Налог при продаже квартиры в Сербии: 15%, освобождения, сроки

Коротко: налог при продаже квартиры в Сербии - налог на капитальный доход (porez na kapitalni dobitak): его платит продавец по ставке 15% с разницы между ценой продажи и ценой покупки (Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 72, 76, 77). Закон не считает капитальным доходом разницу в ряде случаев: например, когда право получено по наследству в первой очереди наследования, когда оно передаётся между супругами или когда плательщик владел им непрерывно не менее десяти лет (čl. 72a). Освобождение даёт вложение выручки в решение жилищного вопроса в течение 90 дней (čl. 79). Декларацию подают в течение 30 дней; если по продаже возможно это освобождение, срок - 120 дней от дня продажи (čl. 95). Нормы на 26.10.2026.

Ниже изложено, что о налоге при продаже квартиры в Сербии говорит закон. Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации. Тексты законов взяты с сайта paragraf.rs: это консолидированные тексты; последнее изменение в списке у ZPDG и у Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji - 80/2026, у Zakon o porezima na imovinu - 94/2024. Официальную публикацию актов ведёт Pravno-informacioni sistem (pravno-informacioni-sistem.rs). Сокращения: čl. - član (статья), stav - часть статьи, t. - tačka (пункт). Суммы в примерах вымышленные; рыночные цены квартир здесь не приводятся.

Какой налог платит продавец квартиры в Сербии?

Коротко: продавец платит налог на капитальный доход (porez na kapitalni dobitak), по смыслу - налог на прирост капитала. База налога - разница между ценой продажи и ценой покупки, ставка - 15% (čl. 72, 76, 77). Налог на переход абсолютных прав при продаже - отдельный налог.

Налог на капитальный доход входит в Zakon o porezu na dohodak građana (закон о налоге на доход граждан, далее - ZPDG). Закон перечисляет виды доходов, которые облагаются налогом, и капитальные доходы (kapitalni dobici) стоят в этом списке отдельной строкой (čl. 3 stav 1 t. 6).

Капитальный доход (kapitalni dobitak) закон определяет как разницу между ценой продажи права и ценой его покупки. Он возникает при передаче, среди прочего, вещных прав на недвижимость (stvarna prava na nepokretnostima), а передачей считается продажа или другая передача за денежное или неденежное вознаграждение (čl. 72 stav 1-2). Продажа квартиры за деньги подпадает под это определение. Плательщик - любое физическое лицо, включая предпринимателя, которое передало право (čl. 72 stav 4). Налоговую базу составляет капитальный доход, найденный по правилам čl. 72-75 (čl. 76 stav 1). Ставку закон записал одной строкой:

«Stopa poreza na kapitalni dobitak iznosi 15%.» Перевод: ставка налога на капитальный доход составляет 15%.

• Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 77 stav 1, paragraf.rs

При продаже действует и второй налог, налог на переход абсолютных прав (porez na prenos apsolutnih prava). По Zakon o porezima na imovinu плательщик этого налога - продавец (čl. 25 stav 1), ставка - 2,5% (čl. 30 stav 1). Он разобран в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону. Для налога на капитальный доход сумма этого налога в цену продажи не входит (ZPDG, čl. 73 stav 2).

Как считается налог с продажи квартиры?

Коротко: налог считают в пять шагов: цена продажи, цена покупки, индексация цены покупки, разница, 15% от разницы (čl. 73-77). Если цена покупки выше цены продажи, разница отрицательная: это капитальный убыток (čl. 72 stav 1).

1. Цена продажи (prodajna cena). Это договорная цена. Если налоговый орган считает договорную цену ниже рыночной, ценой продажи становится рыночная цена, которую определяет налоговый орган (čl. 73 stav 1). Цена берётся без налога на переход абсолютных прав (stav 2). При обмене на другое право ценой продажи считается рыночная цена права, которое отдаётся в обмен (stav 3).
2. Цена покупки (nabavna cena). Это цена, по которой вы приобрели право (čl. 74 stav 1). Особые случаи - постройка своими силами, подарок, наследство - собраны в таблице раздела «Какая цена покупки идёт в расчёт?».
3. Индексация. Цена покупки увеличивается на годовой индекс потребительских цен от дня приобретения до дня передачи, по данным республиканского органа статистики (čl. 74 stav 15).
4. Разница. Из цены продажи вычитается цена покупки с индексацией. Положительная разница - капитальный доход (čl. 72 stav 1, čl. 76 stav 1).
5. Налог. Разница умножается на 15% (čl. 77 stav 1).

В примере ниже суммы вымышленные, индексация цены покупки не учтена.

Во втором столбце разница отрицательная. Налог на капитальный доход берётся с капитального дохода (čl. 76 stav 1), а при продаже дешевле покупки возникает капитальный убыток (gubitak, čl. 72 stav 1). Что с таким убытком можно сделать, написано в разделе «Если квартира продана дешевле, чем куплена?».

Какая цена покупки идёт в расчёт?

Коротко: ценой покупки считается цена, по которой вы приобрели право (čl. 74 stav 1). Для квартиры, построенной самим собственником, полученной в подарок или по наследству, закон задаёт другие правила (čl. 74 stav 2-3, čl. 75).

Индексация из čl. 74 stav 15-17 действует и для этих случаев: цену, найденную по čl. 75 stav 1-3, закон увеличивает так же (čl. 75 stav 4). Для объекта, построенного самим плательщиком, цена покупки пересчитывается за каждый год, начиная с 1 января года, следующего за годом вложения, до дня передачи (čl. 74 stav 16).

Когда налог с продажи квартиры не платится?

Коротко: четыре пункта čl. 72a касаются недвижимости. Капитальным доходом не считается разница в четырёх случаях. Первый: право получено по наследству в первой очереди наследования. Второй: передача идёт между супругами и кровными родственниками по прямой линии. Третий: передача идёт между разведёнными супругами и находится в непосредственной связи с разводом. Четвёртый: право непрерывно находилось в собственности плательщика не менее десяти лет (čl. 72a stav 1 t. 1-3, 5).

Исключения перечислены в čl. 72a ZPDG. Ниже дословно приведены пункты, которые касаются недвижимости. Общая вводная фраза: «Kapitalnim dobitkom, odnosno gubitkom u smislu ovog zakona ne smatra se razlika nastala prenosom prava, udela ili hartija od vrednosti, kada:». Перевод: капитальным доходом или убытком в смысле этого закона не считается разница, возникшая при передаче прав, долей или ценных бумаг, когда:

Пункт 4 касается долговых ценных бумаг, эмитент которых - Республика, автономный край, орган местного самоуправления или Национальный банк Сербии. Пункт 6 касается обмена акций или долей при статусных изменениях компаний. К квартире эти два пункта отношения не имеют.

Если случай подпадает под пункт, разница между ценой продажи и ценой покупки капитальным доходом не считается, и налог на капитальный доход с неё не начисляется. Пункт 1 говорит о наследстве именно в первой очереди (u prvom naslednom redu). Кто входит в первую очередь наследников, определяет закон о наследовании, в этой статье он не разбирается. В пункте 5 слово «neprekidno» значит непрерывно, а «najmanje deset godina» - не менее десяти лет, причём право должно находиться в собственности плательщика до передачи.

Если за время владения менялся процент права, исключение по пункту 5 применяется к той части права, которую плательщик непрерывно имел в собственности не менее десяти лет, в процентах, равных проценту, первоначально приобретённому не менее чем за десять лет до продажи (čl. 72a stav 2). Подходит ли ваш случай под формулировку пункта, решает налоговый орган по вашим документам; с вопросом можно прийти к нему или к юристу.

Что даёт покупка другого жилья: 90 дней и 12 месяцев?

Коротко: плательщик освобождается от налога, если вложит выручку от продажи недвижимости в решение жилищного вопроса в течение 90 дней от дня продажи (čl. 79 stav 1). Если вложение сделано в течение 12 месяцев, уплаченный налог возвращается (stav 2). При вложении части выручки налог уменьшается пропорционально (čl. 80 stav 1).

Освобождение записано в čl. 79 ZPDG, в разделе о налоговых освобождениях:

«Obveznik, koji sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti u roku od 90 dana od dana prodaje uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja članova svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici, oslobađa se poreza na ostvareni kapitalni dobitak.» Перевод: плательщик, который в течение 90 дней от дня продажи вложит средства, полученные от продажи недвижимости, в решение своего жилищного вопроса и жилищного вопроса членов своей семьи или домохозяйства в Республике, освобождается от налога на полученный капитальный доход.

• Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 79 stav 1, paragraf.rs

«Obvezniku koji u roku od 12 meseci od dana prodaje nepokretnosti, sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži za namene iz stava 1. ovog člana, izvršiće se povraćaj plaćenog poreza na kapitalni dobitak.» Перевод: плательщику, который в течение 12 месяцев от дня продажи недвижимости вложит средства, полученные от продажи, на цели из stav 1 этой статьи, будет произведён возврат уплаченного налога на капитальный доход.

• Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 79 stav 2, paragraf.rs

В тексте стоит «u Republici», то есть жилищный вопрос решается в Республике Сербия. Критерии решения жилищного вопроса закон передаёт министру:

«Ministar bliže uređuje kriterijume za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje iz stava 1. ovog člana.» Перевод: министр подробнее регулирует критерии осуществления права на налоговое освобождение из stav 1 этой статьи.

• Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 79 stav 3, paragraf.rs

Критерии записаны в отдельном подзаконном акте министра, правилнике о критериях для осуществления права на освобождение от налога на капитальный доход (Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak, Sl. glasnik RS, br. 38/2001). Его текст опубликован на paragraf.rs, а Налоговое управление (Poreska uprava, PURS) размещает акт в разделе «Правилници». Что в нём записано:

• Что считается решением жилищного вопроса (čl. 2) - семь вариантов: 1. Покупка или строительство квартиры или семейного жилого дома для плательщика или члена семьи, у которого жилищный вопрос не решён. В скобках Правилник называет примеры: podstanar (человек, который снимает жильё у другого), проживание у своих родителей или родителей супруга, квартира, не подходящая по площади или по структуре. 2. Покупка или строительство квартиры, которая улучшает условия проживания (смена места, лучшее качество квартиры или здания). 3. Покупка или строительство двух и более жилых единиц при разделении домохозяйства (дети отделяются от родителей, развод, решение вопросов совладения). 4. Покупка или строительство одной жилой единицы взамен двух и более при объединении домохозяйства (родители и дети, вступившие в брак лица). 5. Обмен квартир. 6. Превращение общих помещений здания в жилую единицу, надстройка, пристройка, реконструкция, адаптация. 7. Другой подходящий способ решения жилищного вопроса.
• Площадь (čl. 3): право реализуется вложением средств в соответствующую жилую площадь по критериям: для одного человека до 45 м², для каждого следующего члена семейного домохозяйства ещё по 20 м².
• Если вложено больше (čl. 5): когда средства, вложенные из выручки от продажи, больше рыночной стоимости соответствующей площади по čl. 3, освобождение предоставляется пропорционально отношению между выручкой от продажи и рыночной стоимостью соответствующей жилой площади. Рыночную стоимость определяет налоговый орган по месту, где находится недвижимость, которой решается жилищный вопрос.
• Доказательства (čl. 4): налоговому органу подают доказательства решения жилищного вопроса. Правилник называет заключённые и заверенные судом договоры о покупке другой квартиры, договоры о строительстве (с разрешением на строительство и другой документацией), счета-фактуры или чеки на материалы, заверенные письменные заявления плательщика или члена семьи, а также другие доказательства. Если жилищный вопрос решается для члена семьи, плательщик подаёт также доказательства, из которых бесспорно видно, что средствами от продажи он решает жилищный вопрос этого члена семьи (Правилник называет договор дарения, заверенное письменное заявление и т. п.), и доказательство того, что член семьи по этому основанию приобретает право собственности или другое вещное право на недвижимость на своё имя.

Порядок установления права закреплён в čl. 109 ZPDG. Право на освобождение по čl. 79 stav 1 и čl. 80 устанавливает решение налогового органа на основании документации о решении жилищного вопроса, приложенной к декларации (stav 6). Возврат уплаченного налога по čl. 79 stav 2 производится по заявлению плательщика, к которому приложена такая документация (stav 7).

Если квартира продана дешевле, чем куплена?

Коротко: разница в минус называется капитальным убытком (kapitalni gubitak). По čl. 78 ZPDG его можно зачесть против капитального дохода от продажи другого права, если убыток возник раньше дохода, а остаток можно зачитывать в течение пяти лет, считая год, в котором возник убыток.

Закон описывает зачёт тремя правилами (čl. 78). Первое: капитальный убыток от продажи одного права, доли или ценной бумаги можно зачесть против капитального дохода от продажи другого права, доли или ценной бумаги (stav 1). Второе: зачёт возможен, когда плательщик сначала получил убыток, а позже доход (stav 2). Третье: если после зачёта остаётся убыток, его разрешено зачитывать против будущих капитальных доходов в следующие пять лет (stav 3). Закон добавляет: «u koje se uračunava i godina u kojoj je ostvaren prvobitni kapitalni gubitak», то есть в эти пять лет засчитывается и год, в котором возник первоначальный капитальный убыток.

Когда подавать декларацию и когда платить налог?

Коротко: декларацию подают в течение 30 дней от дня, когда плательщик получил или начал получать доход от передачи прав на недвижимость, а при продаже, по которой возможно освобождение по čl. 79 stav 1, - в течение 120 дней от дня продажи (čl. 95 stav 1 t. 1, stav 3). Налог устанавливает решение налогового органа, платить его нужно в течение 15 дней от дня вручения решения (čl. 100, 110).

1. Декларация. Налоговую декларацию (poreska prijava) подают «najkasnije u roku od 30 dana» (не позднее чем в течение 30 дней) от дня, когда плательщик «ostvario ili započeo ostvarivanje prihoda» (получил или начал получать доход) от передачи вещных прав на недвижимость (čl. 95 stav 1 t. 1). Для продажи, по которой плательщик может получить освобождение по čl. 79 stav 1, срок другой: 120 дней от дня продажи (stav 3). Срок в 120 дней длиннее срока вложения в 90 дней.
2. Что в декларации. Плательщик указывает данные о цене, полученной при передаче права, о цене покупки и о праве на освобождение (čl. 109 stav 4). Документация о решении жилищного вопроса прикладывается к декларации (stav 6).
3. Куда и как. Декларацию подают в электронном виде через портал Налогового управления либо письменно, лично или по почте, в подразделение PURS, компетентное по территории, где у плательщика prebivalište (место жительства) или boravište (место пребывания) (čl. 98 stav 1 t. 4). Бланк с названием «Пореска пријава за утврђивање пореза на капиталне добитке» (налоговая декларация для установления налога на капитальные доходы) есть на странице PURS «Пореске пријаве и обрасци» на 26.10.2026.
4. Решение. Налог на капитальный доход устанавливает решением (rešenje) налоговый орган (čl. 100 stav 1 t. 2), на основании данных декларации и других данных (čl. 109 stav 3). Если декларация не подана, налоговая обязанность устанавливается по данным о капитальном доходе, которыми орган располагает (stav 5).
5. Оплата. Налог на капитальные доходы платят в течение 15 дней от дня вручения решения об установлении налога (čl. 110 stav 1 t. 2).
6. Освобождение и возврат. Освобождение устанавливается тем же налоговым органом решением по документам (čl. 109 stav 6), возврат уплаченного налога - по заявлению плательщика (stav 7).

Срок в 30 дней - общее правило. Срок в 120 дней в stav 3 открывается словами «Izuzetno od stava 1. tačka 1) ovog člana» (в виде исключения из stav 1 t. 1). Какое из двух правил применяется к вашей продаже, решает налоговый орган по сделке и документам.

Что сказано в законе о нерезидентах?

Коротко: ZPDG делит плательщиков на резидентов и нерезидентов. Нерезидент тоже плательщик налога на доход, полученный в Сербии (čl. 8 stav 1). Нерезидент без постоянной деловой единицы в Сербии или с доходом вне её деятельности обязан в течение 10 дней уведомить PURS о налоговом уполномоченном (Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji, čl. 14 stav 2).

Резидент Республики Сербия - физическое лицо, у которого в Сербии есть prebivalište или центр деловых и жизненных интересов либо которое проводит в Сербии 183 дня и более в периоде из 12 месяцев, начинающемся или заканчивающемся в данном налоговом году (ZPDG, čl. 7 stav 2). Резидент платит налог с дохода, полученного в Сербии и в другой стране (stav 1).

Нерезидент - лицо, которое резидентом не является; он платит налог с дохода, полученного на территории Сербии (čl. 8 stav 1). К такому доходу закон «naročito», то есть в частности, относит доход от работы в Сербии и от «korišćenja ili raspolaganja pravom na teritoriji Republike» - использования или распоряжения правом на территории Республики (stav 2). Слово «naročito» означает, что список не закрытый. Подпадает ли конкретная продажа под эти нормы и какие правила налоговый орган применит к вам, уточняется в PURS.

О порядке подачи: нерезидент подаёт декларацию по отдельным видам дохода, с которых налог не удерживается у источника, в налоговый орган по месту получения дохода, по месту пребывания плательщика либо по месту жительства или местонахождения налогового уполномоченного (ZPDG, čl. 96).

Налоговый уполномоченный (poreski punomoćnik) описан в Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji (закон о налоговом процессе и налоговой администрации). Это физическое или юридическое лицо, резидент Сербии, которое в пределах доверенности действует от имени и за счёт плательщика: получает налоговые акты, подаёт декларации, платит налог (čl. 14 stav 1).

Нерезидент, у которого нет постоянной деловой единицы (stalna poslovna jedinica) в Сербии или который получает доходы либо приобретает имущество в Сербии вне деятельности такой единицы, должен в течение 10 дней от начала получения дохода или приобретения имущества, подлежащего налогообложению, уведомить центральный офис PURS (Poreska uprava u sedištu) о своём налоговом уполномоченном (stav 2). Для доходов, налог с которых удерживается у источника и декларация не подаётся, назначать уполномоченного не нужно (stav 3). Если нерезидент не уведомил PURS в срок, налоговое управление назначает ему представителя из налоговых консультантов или адвокатов; вознаграждение выплачивает PURS по тарифу министра, а затем вправе взыскать эту сумму с плательщика (čl. 16 stav 1 t. 2, stav 5-6).

Договоры об избежании двойного налогообложения (ugovori o izbegavanju dvostrukog oporezivanja) здесь не разбираются: у PURS для них есть отдельный раздел «Уговори о избегавању двоструког опорезивања».

Какие темы остаются за рамками статьи?

Коротко: разобран налог на капитальный доход физического лица с продажи квартиры. Соседние налоги и случаи только названы, со ссылками там, где у Krovio есть отдельная статья.

• Налог на переход абсолютных прав, который платит продавец: Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону.
• Ежегодный налог на недвижимость: Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки.
• Вид на жительство по недвижимости: ВНЖ в Сербии по недвижимости: условия, документы, право на работу.
• Предприниматели: для права, учтённого в деловых книгах, капитальный доход или убыток отражается в налоговом балансе, и декларация по čl. 95 stav 1 за его передачу не подаётся (ZPDG, čl. 95 stav 4).
• Ценные бумаги, цифровые активы и другие права из čl. 72 stav 1.
• Договоры об избежании двойного налогообложения и рыночные цены квартир.

Источники

Дата проверки источников - 26.10.2026.

• Zakon o porezu na dohodak građana Republike Srbije - čl. 3, 7, 8, 72, 72a, 73, 74, 75, 76, 77, 78, 79, 80, 95, 96, 98, 100, 109, 110; paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o porezima na imovinu - čl. 25, 30; paragraf.rs, консолидированный текст
• Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji - čl. 14, 16; paragraf.rs, консолидированный текст
• Pravilnik o kriterijumima za ostvarivanje prava na oslobođenje od poreza na kapitalni dobitak - Sl. glasnik RS, br. 38/2001, čl. 1-5; paragraf.rs
• Пореска управа :: Правилници :: Правилник о критеријумима за остваривање права на ослобођење од плаћања пореза на капитални добитак - Налоговое управление Сербии
• Пореска управа :: Пореске пријаве и обрасци - Налоговое управление Сербии, бланки деклараций
• Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
• О Krovio · KROVIO и Как это работает · KROVIO - krovio.rs

Если после продажи вы подбираете другое жильё, в каталоге Krovio можно найти объект и сравнить указанные характеристики. Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs