Договор аренды квартиры в Сербии: что написано в законе

25 октября 2026

Коротко: договор аренды квартиры в Сербии (ugovor o zakupu stana) заключается письменно (Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, Закон о жилье и содержании зданий, čl. 70). Закон перечисляет, что договор содержит, и возлагает на арендодателя передачу экземпляра в местную налоговую администрацию за 30 дней. Срок отказа, записанный в договоре, не может быть короче 90 дней. Права и обязанности сторон, которые этот закон не урегулировал, определяет Zakon o obligacionim odnosima (Закон об обязательственных отношениях, ZOO, čl. 567-599). Нормы приведены на 25.10.2026.

Статья пересказывает, что написано в законах Сербии о договоре аренды квартиры. Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации.

Закон о жилье приведён по консолидированному тексту на paragraf.rs (Sl. glasnik RS, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon). Текст закона 2016 года опубликован также на сайте Народной скупщины. ZOO и закон о нотариате (Zakon o javnom beležništvu) даны по консолидированным текстам paragraf.rs. Официальная публикация актов - Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs).

Čl. - статья закона (član), st. - её часть (stav).

Что закон требует от договора аренды квартиры в Сербии?

Коротко: договор аренды квартиры в Сербии (ugovor o zakupu stana) заключается письменно. Стороны названы в статье 70 закона о жилье (Zakon o stanovanju): арендодатель (zakupodavac) и арендатор (zakupac). Содержание закон задаёт списком из семи пунктов, который открывается словом «naročito» («в частности»), то есть примерным перечнем.

Статья 70 начинается с основания: квартира используется на основе права собственности и права аренды. Дальше она называет стороны. Арендодатель по закону - владелец квартиры, носитель права общественной собственности или пользователь вещи в общественной собственности. Арендатор - тот, кому квартира сдаётся.

Договор, по тексту статьи, содержит в частности:

место и дату заключения и данные сторон;
данные о квартире: адрес и номер, структуру и площадь, приборы и оборудование, которыми квартира оснащена, и другие существенные характеристики;
срок аренды;
сумму, способ и сроки платежа арендной платы;
положения о взаимных обязанностях сторон по пользованию и содержанию квартиры и о порядке оплаты расходов на управление и содержание здания;
условия отказа от договора (otkaz);
положения об использовании других помещений, которые не считаются квартирой, но переданы вместе с ней, например гаража.

Депозит и акт приёма-передачи в этом списке не названы. Пункт 2 затрагивает оснащение квартиры, а пункт 6 - условия отказа (границы срока отказа разобраны в разделе о сроке отказа).

Что нужно сделать после подписания, и на ком эта обязанность?

Коротко: после подписания обе обязанности лежат на арендодателе. Экземпляр договора он передаёт в местную налоговую администрацию в течение 30 дней со дня заключения. Управляющего зданием он уведомляет, если договорился с арендатором, что тот участвует в расходах на здание (Zakon o stanovanju, čl. 41 и 70).

Статья 70 говорит об этом одним предложением:

«(...) a primerak ugovora u roku od 30 dana od dana zaključenja zakupodavac dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji.»

Перевод: а экземпляр договора в течение 30 дней со дня заключения арендодатель передаёт компетентной местной налоговой администрации (lokalna poreska administracija).

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, član 70, paragraf.rs

Вторая обязанность связана с объединением собственников здания (stambena zajednica) и его управляющим (upravnik):

Что сделать	Кто	Срок	Норма
передать экземпляр договора в местную налоговую администрацию	арендодатель	30 дней со дня заключения договора	čl. 70
уведомить управляющего зданием (upravnik zgrade), что арендатор участвует в расходах на содержание и управление зданием	арендодатель; в čl. 41 st. 4 - владелец, сдавший помещение в аренду, если он договорился об этом с арендатором	30 дней со дня сдачи в аренду	čl. 41 st. 4; čl. 70

Арендатор в таблице не назван; он может спросить арендодателя, передан ли экземпляр и когда. Последствия пропуска срока в этой статье не разбираются.

Пример со сроком. Договор заключён 1 марта 2027 года. Общее правило ZOO о сроках в днях (čl. 77 st. 1) отсчитывает их с первого дня после события и заканчивает в конце последнего дня.

По этому правилу 30 дней заканчиваются 31 марта 2027 года. Если последний день выпадает на нерабочий, срок переходит на следующий рабочий (čl. 77 st. 3).

Что закон о нотариате говорит о подтверждении договора у нотариуса?

Коротко: статья 70 закона о жилье называет письменную форму договора. Закон о нотариате (Zakon o javnom beležništvu) описывает нотариальное подтверждение (potvrđivanje/solemnizacija) частного документа и придаёт силу исполнительного документа такому подтверждённому (solemnizovanom) договору, в котором обязанное лицо прямо согласилось на принудительное исполнение (čl. 85 и 93).

Нотариус (javni beležnik) подтверждает (solemnizuje), по формулировке закона, частный документ «kada je to zakonom određeno» - когда это определено законом (čl. 93 st. 1). В перечне договоров, которые заключаются в такой форме (čl. 93 st. 2), договор аренды не назван: там договор о переходе прав на недвижимость (ugovor o prometu nepokretnosti), договор об ипотеке и залоговое заявление, договор о служебностях, договор займа между физическими лицами от 10 000 евро.

Второе правило касается исполнения. Нотариальная запись (javnobeležnički zapis) служит исполнительным документом, если в ней определена обязанность совершить действие, о котором стороны могут договориться, и есть прямое заявление обязанного лица, что на основании документа можно принудительно исполнить эту обязанность по наступлении срока (čl. 85 st. 1). Такое же действие закон придаёт частному документу, который нотариус подтвердил (privatna isprava solemnizovana od javnog beležnika), если он отвечает тем же условиям (čl. 85 st. 5). Когда запись служит исполнительным документом, нотариус по просьбе стороны сам ставит отметку об исполнимости (čl. 85 st. 6).

Если вам предложили договор с заявлением такого рода или с нотариальной отметкой, формулировки и их последствия уточняйте у нотариуса.

Какой срок отказа записать в договоре: 90 дней или 8?

Коротко: 90 дней - нижняя граница срока отказа, который предусмотрен договором (Zakon o stanovanju, čl. 70). 8 дней - срок, который ZOO называет для договора неопределённой длительности, если длину срока не определяют ни договор, ни закон, ни местный обычай (čl. 597). Это две разные нормы с разными условиями.

В тексте законов у этих цифр разные места:

Что	Где	Что сказано	К чему относится
90 дней	Zakon o stanovanju, čl. 70, последний абзац	срок отказа, предусмотренный договором, не может быть короче 90 дней	договор аренды квартиры
8 дней	ZOO, čl. 597 st. 2	если длина срока отказа не определена договором, законом или местными обычаями, она составляет восемь дней	договор, длительность которого не определена и не может быть определена из обстоятельств или местных обычаев (čl. 597 st. 1)

Закон о жилье ссылается на ZOO и ставит оговорку:

«(...) s tim što otkazni rok predviđen tim ugovorom ne može biti kraći od 90 dana.»

Перевод: (...) с тем, что срок отказа, предусмотренный этим договором, не может быть короче 90 дней.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, član 70, paragraf.rs

Из этого следует, что условие договора со сроком отказа в 30 дней расходится с текстом статьи 70. Пункт 6 перечня статьи 70 (условия отказа от договора) тем самым получает нижнюю границу.

Статья 597 ZOO работает в другом месте. Она нужна договору, где срок отказа не указан:

«Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.»

Перевод: если длина срока отказа не определена договором, законом или местными обычаями, она составляет восемь дней, причём отказ не может быть дан в неподходящее время.

Zakon o obligacionim odnosima, član 597, stav 2, paragraf.rs

Статья 70 говорит о сроке, «predviđen tim ugovorom» - предусмотренном договором. Статья 597 говорит о случае, когда срок не определён. Как они складываются в договоре, где срок отказа не записан, вопрос толкования, и его решает юрист или суд. Срок отказа поэтому лучше записать в договоре прямо, с учётом нижней границы из статьи 70.

Как платить арендную плату и кто несёт расходы?

Коротко: суммы и сроки платежа пишутся в договоре (čl. 70). Если договор и закон сроков не определили, ZOO отсылает к месту передачи и называет запасное правило (čl. 583). За просрочку арендодатель вправе отказаться от договора, если арендатор не платит и через 15 дней после требования (čl. 584).

Срок платежа ZOO определяет по очереди. Арендатор платит в сроки, определённые договором или законом. Если нет ни того, ни другого, платит так, как принято в месте, где вещь передана арендатору (čl. 583 st. 1). Если не договорено иначе и в месте передачи не принято другое, плата вносится раз в полгода при аренде на год и больше, а при более коротком сроке - по его истечении (čl. 583 st. 2).

Тот, кто хочет платить помесячно, записывает это в договор: пункт 4 списка статьи 70 для этого и предусмотрен.

Просрочка уравновешена правом арендатора исправиться. Арендодатель может отказаться от договора, если арендатор не заплатил и по истечении 15 дней после требования (čl. 584 st. 1). Договор остаётся в силе, если арендатор погасил долг раньше, чем ему сообщили об отказе (st. 2).

Расходы делятся так:

мелкий ремонт, вызванный нормальным пользованием, и расходы самого пользования лежат на арендаторе (čl. 570 st. 3);
содержание вещи в исправном состоянии в течение аренды и необходимый ремонт лежат на арендодателе (čl. 570 st. 1);
если арендатор сделал расходы на содержание, которые должен был сделать арендодатель, арендодатель обязан их возместить (čl. 570 st. 2);
порядок оплаты расходов на управление и содержание здания записывается в договор (čl. 70, пункт 5 списка).

Что делать, если в квартире обнаружился недостаток?

Коротко: арендатор сообщает арендодателю о недостатке без неоправданной задержки (čl. 577). Затем закон даёт на выбор снижение платы, устранение недостатка в разумный срок или расторжение договора, в зависимости от того, устраним ли недостаток (čl. 578). Возмещение вреда арендатор вправе требовать в любом случае.

Исходная точка - состояние квартиры при передаче. Арендодатель передаёт её в исправном состоянии вместе с принадлежностями. Исправное состояние - то, которое определено договором, а без договора - такое, в котором вещь годится для использования, ради которого заключён договор (čl. 569). Состояние квартиры стоит описать в договоре: пункт 2 списка статьи 70 даёт для этого место.

Недостаток обнаружился. Порядок по ZOO:

Сообщите арендодателю без неоправданной задержки. Исключение - когда он о недостатке знает (čl. 577 st. 1).
Если недостаток нельзя устранить, при передаче вы вправе по своему выбору расторгнуть договор или требовать снижения арендной платы (čl. 578 st. 1).
Если недостаток устраним без больших неудобств для арендатора, а срок передачи не был существенным условием договора, вы вправе требовать устранения в разумный срок или снижения платы (čl. 578 st. 2).
Если арендодатель не устранил недостаток в дополнительный разумный срок, который вы назначили, вы вправе расторгнуть договор или требовать снижения (čl. 578 st. 3).
Возмещение вреда вы вправе требовать в любом случае (čl. 578 st. 4).

Те же правила применяются к недостатку, возникшему в течение аренды (čl. 579 st. 1). Промолчать невыгодно: арендатор, не сообщивший о недостатке, о котором арендодатель не знал, теряет право на возмещение вреда, который причинил бы недостаток, и обязан возместить ущерб, понесённый арендодателем (čl. 577 st. 3).

Три оговорки для арендатора. Арендодатель не отвечает за недостатки, которые были известны арендатору при заключении договора или не могли остаться неизвестными (čl. 574 st. 1); то есть недостатки, которые были очевидны. Ответственность за недостатки можно исключить или ограничить договором (čl. 576 st. 1), но такое условие ничтожно, когда арендодатель знал о недостатках и намеренно умолчал, когда недостаток делает использование невозможным и когда арендодатель навязал условие, пользуясь монопольным положением (st. 2). Если необходимый ремонт значительно и надолго мешает использованию, арендатор вправе расторгнуть договор (čl. 571 st. 1) и имеет право на снижение платы соразмерно ограничению использования (st. 2).

Как пользоваться квартирой и можно ли сдать её дальше?

Коротко: арендатор пользуется квартирой как добрый хозяин и только так, как позволяют договор и назначение (ZOO, čl. 581). Субаренда (podzakup) допустима, если договор не говорит иного и если арендодателю не наносится ущерб (čl. 586). Ущерб от использования вопреки договору или назначению возмещает арендатор (čl. 581 st. 3).

Закон формулирует обязанность арендатора через образ доброго хозяина (dobar domaćin). Использование по договору и назначению - предел. Ущерб от использования вопреки договору или назначению возмещает арендатор, независимо от того, кто пользовался квартирой: он сам, лицо, работающее по его поручению, субарендатор или другой человек, которому он позволил ею пользоваться (čl. 581 st. 3). Если и после предупреждения арендатор использует квартиру иначе или запускает её содержание, и арендодателю грозит значительный ущерб, арендодатель вправе отказаться от договора без срока отказа (čl. 582).

Субаренду регулируют статьи 586-590. Если договор не говорит иного, арендатор может сдать вещь другому, но только если это не вредит арендодателю (čl. 586 st. 1); за то, что субарендатор будет пользоваться вещью по договору, отвечает арендатор (st. 2).

Когда для субаренды нужно разрешение арендодателя, он вправе отказать только по оправданным причинам (čl. 587). Субаренда без требуемого разрешения даёт арендодателю право отказаться от договора (čl. 588). Субаренда прекращается в любом случае, когда прекращается аренда (čl. 590).

Что договор говорит о передаче квартиры другим лицам, проверьте до подписания: правило ZOO действует, если договором не установлено иное (čl. 586 st. 1).

Что с договором, если хозяин продаёт квартиру?

Коротко: покупатель занимает место арендодателя, и права с обязанностями из аренды возникают между ним и арендатором (čl. 591 st. 1). До конца срока аренды, а в договоре без определённого срока - до конца срока отказа, он не вправе требовать квартиру обратно (st. 2).

Закон различает продажу по моменту передачи квартиры:

Квартира продана после передачи арендатору. Покупатель заменяет арендодателя (čl. 591 st. 1). За обязательства покупателя из аренды перед арендатором продавец отвечает как солидарный поручитель (st. 3). Арендная плата переходит к покупателю с первого срока платежа после приобретения; если продавец получил плату вперёд, он передаёт её покупателю (čl. 592 st. 1). С момента, когда арендатору сообщили о продаже, он вправе платить только покупателю (st. 2).
Квартира продана до передачи арендатору и передана покупателю. Если покупатель знал об аренде в момент заключения договора продажи, он занимает место арендодателя (čl. 593 st. 1). Если не знал, он не обязан передавать квартиру арендатору; арендатор может требовать от арендодателя только возмещения вреда (st. 2).
Права арендодателя перешли к покупателю. Арендатор вправе в любом случае отказаться от договора, соблюдая законные сроки отказа (čl. 594).

Вариант из čl. 593 st. 2 оставляет арендатору только требование возмещения вреда. Если речь идёт о продаже квартиры, этот вопрос стоит обсудить с арендодателем до подписания.

Как заканчивается договор и что такое молчаливое продление?

Коротко: договор на определённый срок прекращается истечением срока (čl. 595 st. 1). Если арендатор продолжает пользоваться квартирой, а арендодатель не возражает, считается, что заключён новый договор неопределённой длительности на прежних условиях (čl. 596 st. 1). Такой договор прекращается отказом любой стороны (čl. 597 st. 1).

Молчаливое продление (prećutno obnavljanje) закон описывает одним предложением:

«Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.»

Перевод: когда по истечении времени, на которое заключён договор аренды, арендатор продолжает пользоваться вещью, а арендодатель этому не возражает, считается, что заключён новый договор аренды неопределённой длительности на тех же условиях, что и предыдущий.

Zakon o obligacionim odnosima, član 596, stav 1, paragraf.rs

Вымышленный пример. Договор на двенадцать месяцев закончился 28 февраля. Первого марта арендатор остался в квартире, арендодатель не возразил. Это ситуация, к которой относится статья 596: новый договор на неопределённый срок и на тех же условиях.

Прекратить его можно отказом, а срок отказа определяют условия договора и нормы статьи 70 Zakon o stanovanju и статьи 597 ZOO. Обеспечения, которые за первый договор дали третьи лица, прекращаются с истечением его срока (čl. 596 st. 2).

Из той же главы ещё четыре правила:

Если квартира опасна для здоровья, арендатор вправе отказаться без срока отказа, даже если знал об этом при заключении, и не может отречься от этого права (čl. 597 st. 3 и 4).
Если квартира уничтожена форс-мажором, аренда прекращается. При частичном уничтожении или повреждении арендатор вправе расторгнуть договор или остаться и требовать снижения платы (čl. 598).
Со смертью арендатора или арендодателя аренда продолжается с наследниками, если иное не договорено (čl. 599).
Квартиру арендатор возвращает неповреждённой. Он не отвечает за износ от нормального пользования и за повреждения от ветхости (čl. 585 st. 3). Если он менял что-то в квартире, он возвращает её в прежнее состояние (st. 4). Отделимые дополнения он вправе забрать, а арендодатель вправе оставить их, возместив стоимость на момент возврата (st. 5).

Что записать в договоре про депозит?

Коротко: депозит (depozit) стороны устанавливают сами: размер и срок возврата определяет договор. Правил о депозите в статьях, разобранных здесь (Zakon o stanovanju, čl. 70 и ZOO, čl. 567-599), нет. Суммы и сроки без источника эта статья не называет, поэтому в договоре их стоит записать прямо.

Условия депозита определяет текст договора. Полезно ответить в нём письменно на вопросы:

какую сумму вносит арендатор и в какой валюте;
каким способом она вносится и как это подтверждается;
какие случаи депозит покрывает, например ущерб или долг по арендной плате;
в какой срок и от какого события арендодатель возвращает деньги;
на каком основании он удерживает часть и чем это подтверждает.

Последний вопрос связан с правилом об износе. ZOO снимает с арендатора ответственность за износ от нормального пользования и за повреждения от ветхости (čl. 585 st. 3). Если договор описывает состояние квартиры при передаче (пункт 2 списка статьи 70), при возврате есть с чем сравнивать.

Что сверить в предложении до подписания?

Коротко: по закону арендодатель - владелец квартиры, носитель права общественной собственности или пользователь вещи в общественной собственности (Zakon o stanovanju, čl. 70). Подтверждение этих прав предложение в каталоге не заменяет. Регистрация иностранца по адресу жилья и ежегодный налог на недвижимость - отдельные темы.

Статья 70 называет арендодателем владельца квартиры или носителя либо пользователя общественной собственности. Спросите у арендодателя документ, подтверждающий его право, и сверьте его с данными в договоре. На странице «О Krovio» сказано: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца». Там же: «Мы не агентство и не участвуем в сделках».

Рядом с договором стоят ещё две темы, у которых своя норма и свои сроки. Регистрацию иностранца по адресу жилья разбирает статья Белый картон в Сербии: кто регистрирует, документы, штрафы. Ежегодный налог на недвижимость - статья Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки.

Что в статье не разбирается

Налог на доход от сдачи квартиры, цены аренды, образцы и типовые формы договоров остаются за рамками статьи. Основания и документы для временного пребывания (ВНЖ) тоже. Это отдельные темы со своими нормами и источниками.

Источники

Источники приведены по состоянию на 25.10.2026.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada - član 41, 70, paragraf.rs, консолидированный текст (Sl. glasnik RS, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon)
ZAKON O STANOVANJU I ODRŽAVANJU ZGRADA - Народная скупщина Республики Сербия, текст закона 2016 года (član 41, 70)
Zakon o obligacionim odnosima (Zakon o obligacijama, ZOO) - član 77, 567-599, paragraf.rs, консолидированный текст (последний акт в перечне: Sl. glasnik RS, br. 18/2020)
Zakon o javnom beležništvu (Zakon o javnim beležnicima, Zakon o notarima) - član 85, 93, paragraf.rs, консолидированный текст (последний акт в перечне: Sl. glasnik RS, br. 80/2026)
Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
О Krovio · KROVIO - krovio.rs

Договор читают после выбора квартиры; для выбора найдите объект в каталоге и сравните указанные характеристики.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs