Купить дом в Сербии иностранцу: участок и вид земли по закону
Коротко: иностранное физическое лицо, которое не ведёт деятельность в Сербии, может на условиях взаимности приобретать право собственности на квартиру и жилой дом (ZOSPO, čl. 82a, st. 2). Участок при доме проверяют отдельно. Сельскохозяйственной землёй иностранец владеть не может, если закон не определил иначе в соответствии с Соглашением о стабилизации и ассоциации (Zakon o poljoprivrednom zemljištu, čl. 1); условия для граждан государств-членов ЕС записаны в čl. 72đ. Нормы приведены на 26.10.2026.
Статья о том, как купить дом в Сербии иностранцу, пересказывает, что написано в законах Сербии и на страницах Республиканского геодезического завода (Republički geodetski zavod, RGZ). Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации. Законы приведены по консолидированным текстам на paragraf.rs; официальная публикация актов - Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs). Čl. - статья закона (član), st. - её часть (stav), tač. - пункт (tačka). Порядок самой сделки (нотариус, налог, запись права в катастре) разобран в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону и здесь не повторяется.
Может ли иностранец купить жилой дом в Сербии?
Коротко: норма о покупке недвижимости иностранцем называет квартиру и жилой дом (stan i stambena zgrada). Она относится к иностранному физическому лицу, которое не ведёт деятельность в Сербии, и действует на условиях взаимности.
Правило записано в Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Закон об основах отношений собственности, ZOSPO), čl. 82a, st. 2:
«Strano fizičko lice koje ne obavlja delatnost u Saveznoj Republici Jugoslaviji može, pod uslovima uzajamnosti, sticati pravo svojine na stanu i stambenoj zgradi kao i državljanin Savezne Republike Jugoslavije.»
Перевод: иностранное физическое лицо, которое не ведёт деятельность в Союзной Республике Югославия, может на условиях взаимности приобретать право собственности на квартиру и жилой дом так же, как гражданин этой республики.
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Zakon o svojini), član 82a, stav 2, paragraf.rs, консолидированный текст, по состоянию на 26.10.2026
Слово uzajamnost означает взаимность. Как она работает и к кому обращаться с вопросом о ней, объяснено в статье о покупке квартиры; для дома действует тот же član 82a.
Закон по-разному называет здания. Zakon o prometu nepokretnosti (Закон об обороте недвижимости, ZPN), čl. 1, st. 2, перечисляет «poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.» - деловые, жилые, жилые с деловыми помещениями, хозяйственные и другие. В čl. 82a, st. 2 речь о жилом здании. К какому виду относится строение в объявлении, показывают документы на него. В eKatastar у здания, по краткому руководству RGZ, есть поля «način korišćenja objekta» (способ использования объекта) и «status objekta» (статус объекта).
В том же čl. 82a есть ещё два положения. Для иностранцев, которые ведут деятельность в Сербии, он говорит о недвижимости, необходимой для этой деятельности (st. 1). Закон может установить, что иностранцы не приобретают недвижимость в отдельных районах (st. 3). Поэтому о районе, где находится дом, спрашивают нотариуса или юриста до подписания.
Что переходит к покупателю вместе с домом?
Коротко: вместе с правом на здание переходит право на землю под зданием и на землю для регулярного использования здания (ZPN, čl. 3). Землю для регулярного использования определяет договор, а если в нём об этом не сказано - правила о планировании и строительстве.
Это правило ZPN, čl. 3, st. 1 формулирует так:
«Prenosom prava svojine na zgradi, odnosno drugom građevinskom objektu, istovremeno se prenosi i pravo svojine na zemljištu na kojem se zgrada nalazi, kao i na zemljištu koje služi za redovnu upotrebu zgrade.»
Перевод: при передаче права собственности на здание или другой строительный объект одновременно передаётся право собственности на землю, на которой стоит здание, а также на землю, служащую для регулярного использования здания.
- Zakon o prometu nepokretnosti, član 3, stav 1, paragraf.rs, консолидированный текст, по состоянию на 26.10.2026
Вторая часть статьи отвечает на вопрос, что считать землёй для регулярного использования. Её устанавливает договор об обороте недвижимости (st. 2). Если стороны ничего не записали, применяются правила закона о планировании и строительстве. Это Zakon o planiranju i izgradnji (ZPI); в čl. 70, st. 1 он определяет такую землю как «zemljište ispod objekta i zemljište oko objekta» (земля под объектом и вокруг него), которая отвечает условиям строительной парцелы и после установленной процедуры становится кадастровой парцелой.
