Сколько стоит квартира в Сербии: цены по городам, I полугодие 2026

Коротко: сколько стоит квартира в Сербии, показывает статистика Республиканского геодезического завода (RGZ) за первое полугодие 2026 года: средняя цена - 1 918 EUR за m² (медиана 1 800 EUR/m²). В Белграде (десять катастровых общин узкой городской зоны) медиана - 3 169 EUR/m², в Нови-Саде - 2 356, в Нише - 1 771. Цены взяты из договоров купли-продажи. Цен аренды, цен по числу комнат и сумм в рублях отчёт не содержит. Состояние на 27.10.2026.

Статья отвечает, сколько стоит квартира в Сербии, и пересказывает отчёт Республиканского геодезического завода (Republički geodetski zavod, RGZ) «Статистика цена непокретности» за I полугодие 2026 года, выпуск август 2026. Это справка по официальной статистике. Она не оценивает конкретную квартиру и не служит юридическим или инвестиционным советом.

Все цены в статье взяты из этого отчёта, если рядом не названо другое. Тысячи в статье отделены пробелом (в отчёте стоит точка: 1.918), десятичные знаки - запятой, как в отчёте. EUR/m² - евро за квадратный метр. Табела - таблица отчёта.

Сколько стоит квартира в Сербии в среднем?

Коротко: средняя цена проданной квартиры в Сербии за первое полугодие 2026 года - 100 157 EUR, медиана - 91 945 EUR. За квадратный метр - 1 918 EUR (медиана 1 800 EUR). Средняя площадь проданной квартиры - 57 m²: на вторичке 52 m², в новостройке 58 m².

В таблице собраны цифры по стране. Цены квартир и цены за m² - из раздела «Цене станова у Републици Србији» (отчёт «Статистика цена непокретности», с. 7). Средняя площадь - из «Извештај о стању на тржишту непокретности за прво полугодиште 2026. године» (с. 18).

Все цены в отчёте даны в евро.

По стоимости проданных квартир 55% приходится на Город Белград (Извештај за прво полугодиште 2026, резюме, с. 2). Поэтому цифры по стране объединяют города с очень разным уровнем цен, а ориентир для конкретного города даёт раздел «Сколько стоит квартира в Белграде, Нови-Саде, Нише и других городах?». Отчёт охватывает первое полугодие 2026 года, цены за более поздние периоды в статью не входят.

Сколько стоит квартира в Белграде, Нови-Саде, Нише и других городах?

Коротко: Белград - медиана 3 169 EUR/m² и средняя 3 219; Нови-Сад - 2 356 и 2 359; Ниш - 1 771 и 1 765. В остальных 25 городах таблицы медиана лежит между 1 000 EUR/m² (Нови-Пазар) и 1 606 EUR/m² (Шабац).

Табела 1 отчёта («Статистика цена станова у градовима», с. 7) содержит 28 городов. Строки идут в порядке отчёта, по убыванию средней цены за m². Первая числовая колонка отчёта - медиана, вторая - средняя; в этой таблице порядок тот же. Белград в этой таблице считается по квартирам в десяти катастровых общинах узкой городской зоны (подробнее - в разделе «Сколько стоят квартиры в районах Белграда?»).

Колонка числа данных (broj podataka) показывает, на скольких данных построена строка. Меньше всего их в Зайчаре (49), Кикинде (49) и Вране (55); в Белграде их 5 194.

Откуда RGZ берёт цены и какие сделки считает?

Коротко: отчёт построен на обработке данных из договоров купли-продажи, заключённых в первом полугодии 2026 года. В расчёт входят квартиры в многоквартирных домах площадью от 17 m² и долей 1/1; нерыночные сделки и экстремальные значения исключены.

Закон о государственной съёмке и катастре (Zakon o državnom premeru i katastru, далее - ZDPK; консолидированный текст на paragraf.rs, Sl. glasnik RS, br. 72/2009 ... 92/2023 i 91/2025) определяет Реестр цен недвижимости (Registar cena nepokretnosti) как часть Геодезическо-катастровой информационной системы: он содержит структурированные данные из договоров об обороте недвижимости и договоров аренды (čl. 152 st. 1). Нотариус (javni beležnik) обязан внести в реестр данные из договора купли-продажи и аренды и передать сканы договоров (čl. 152 st. 4). Как устроен реестр и как посмотреть цену конкретной квартиры, объясняет статья на сербском языке: Registar cena nepokretnosti: kako proveriti cene prodatih stanova.

Какие данные отчёт берёт в расчёт (с. 5 и 6 отчёта):

1. Договоры купли-продажи, заключённые в первом полугодии 2026 года: купля-продажа для вторичных квартир и покупка у инвестора для новостроек.
2. Проданная доля равна 1/1, а подвид недвижимости - квартира в здании для коллективного проживания.
3. Известна цена за m², площадь квартиры - от 17 m².
4. Из расчёта исключены сделки, не отражающие рыночные условия, и экстремальные значения, найденные по Z-оценке (Z-skor). В примере отчёта порог - |Z| > 3 при условии, что исключённых данных не больше 3-4%.

Среди договоров о продаже квартир по стране купля-продажа составляет 51%, покупка у инвестора - 45% (с. 6). Цены в договорах отражают закрытые сделки. Цена в объявлении - предложение продавца; как сравнить её с отчётом, описано в разделе «Как сравнить цену из объявления с отчётом?».

Что такое медиана и средняя цена и какую цифру смотреть?

Коротко: медиана (medijana) - значение в середине упорядоченного ряда цен, средняя (prosečna cena) - арифметическая средняя. RGZ даёт обе, поэтому лучше смотреть их вместе. У половины данных строки цена за m² ниже медианы, у половины - выше; перед расчётом средней RGZ убирает из выборки экстремальные значения.

Отчёт определяет термины так (с. 5). Медиана - значение, которое занимает среднее положение в упорядоченном ряду данных; при чётном числе данных это среднее двух средних значений. Средняя - арифметическая средняя значений выборки; перед её расчётом из выборки убирают экстремальные значения. У половины данных строки цена за m² ниже медианы, у половины - выше.

В Белграде обе цифры близки: медиана 3 169, средняя 3 219, разница 50 EUR/m². В Прокупле они расходятся: медиана 1 111, средняя 980, разница 131 EUR/m². Когда цифры расходятся, посмотрите колонку числа данных. Прокупле опирается на 82 данных, Белград - на 5 194.

Ячейка с косой чертой (/) в таблицах RGZ означает отсутствие расчёта. Примечание к Табеле 1 гласит: «Поља у табели означена косом цртом (/) подразумевају недовољан број података за анализу» (с. 7). Перевод: «Поля в таблице, отмеченные косой чертой (/), означают недостаточное число данных для анализа».

Новостройка и вторичка: чем они различаются в отчёте?

Коротко: в целом по стране медиана вторичной квартиры - 1 849 EUR/m², новостройки - 1 760 EUR/m². По городам соотношение разное: в Ужице новостройка дороже вторички, в Нише наоборот.

Отчёт использует собственные определения (с. 5). Новые квартиры (novoizgrađeni stanovi, ранее novogradnja) - квартиры, которые продаются впервые (покупка у инвестора), квартиры в строительстве и квартиры, построенные в отчётном году и в четыре предыдущих года. Существующие квартиры (postojeći stanovi, ранее starogradnja) - квартиры, которые уже были предметом продажи. Определение действует внутри отчёта.

Если в объявлении написано «новостройка», сверяйте год постройки и первую продажу с этим определением.

Табела 1 отчёта делит каждую строку на вторичку и новостройку. В таблице - восемь строк из неё (с. 7).

Все цены - в EUR/m². Разница медиан новостройки и вторички: в Ужице +728 (1 923 против 1 195, в 1,61 раза), в Белграде +57, в Нише -93 (1 747 против 1 840). Для Бора отчёт ставит косую черту: по новостройкам 4 данных.

Отчёт называет пять городов, где покупка у инвестора преобладала в первом полугодии 2026 года: Нови-Пазар (72%), Прокупле (63%), Лозница (60%), Ужице (57%) и Панчево (52%) (с. 6).

Сколько стоят квартиры в районах Белграда?

Коротко: самая высокая медиана в десяти общинах узкой городской зоны Белграда - в Савски-Венце, 4 117 EUR/m², самая низкая - в Стара-Раковице, 2 656 EUR/m². Разница - 1 461 EUR/m².

Отчёт считает Белград по катастровым общинам (katastarska opština) узкой городской зоны (uže urbano područje): это единицы катастра, на которые разделена территория. Средняя цена квартиры там в первом полугодии 2026 года - 197 689 EUR (медиана 178 100 EUR), средняя цена за m² - 3 219 EUR (медиана 3 169) (с. 8). Табела 2 охватывает только эти десять общин. Строки идут по убыванию средней цены за m².

Нови-Белград опирается на 1 439 данных, это больше, чем у любой другой общины. По новостройкам в Стари-Граде в расчёте 25 данных, в Палилуле - 30, в Нови-Белграде - 746.

Что показывает отчёт по жилым комплексам?

Коротко: Табела 3 даёт медиану и среднюю цену за m² новостроек в 23 жилых комплексах пяти городов. Самая высокая средняя - у комплекса Belgrade Waterfront, 5 821 EUR/m² (медиана 5 528).

Табела 3 (цены новостроек в жилых комплексах, с. 9) содержит только новостройки в первом полугодии 2026 года. Названия комплексов даны как в отчёте. Таблица описывает цены проданных квартир комплекса.

Строка комплекса опирается на число данных от 17 (Harmony Homes) до 168 (Airport Garden). Комплекс, которого в таблице нет, отчёт по цене не описывает.

Что значит рост к прошлому году в таблицах RGZ?

Коротко: RGZ называет межгодовое изменение (međugodišnja stopa promene) изменением средней цены к тому же периоду прошлого года и пишет, что оно «не представља индекс цена» (в переводе: не индекс цен).

Определение стоит в методологии отчёта (с. 5): межгодовое изменение показывает изменение средней цены в отчётном периоде по сравнению с тем же периодом предыдущего года. В Табеле 1 такое изменение приведено для каждого города и считается для средней цены за m². Для Белграда это +13,94%. Для средней цены квартиры по стране отчёт называет +15,81% (с. 7), для средней цены за m² по стране отчёт о полугодии - +14,9% (с. 18).

По городам значения лежат между -0,47% (Пирот) и +29,39% (Вршац); у Вршаца в расчёте 82 данных.

Для отслеживания изменений уровня цен закон предусматривает отдельный показатель: RGZ индекс цен недвижимости. RGZ рассчитывает и публикует его на основе моделей массовой оценки для определённых сегментов рынка (ZDPK, čl. 151 st. 4). В отчёте за первое полугодие 2026 года RGZ называет умеренный рост цен квартир с годовым темпом 5,25% и делает сноску на «Извештај о РГЗ индексу цена станова за друго тромесечје 2026» (с. 2). Оригинал фразы: «умереног раста цена станова са годишњом стопом раста од 5,25%»; перевод: «умеренного роста цен квартир с годовым темпом роста 5,25%».

Цифры +15,81% и +5,25% относятся к разным показателям: первая - изменение средней цены проданных квартир, вторая - годовой темп, который отчёт связывает со сноской на индекс цен квартир. Для строки таблицы подходит формулировка: изменение средней цены проданных квартир к первому полугодию 2025 года.

Как сравнить цену из объявления с отчётом?

Коротко: разделите цену из объявления на площадь и сравните цену за m² с медианой нужной строки отчёта: город или катастровая община Белграда и вторичка или новостройка. Результат показывает положение цены относительно проданных квартир первого полугодия 2026 года.

1. Выпишите из объявления цену и площадь. Разделите цену на площадь, получите EUR/m².
2. Найдите строку: город (Табела 1) или катастровая община Белграда (Табела 2). Определите, вторичка это или новостройка по определению RGZ.
3. Сравните цену за m² с медианой и со средней этой строки.
4. Посмотрите колонку числа данных. Если данных мало или стоит косая черта, вывод по строке слабый.

Вымышленный пример. Вторичная квартира на Звездаре, 50 m², в объявлении указано 150 000 EUR. Цена за m² - 3 000 EUR.

В Табеле 2 для вторичных квартир Звездары медиана 3 151, средняя 3 110 EUR/m² (325 данных). Цена из объявления ниже медианы на 151 EUR/m² (4,8%) и ниже средней на 110 EUR/m² (3,5%).

Умножение средней площади на цену за m² не даёт цену квартиры из отчёта. Для страны средняя площадь проданной квартиры - 57 m², медиана за m² - 1 800 EUR; произведение - 102 600 EUR, медиана цены квартиры в отчёте - 91 945 EUR. Значения расходятся на 10 655 EUR (11,6%).

Что ограничивает сравнение:

• Цена в объявлении - цена продавца, отчёт описывает закрытые сделки.
• Страница «О Krovio · KROVIO» говорит: «Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца». Страница «Как это работает · KROVIO» говорит: «Найдите объект в каталоге и сравните указанные характеристики.»
• Отчёт не делит цены по этажу, состоянию дома и ремонту.

Что отчёт не говорит о комнатах, аренде и рублях?

Коротко: цен по числу комнат и цен аренды в отчёте нет, сумм в рублях тоже. Есть доли квартир по числу комнат в обороте: двухкомнатные составляют 37% на вторичке и 30% в новостройках. Все цены отчёта - в евро.

Комнаты. В отчёте за первое полугодие 2026 года (с. 18) структура оборота по числу комнат такая.

Вторичка:

• двухкомнатные (dvosobni/dvoiposobni) - 37%;
• однокомнатные (jednosobni/jednoiposobni) - 29%;
• трёхкомнатные - 12%;
• гарсоньеры (garsonjere) - 7%;
• ещё 4% - четырёх-, пяти- и шестикомнатные, варианты из одной, двух или трёх комнат и другие;
• для 11% данных число комнат неизвестно.

Новостройки:

• двухкомнатные - 30%;
• однокомнатные - 16%;
• трёхкомнатные - 16%;
• четырёхкомнатные - 3,5%;
• гарсоньеры - 3%;
• ещё 0,5% - варианты из одной или двух комнат, пятикомнатные и другие;
• для 31% данных число комнат неизвестно.

Это доли в структуре оборота. Цены по числу комнат отчёт не называет.

Аренда. Отчёт «Статистика цена непокретности» построен на договорах купли-продажи, цен аренды в нём нет. Реестр цен по закону содержит и договоры аренды (ZDPK, čl. 152 st. 1). Путь арендатора описывает статья Снять квартиру в Сербии на длительный срок: что проверить до договора.

Где найти остальное: дома, расходы на покупку, ипотека?

Коротко: цены домов отчёт приводит в отдельных таблицах 7 и 8, расходы на покупку и кредит в него не входят. Эти темы разобраны в соседних статьях Krovio: о покупке дома, нотариусе и налоге на переход абсолютных прав, ипотеке и налоге на недвижимость.

Дома. Отчёт содержит Табелу 7 (цены домов в городах) и Табелу 8 (цены домов в общинах Белграда с минимум пятью продажами). Их цифры в эту статью не вошли; условия покупки дома разобраны в статье Купить дом в Сербии иностранцу: участок и вид земли по закону.

Расходы на покупку. Цена в таблицах - цена квартиры. Дальше в соседних статьях:

• нотариус и налог на переход абсолютных прав - Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону;
• покупка в кредит - Ипотека в Сербии для иностранцев: закон, условия банков, права;
• ежегодный налог владельца - Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки.

Источники

• RGZ - Квартални, полугодишњи и годишњи извештаји - страница отчётов Republički geodetski zavod, rgz.gov.rs
• Статистика цена непокретности - PDF RGZ, август 2026, с. 5-9 (методология, Табела 1, Табела 2, Табела 3)
• Извештај о стању на тржишту непокретности за прво полугодиште 2026. године - PDF RGZ, август 2026, с. 2 (резюме) и с. 18 (квартиры)
• RGZ - Подаци из Регистра цена непокретности - rgz.gov.rs
• RGZ - РГЗ Индекс цена станова - страница индекса цен квартир RGZ, rgz.gov.rs
• Zakon o državnom premeru i katastru - čl. 151 st. 4, čl. 152 st. 1 i 4, paragraf.rs, консолидированный текст ("Sl. glasnik RS", br. 72/2009 ... 92/2023 i 91/2025)
• О Krovio · KROVIO и Как это работает · KROVIO - krovio.rs

Когда город и тип квартиры выбраны, цену из объявления можно сверить с таблицами отчёта: в каталоге Krovio видны указанные характеристики, а проверка цены остаётся за вами.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs