типа объекта, для участка поделите цену на площадь, сравните с медианой и средней и посмотрите число данных. Результат показывает, где цена продавца лежит относительно домов, проданных в первом полугодии 2026 года.

Что в объявленииГде смотретьЧто с чем сравнивать
Дом в городеТабела 7, строка городацену дома с медианой и средней
Дом в общине БелградаТабела 8цену дома с медианой и средней общины
ВикендицаТабела 9цену с медианой и средней строки
Участок под застройкуТабела 10 или 11цену, поделённую на площадь в арах, с ценой за ар в строке
ПашняТабела 12цену, поделённую на площадь в арах, с ценой за ар в округе

Если данных в строке мало или в ней стоит «/», вывод по строке слабый. Для участка 100 m² - один ар: участок в 600 m² - это 6 a.

Вымышленный пример 1. Дом в Крагуеваце, в объявлении 70 000 евро. В Табеле 7 для Крагуеваца медиана 53 250, средняя 64 067 евро, 108 данных. Цена из объявления выше медианы на 16 750 евро (31,5%) и выше средней на 5 933 евро (9,3%). Отчёт не делит цены по площади дома, числу комнат и состоянию, поэтому разница показывает только положение цены относительно цифр города.

Вымышленный пример 2. Участок в Нише, 6 a (600 m²), цена 9 000 евро. Цена за ар - 1 500 евро (расчёт). В Табеле 10 для Ниша медиана 928, средняя 1 724 евро за ар, 462 данных: цена из объявления выше медианы и ниже средней.

Что ограничивает сравнение:

  • Цена в объявлении - предложение продавца; цены в отчёте взяты из закрытых сделок.
  • Страница «О Krovio · KROVIO» говорит: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца.»
  • Отчёт даёт цены по строкам таблиц; для места, которого в таблицах нет, цены нет.

Чего в отчёте нет и где искать остальное?

Коротко: в отчёте нет стоимости строительства, модульных домов и аренды домов, цен по площади и состоянию дома и сумм в рублях. Право иностранца на дом и землю, статус дома в катастре и налог владельца разобраны в соседних статьях Krovio.

Чего отчёт не содержит:

  • Стоимость строительства и цены модульных домов. Для земли под застройку есть только Табелы 10 и 11.
  • Аренду домов: отчёт построен на договорах купли-продажи.
  • Цены по площади дома, числу комнат и состоянию: в таблицах цена объекта целиком.
  • Суммы в рублях: все цены в евро.

Дальше по смыслу:

Источники

Найденную в таблицах строку можно сопоставить с объявлениями каталога: цена в объявлении - цена продавца, и её проверка остаётся за вами.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs

Читайте по теме

Все статьи раздела «Разное» →