Землю для регулярного использования определяет договор, поэтому перечень парцел в нём сверяют с данными катастра до подписания. Участок целиком Zakon o prometu nepokretnosti называет по видам: poljoprivredno, građevinsko, šume i šumsko zemljište (čl. 1, st. 2).
Какие виды земли различает закон?
Коротко: для дома с участком важны два вида: строительная земля (građevinsko zemljište, ZPI, čl. 82) и сельскохозяйственная земля (poljoprivredno zemljište, Zakon o poljoprivrednom zemljištu, čl. 2). ZPN называет ещё леса и лесную землю.
От вида земли зависит, какая норма к ней применима. Закон описывает каждый вид своими словами.
| Вид земли | Как его определяет закон | Где |
|---|---|---|
| Строительная земля (građevinsko zemljište) | Земля, которую закон или плановый документ определил для строительства и использования объектов, а также земля, на которой объекты построены в соответствии с законом | ZPI, čl. 82 |
| Сельскохозяйственная земля (poljoprivredno zemljište) | Земля, которая используется для сельскохозяйственного производства (njive, vrtovi, voćnjaci, vinogradi, livade, pašnjaci, ribnjaci, trstici i močvare), и земля, которую можно привести к такому назначению | Zakon o poljoprivrednom zemljištu (ZPZ), čl. 2, tač. 1 |
| Леса и лесная земля (šume i šumsko zemljište) | Названы в перечне видов земли как части недвижимости, наряду со строительной и сельскохозяйственной | ZPN, čl. 1, st. 2 |
ZPZ, čl. 3 говорит о сельскохозяйственной земле, которая по специальному закону определена как строительная: до приведения к запланированному назначению её используют для сельскохозяйственного производства. По ZPZ, čl. 1, st. 2 сельскохозяйственная земля - благо общего интереса (dobro od opšteg interesa), и её нельзя использовать для других целей, кроме случаев и условий, которые установлены этим законом.
ZPI говорит о строительной земле иначе. Čl. 84, st. 1: она может быть «u svim oblicima svojine» (во всех формах собственности). Čl. 85, st. 1: «Građevinsko zemljište je u prometu» (находится в обороте). Эти статьи говорят о формах собственности и об обороте строительной земли; правил для иностранцев в čl. 82, 84 и 85 нет.
Недвижимость, которую иностранцы вправе приобретать, названа в ZOSPO, čl. 82a. Как čl. 82a и ZPN, čl. 3 действуют вместе на конкретном участке, зависит от документов на него.
Может ли иностранец стать владельцем сельскохозяйственной земли?
Коротко: общее правило - нет. ZPZ, čl. 1 не допускает иностранное физическое или юридическое лицо в число владельцев сельскохозяйственной земли, если сам закон не определил иначе в соответствии с Соглашением о стабилизации и ассоциации.
Норма стоит в первой статье закона, st. 4:
«Vlasnik poljoprivrednog zemljišta ne može biti strano fizičko, odnosno pravno lice, osim ako ovim zakonom nije drugačije određeno u skladu sa Sporazumom o stabilizaciji i pridruživanju između Evropskih zajednica i njihovih država članica, sa jedne strane, i Republike Srbije, sa druge strane (...)»
Перевод: владельцем сельскохозяйственной земли не может быть иностранное физическое или юридическое лицо, кроме случаев, когда этим законом определено иначе в соответствии с Соглашением о стабилизации и ассоциации между Европейскими сообществами и их государствами-членами, с одной стороны, и Республикой Сербия, с другой стороны (...)
- Zakon o poljoprivrednom zemljištu, član 1, paragraf.rs, консолидированный текст, по состоянию на 26.10.2026
В скобках, которые здесь опущены, закон даёт ссылку на публикацию соглашения («Službeni glasnik RS - Međunarodni ugovori» - официальный вестник, раздел международных договоров, br. 83/08 i 12/14) и вводит сокращение Sporazum. Это соглашение Сербии с Европейским союзом (ССА). Исключение записано в самом ZPZ, čl. 72đ, и начинается словами «Državljanin države članice Evropske unije» - гражданин государства-члена Европейского союза. Для остальных иностранцев действует общее правило первой статьи.
Что čl. 72đ требует от гражданина государства-члена ЕС?
Коротко: гражданин государства-члена ЕС может приобрести сельскохозяйственную землю в частной собственности при условиях čl. 72đ: проживание в общине, обработка земли, хозяйство, техника. Предел - 2 га; землю в 10 км от границы приобрести нельзя.
Статья озаглавлена «Uslovi za promet poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini» (условия оборота сельскохозяйственной земли в частной собственности). Ниже её положения по частям; сербский текст дословный, перевод выполнен для этой статьи.
| Часть | Текст закона | Перевод |
|---|---|---|
| st. 1 | «Državljanin države članice Evropske unije poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini, polazeći od Sporazuma, može steći pravnim poslom uz naknadu ili bez naknade pod uslovima propisanim ovim zakonom.» | Гражданин государства-члена ЕС может приобрести сельскохозяйственную землю в частной собственности, исходя из Соглашения, сделкой за плату или безвозмездно на условиях, предусмотренных этим законом. |
| st. 2, tač. 1 | «je najmanje deset godina stalno nastanjeno u jedinici lokalne samouprave u kojoj se vrši promet poljoprivrednog zemljišta» | Лицо не менее десяти лет постоянно проживает в единице местного самоуправления, в которой совершается оборот сельскохозяйственной земли. |
| st. 2, tač. 2 | «obrađuje najmanje tri godine poljoprivredno zemljište koje je predmet pravnog posla uz naknadu ili bez naknade» | Лицо не менее трёх лет обрабатывает сельскохозяйственную землю, служащую предметом сделки за плату или безвозмездно. |
| st. 2, tač. 3 | «ima registrovano poljoprivredno gazdinstvo u aktivnom statusu kao nosilac porodičnog poljoprivrednog gazdinstva, u skladu sa zakonom kojim se uređuje poljoprivreda i ruralni razvoj bez prekida najmanje deset godina» | У лица зарегистрировано сельскохозяйственное хозяйство в активном статусе как у держателя семейного сельскохозяйственного хозяйства, в соответствии с законом о сельском хозяйстве и сельском развитии, без перерыва не менее десяти лет. |
| st. 2, tač. 4 | «ima u vlasništvu mehanizaciju i opremu za obavljanje poljoprivredne proizvodnje» | В собственности лица есть техника и оборудование для сельскохозяйственного производства. |
| st. 3, tač. 1 | «nije poljoprivredno zemljište koje je u skladu sa posebnim zakonom određeno kao građevinsko zemljište» | Предметом сделки может быть сельскохозяйственная земля, если по специальному закону она не определена как строительная. |
| st. 4 | «Predmet pravnog posla iz stava 1. ovog člana ne može da bude poljoprivredno zemljište u privatnoj svojini koje se nalazi na udaljenosti do 10 km od granice Republike Srbije.» | Предметом сделки не может быть сельскохозяйственная земля в частной собственности на расстоянии до 10 км от границы Республики Сербия. |
| st. 5 | «Lice iz stava 2. ovog člana može steći u svojinu najviše do 2 ha poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini, ako su ispunjeni uslovi propisani ovim zakonom.» | Лицо может приобрести в собственность не более 2 га сельскохозяйственной земли в частной собственности, если выполнены условия закона. |
| st. 6 | «Ispunjenost uslova iz st. 2-4. utvrđuje ministar nadležan za poslove poljoprivrede.» | Выполнение условий из st. 2-4 устанавливает министр, ответственный за сельское хозяйство. |
| st. 9 | «Republika Srbija ima pravo preče kupovine poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini koje je predmet pravnog posla iz stava 1. ovog člana.» | Республика Сербия имеет право преимущественной покупки сельскохозяйственной земли в частной собственности, служащей предметом сделки. |
| st. 13 | «Pravni posao iz stava 1. ovog člana kojim se vrši promet poljoprivrednog zemljišta u privatnoj svojini zaključen suprotno odredbama ovog zakona, ništav je.» | Сделка по обороту сельскохозяйственной земли в частной собственности, заключённая вопреки этому закону, ничтожна. |
В st. 3, tač. 2 и 3 добавлены ещё два ограничения предмета сделки: земля не принадлежит к охраняемым природным объектам (tač. 2) и не относится к военным объектам и комплексам, не граничит с ними, не лежит в их защитных зонах и не относится к территории сухопутной зоны безопасности (Kopnena zona bezbednosti) и не граничит с ней (tač. 3). Эта часть закона написана для граждан ЕС, и другим иностранцам её условия не адресованы.
Что значит право преимущественной покупки соседа?
Коротко: собственник, который собирается продать сельскохозяйственную землю, сначала предлагает её владельцу соседней сельскохозяйственной земли (ZPN, čl. 6). Нарушение даёт соседу право на иск (čl. 10).
ZPN, čl. 6, st. 1 говорит о продавце сельскохозяйственной земли, который обязан сначала предложить её (prethodno ponuditi) владельцу соседней сельскохозяйственной земли. Если соседей несколько, преимущество у того, чья земля граничит с участком продавца большей частью; при равных границах - у владельца самой большой площади (st. 2). Среди совладельцев продаваемой земли сосед стоит после них (st. 3).
Предложение делается письменно, одновременно всем, у кого есть это право, и содержит данные о недвижимости, цену и остальные условия. Ответить нужно письменно в течение 15 дней со дня получения (čl. 7). Если продавец не предложил землю или продал её на более благоприятных условиях, чем в предложении, обладатель права может подать иск в течение 30 дней с момента, когда узнал о продаже, и не позже двух лет со дня заключения договора (čl. 10, st. 1 и 2).
Čl. 6 говорит о продаже сельскохозяйственной земли. Продаётся ли она одним договором с домом и как тогда применяется норма, показывает конкретный договор. Для земли, которую покупает гражданин ЕС по čl. 72đ, ZPZ отдельно называет право преимущественной покупки Республики Сербия (st. 9).
Как увидеть вид земли участка в eKatastar?
Коротко: eKatastar - интернет-сервис RGZ для поиска по базе катастра недвижимости. По номеру парцелы он, по краткому руководству RGZ, показывает таблицу «Podaci o zemljištu» с площадью, способом использования и видом земли. Официальным документом эти данные не считаются.
Катастр недвижимости (katastar nepokretnosti) - публичная книга, основная запись о недвижимости и правах на неё. О земле он содержит, среди прочего, название кадастровой общины, номер, форму, площадь, способ использования, бонитет, кадастровый класс и кадастровый доход парцелы (RGZ, страница «О web апликацији»). Просмотр данных в публичном доступе к eKatastar не тарифицируется. Сведения о недвижимости и правообладателях там только основные. Данные взяты на назначенную дату актуальности (RGZ, страница «Најчешће постављена питања корисника» - раздел вопросов и ответов для пользователей).
Чтобы посмотреть участок по номеру парцелы, на странице публичного доступа выполняют такие шаги:
- Выберите общину (opština) в выпадающем списке. Белград и Ниш имеют статус городов, поэтому выбирают общину внутри города.
- Выберите кадастровую общину (katastarska opština) из списка под выбранной общиной.
- Введите номер парцелы в формате номер/подномер (broj parcele/podbroj parcele), введите код с картинки и нажмите «Прикажи» (Prikaži).
- Выберите строку парцелы в таблице: появятся сведения об объектах на ней.
Поиск по адресу устроен иначе: после выбора общины вводят не менее двух первых знаков названия улицы, выбирают улицу из списка и вводят основной номер дома.
Краткое руководство RGZ (PDF от 09.03.2022) называет поля результата. В таблице «Podaci o zemljištu» это номер парцелы, номер части парцелы, площадь в m², улица или местность (ulica/potes), способ использования земли (način korišćenja zemljišta) и вид земли (vrsta zemljišta). Для зданий приведены улица, номер дома, площадь, способ использования объекта и статус объекта.
Названия полей катастра и понятия закона - разные описания одного участка. Закон определяет строительную землю через закон или плановый документ (ZPI, čl. 82), а перечень видов сельскохозяйственной земли даёт ZPZ, čl. 2. Как значения полей соотносятся с этими определениями для вашего участка, выясняют по документам на него.
RGZ пишет, что данные сервиса нельзя использовать как официальный документ: официальный документ должен быть подписан и заверен компетентным органом. Выписку из базы данных катастра недвижимости (izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti) запрашивают в службе катастра недвижимости (Služba za katastar nepokretnosti). В заявлении указывают название кадастровой общины и номер парцелы либо имя владельца (RGZ, страница «Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti»). О неточностях в данных RGZ предлагает обращаться в ту службу катастра, в ведении которой находится объект.
Какая норма смотрит на какую часть покупки?
Коротко: дом, земля под ним и для его использования, строительная и сельскохозяйственная земля попадают под разные нормы. Таблица ниже собирает их и показывает на вымышленном примере, как её читать.
| Часть покупки | Норма | О чём она говорит |
|---|---|---|
| Жилой дом | ZOSPO, čl. 82a, st. 2 | Иностранное физическое лицо без деятельности в Сербии, на условиях взаимности |
| Земля под домом и для регулярного использования | ZPN, čl. 3; ZPI, čl. 70, st. 1 | Переходит вместе со зданием; землю для регулярного использования определяет договор, без договорённости - правила ZPI |
| Строительная земля | ZPI, čl. 82, 84, 85 | Определение, формы собственности, оборот |
| Сельскохозяйственная земля | ZPZ, čl. 1, st. 4 и čl. 72đ; ZPN, čl. 6 | Владелец не иностранец, кроме исключения для граждан ЕС; право соседа |
Пример вымышленный. В объявлении указаны дом 140 m² и участок 2 000 m². По номеру парцелы в eKatastar видны две строки: парцела 400 m² с домом и парцела 1 600 m² без построек.
Первую парцелу сверьте с ZOSPO, čl. 82a и ZPN, čl. 3. Для второй посмотрите значение поля vrsta zemljišta и задайте вопрос: относится ли она к строительной или сельскохозяйственной земле. Если к сельскохозяйственной, применяются ZPZ, čl. 1 и ZPN, čl. 6. Ответ даёт документ на участок.
Что проверить до подписания договора?
Коротко: номер парцелы, перечень парцел в договоре, вид земли в катастре, разрешение на использование дома и вопрос о преимущественной покупке. Объявление в каталоге этих сведений не заменяет.
На странице «О Krovio» сказано: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца.» Там же: «Мы не агентство и не участвуем в сделках.» Проверка участка по катастру и документам остаётся за покупателем. В каталоге Krovio дома и участки выбираются как отдельные типы недвижимости; вид земли в предложении сверяют с катастром по шагам ниже.
- Спросите у продавца номер парцелы (или нескольких) и название кадастровой общины.
- Откройте их в eKatastar и сравните площадь парцел с площадью участка в объявлении.
- Выпишите значения полей «način korišćenja zemljišta» и «vrsta zemljišta» для каждой парцелы.
- Сверьте перечень парцел в проекте договора с этим списком: по ZPN, čl. 3, st. 2 землю для регулярного использования здания определяет договор (если не договорено - правила ZPI).
- Спросите, есть ли у дома разрешение на использование (upotrebna dozvola). По ZPN, čl. 4a нотариус, увидев, что разрешение не выдано или идёт процедура легализации, обязан предупредить стороны и внести предупреждение по правилам нотариальной деятельности; если стороны против внесения предупреждения, нотариус отказывает в совершении действия.
- Если в состав участка входит сельскохозяйственная земля, спросите, предлагали ли её соседу (ZPN, čl. 6), и поставьте нотариусу вопрос о применимой норме.
- Закажите выписку из базы данных катастра недвижимости в службе катастра: данные eKatastar как официальный документ RGZ использовать не разрешает.
Что в статье не разбирается
- Порядок сделки, нотариальный тариф и налог на переход прав - в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону.
- Ежегодный налог на дом и землю - в статье Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки.
- ВНЖ по недвижимости - в статье ВНЖ в Сербии по недвижимости: условия, документы, право на работу.
- Взаимность по странам, наследование (ZOSPO, čl. 82b), леса и лесная земля, покупка через юридическое лицо, легализация построек и цены на дома. Цены на дома в статье не приводятся.
Источники
Источники приведены по состоянию на 26.10.2026.
- Zakon o osnovama svojinskopravnih odnosa (Zakon o svojini) - čl. 82a, paragraf.rs, консолидированный текст ("Sl. list SFRJ", br. 6/80 i 36/90, "Sl. list SRJ", br. 29/96 i "Sl. glasnik RS", br. 115/2005 - dr. zakon)
- Zakon o poljoprivrednom zemljištu - čl. 1, 2, 3, 72đ, paragraf.rs, консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 62/2006, 65/2008 - dr. zakon, 41/2009, 112/2015, 80/2017 i 95/2018 - dr. zakon)
- Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 1, 3, 4a, 6, 7, 10, paragraf.rs, консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015)
- Zakon o planiranju i izgradnji | Paragraf Lex - čl. 70, 82, 84, 85, paragraf.rs, консолидированный текст (последняя редакция в перечне - 80/2026)
- Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
- еКатастар непокретности - јавни приступ - Републички геодетски завод, katastar.rgz.gov.rs
- Катастар непокретности: еКатастар непокретности: Парцеле и Катастар непокретности: еКатастар непокретности: Адресе - страницы поиска по номеру парцелы и по адресу, katastar.rgz.gov.rs
- RGZ - Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti - Republički geodetski zavod, rgz.gov.rs
- Катастар непокретности: О web апликацији и Катастар непокретности: Најчешће постављена питања корисника - katastar.rgz.gov.rs
- Кратко упутство за кориснике - РГЗ, PDF от 09.03.2022, katastar.rgz.gov.rs
- О Krovio · KROVIO - krovio.rs
Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs