Налог на недвижимость в Сербии: кто платит, ставки, сроки

Коротко: ежегодный налог на недвижимость в Сербии (porez na imovinu) платит лицо с правом собственности или другим правом из перечня закона (Zakon o porezima na imovinu, čl. 2 и 4). Налог начисляет налоговый орган общины, закон задаёт только предельные ставки (čl. 11). Платят поквартально, в течение 45 дней от начала квартала (čl. 39). Декларацию подают в течение 30 дней, а по нотариальному документу она не подаётся (čl. 33b и 33v). Нормы - на 25.10.2026.

Статья пересказывает, что написано в законе Сербии. Это не юридический совет и не оценка вашей ситуации. Закон приведён по консолидированному тексту на paragraf.rs (последняя редакция в перечне - 94/2024, по состоянию на 25.10.2026). Официальная публикация актов - Pravno-informacioni sistem Республики Сербия (pravno-informacioni-sistem.rs). Čl. - статья закона (član), st. - её часть (stav), t. - пункт (tačka).

Кто платит налог на недвижимость в Сербии?

Коротко: налог на недвижимость в Сербии платит обладатель права на недвижимость, прежде всего собственник; для земли налог начисляется, когда участок больше 10 ари (1000 м²). Для иностранца критерий тот же, что для любого лица: право на объект. Если владельцев несколько, каждый платит пропорционально своей доле, а неопределённые доли считаются равными (čl. 2 и 4).

Налог на недвижимость - это porez na imovinu. Zakon o porezima na imovinu объединяет три налога: на имущество, на наследство и подарок, на переход абсолютных прав (čl. 1). Здесь разбирается первый. Налог на переход прав при покупке разобран в статье Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону.

Čl. 2 перечисляет права, на которые начисляется налог. Первое в списке - право собственности; на землю оно облагается, если участок больше 10 ари (1000 м²). В списке есть и аренда жилья физическим лицом. Čl. 2 st. 4 относит сюда аренду квартиры или дома на срок дольше года или бессрочно, если плата по закону неприбыльная или считается по критериям из законов о жилье, о публичной собственности и других законов, названных в статье.

Čl. 4 определяет плательщика через связь с объектом. Это физическое или юридическое лицо, которое на недвижимости в Сербии имеет статус imalac prava (обладателя права), korisnik (пользователя) или držalac (держателя). Для иностранца, у которого в Сербии есть квартира, критерий тот же, что для любого лица: право на этот объект (st. 1). Если у квартиры несколько владельцев, каждый платит пропорционально своей доле; если доли не определены, они считаются равными (st. 3-4).

Все нормы ниже относятся к физическим лицам, которые не ведут бухгалтерские книги (poslovne knjige) по правилам Сербии (čl. 4 st. 6).

Кто устанавливает ставку и присылает решение?

Коротко: налогом занимается налоговый орган общины или города, где стоит объект (poreski organ JLS). Ставку в пределах закона определяет скупщина этой общины; решение о налоге (rešenje) выносит налоговый орган (čl. 11 и 33).

JLS - jedinica lokalne samouprave, то есть община или город. Налоговый орган JLS отвечает за установление, взимание и контроль собственных доходов общины. Он же определяет стоимость недвижимости для налога (čl. 5 st. 1-2).

Налог физическому лицу без бухгалтерских книг устанавливается решением налогового органа той общины, на чьей территории стоит объект (čl. 33 st. 2). Орган опирается на налоговую декларацию, записи государственных органов и другие сведения, которыми располагает (st. 3), и вправе принять решение сразу, не спрашивая плательщика о фактах (st. 4). Государственные органы передают ему нужные данные в течение 15 дней со дня запроса (čl. 9).

Скупщина общины (skupština JLS) решением устанавливает ставку налога (čl. 11). Зоны и среднюю цену квадратного метра определяют акты общины (čl. 6), ставку амортизации - решение скупщины (čl. 5 st. 3). Эти акты общине надо опубликовать до 30 ноября и разместить на её сайте (čl. 7a).

Налог за год считается по актам, опубликованным до 30 ноября и действующим на 1 января налогового года; налоговый год - календарный (čl. 38b). Для налога за 2027 год это акты, опубликованные до 30 ноября 2026 года.

В Сербии есть портал локальных налоговых администраций lpa.gov.rs. По сообщению Канцелярии по информационным технологиям и электронному управлению (N1 info, 10.02.2025), на нём можно посмотреть установленные налоговые обязательства по общинам и городам, состояние налоговых счетов, подать декларацию (prijava) для установления налога и произвести платежи; доступ даёт аккаунт на портале eUprava.

Порядок обжалования решения, проценты, возврат налога и принудительное взыскание закон оставляет закону о налоговом процессе и налоговой администрации (čl. 32 st. 2).

Как считается налог на квартиру или дом?

Коротко: стоимость недвижимости для налога равна полезной площади, умноженной на среднюю цену квадратного метра в зоне объекта; эту цену задаёт община. Стоимость здания, кроме земли, можно уменьшить на амортизацию по ставке до 1% в год, но не больше чем на 40%. К полученной базе применяют ставку не выше предела из čl. 11 (čl. 5-6).

1. Полезная площадь (korisna površina). Для здания это сумма площадей пола между внутренними сторонами наружных стен. В неё не входят балконы, террасы, лоджии, лестницы за пределами габарита здания, неадаптированные чердачные помещения и помещения в общей неделимой собственности всех владельцев частей здания; у последнего исключения есть оговорка про площадь под несущими стенами и столбами (čl. 6 st. 2 t. 2). Для земли это вся площадь участка вместе с площадью под зданием (t. 1).
2. Зона. Община делит свою территорию на зоны по оснащённости коммунальной и общественной инфраструктурой и по транспортной связи с центром; зон должно быть не меньше двух (čl. 6 st. 3-4).
3. Средняя цена квадратного метра. Орган общины определяет её для каждой зоны актом, по ценам сделок возмездного оборота в зоне за период с 1 октября года, предшествующего текущему, до 30 сентября текущего года (čl. 6 st. 5). Текущий год в этом смысле - календарный год перед налоговым (st. 6). Для налога за 2027 год это период с 1 октября 2025 года по 30 сентября 2026 года. Для зон, где за этот период было меньше трёх сделок, и на случай, когда община не опубликовала цены, čl. 6 содержит отдельные правила (st. 7 и далее).
4. Стоимость. Площадь умножается на среднюю цену (čl. 6 st. 1).
5. Амортизация. Стоимость здания, кроме земли, можно уменьшить на амортизацию по ставке до 1% в год, но не больше чем на 40%. Ставка единая для всех объектов общины и задаётся решением скупщины, действующим на 1 января налогового года. Отсчёт идёт с конца каждого календарного года после года постройки или последней реконструкции (čl. 5 st. 3).
6. Ставка. К полученной базе применяется ставка не выше предельной по čl. 11; шкала приведена в разделе «Какая ставка налога на недвижимость в Сербии?».

Какая ставка налога на недвижимость в Сербии?

Коротко: закон называет только предельные ставки. Для недвижимости физического лица без бухгалтерских книг, кроме земли, это шкала до 0,40%, 0,6%, 1,0% и 2,0% по частям базы; для земли - до 0,30% (čl. 11).

Шкала считается по частям: сумма до 10 000 000 динаров облагается по первой ставке, превышение - по следующей. Конкретную ставку внутри предела устанавливает скупщина общины решением. Если скупщина ставку не установила или поставила выше предела, налог считается по наибольшей ставке из таблицы (čl. 11).

Ставки отдельных общин здесь не названы. Они зависят от решения скупщины и действуют на 1 января налогового года. Актуальную цифру берите из решения скупщины общины, где стоит объект, или у её налогового органа.

Условный расчёт. Числа выбраны для примера и не относятся ни к одной общине и ни к рыночным ценам.

• Площадь 48 м², средняя цена в зоне 100 000 динаров за м². Стоимость: 4 800 000 динаров. Если ставка для этой части базы установлена на уровне предела 0,40%, налог за год составит 19 200 динаров. Амортизация и уменьшения не учтены.
• Условная стоимость 30 000 000 динаров. Верхний предел налога: 0,40% от первых 10 000 000 - 40 000; 0,6% от следующих 15 000 000 - 90 000; 1,0% от оставшихся 5 000 000 - 50 000. Итого не больше 180 000 динаров в год. Налог по реальной ставке общины может быть ниже.

Когда возникает налог и нужна ли декларация?

Коротко: обязанность возникает в самый ранний из дней, названных в законе, - например, в день приобретения права или начала пользования; при сделке днём приобретения права считается день её заключения (čl. 10). Декларацию (poreska prijava) подают в налоговый орган общины в течение 30 дней; по нотариальному документу декларация не подаётся (čl. 33b и 33v).

Когда документ оформлен у нотариуса (javni beležnik), он по долгу службы в течение 24 часов направляет его через электронный шалтер (e-šalter) органу кадастра и налоговому органу общины (čl. 33b st. 2). Вместе с документом он передаёт данные из вашего заявления: о праве на освобождение или налоговый кредит, о граничащем участке земли, о полезной площади и о годе постройки или последней реконструкции, а также доказательства, которые вы ему дали (st. 3-4). С окончания этих 24 часов считается, что налоговый орган общины узнал о возникновении или прекращении обязанности и получил данные (st. 5).

Если вы не заполнили заявление по всем пунктам или не передали доказательства, которых орган общины не может получить обменом данными между госорганами, их нужно представить органу в течение 30 дней после окончания 24-часового срока (st. 6). Если не представить, считается, что у вас этих данных нет, и налог устанавливают по тем данным, что есть у органа (st. 7).

Как и когда платить налог?

Коротко: физическое лицо без бухгалтерских книг платит налог поквартально, в течение 45 дней от начала квартала, на установленный счёт публичных доходов. Пока решения нет, платят аванс в размере обязательства за последний квартал предыдущего налогового года; разницу с налогом по решению доплачивают в течение 15 дней со дня вручения решения (čl. 39).

Для года, в котором обязанность возникла, налог определяется за период от её возникновения до конца года (čl. 38b). Закон называет только установленный счёт публичных доходов. Реквизиты платежа, сумму за квартал и способ вручения решения уточняйте в налоговом органе общины.

Есть ли освобождение или уменьшение налога?

Коротко: налог не платят, если база всех объектов лица в общине не больше 400 000 динаров, но это правило не работает для недвижимости, которую сдают за плату дольше 183 дней за 12 месяцев (čl. 12). Налог на дом или квартиру, где плательщик живёт и где зарегистрировано его prebivalište, уменьшается на 50%, но не больше чем на 20 000 динаров (čl. 13).

Čl. 12 st. 1 перечисляет объекты, с которых налог не платят. Среди них недвижимость в публичной собственности, плательщики по которой - получатели бюджетных средств, и недвижимость дипломатических и консульских представительств при взаимности. Есть также объекты религиозных общин, используемые только для богослужения, объекты, признанные памятниками культуры, и земля под зданием, на которое налог платится (t. 1-4 и 8); в статье есть и другие пункты.

Отдельное правило касается небольшой базы. Налог в общине не платит плательщик, у которого общая база всех его объектов на территории общины не больше 400 000 динаров (st. 2). Если в течение года база превысит эту сумму, право на освобождение прекращается, и налог начисляют за все объекты с момента возникновения обязанности или увеличения площади (st. 3).

Для недвижимости, которую лицо постоянно уступает другим за плату, это освобождение и ряд пунктов st. 1 не применяются (st. 4). Уступка считается постоянной, если за плату она длится дольше 183 дней в течение 12 месяцев, непрерывно или с перерывами (st. 5). Если у вас было освобождение, а недвижимость стала сдаваться за плату, декларация подаётся в течение 30 дней, считая с 184-го дня сдачи (čl. 33v st. 1 t. 6).

Уменьшение налога записано в čl. 13, под заголовком Poreski krediti (налоговые кредиты):

«Utvrđeni porez na kući za stanovanje ili stanu u kojem stanuje obveznik i u kojoj je prijavljeno njegovo prebivalište, u skladu sa zakonom kojim se uređuje prebivalište građana, umanjuje se za 50%, a najviše 20.000 dinara.» Перевод: установленный налог на жилой дом или квартиру, в которых проживает плательщик и в которых зарегистрировано его prebivalište в соответствии с законом, регулирующим prebivalište граждан, уменьшается на 50%, самое большее на 20.000 динаров.

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 13 st. 1, paragraf.rs

Prebivalište - понятие из закона о месте жительства граждан (zakon kojim se uređuje prebivalište građana); в этой статье оно не раскрывается. Если жильё принадлежит нескольким плательщикам, уменьшение получает каждый, кто в нём живёт и чьё prebivalište там зарегистрировано, пропорционально своей доле (st. 2). Подходит ли под это условие ваше положение, решает налоговый орган общины по вашим документам. Вопрос к нему или к юристу.

Уменьшение рассчитывается от налога, установленного решением; в st. 3 той же статьи есть отдельное уменьшение на 75% с другими условиями.

Что спросить в налоговом органе общины?

Коротко: от общины зависят зона объекта, средняя цена квадратного метра, ставки налога и амортизации и решение о налоге. Все эти данные уточняются в налоговом органе общины, где стоит объект. Пять вопросов к нему приведены в списке, у каждого указана статья закона.

1. В какой зоне находится объект и какая средняя цена квадратного метра утверждена для этой зоны (čl. 6).
2. Какую полезную площадь и какой год постройки или последней реконструкции орган учёл для вашего объекта (čl. 5 st. 3, čl. 6).
3. Какие ставка налога и ставка амортизации установлены решениями скупщины на 1 января нужного года (čl. 5 st. 3, čl. 11, čl. 38b).
4. Передал ли нотариус данные по вашей сделке и вручено ли вам решение, или пока платится аванс (čl. 33b, čl. 39).
5. Как платить и применяются ли к вам освобождение или уменьшение (čl. 12, 13, 39).

Что здесь не разбирается

Коротко: статья описывает ежегодный налог физического лица без бухгалтерских книг. Налог на переход абсолютных прав, налог на наследство и подарок, налог плательщика с бухгалтерскими книгами, налоги с дохода от аренды и суммы по конкретным общинам названы в списке, но не раскрыты.

• Налог на переход абсолютных прав при покупке: Купить квартиру в Сербии иностранцу: шаги сделки по закону.
• Налог на наследство и подарок (čl. 1 t. 2).
• Налог на недвижимость плательщика, который ведёт бухгалтерские книги: он определяет налог самостоятельно (čl. 33 st. 1).
• Налоги с дохода от аренды.
• Суммы налога в конкретных общинах: без решения скупщины с датой их назвать нельзя.

Источники

Источники приведены по состоянию на 25.10.2026.

• Zakon o porezima na imovinu - čl. 1, 2, 4, 5, 6, 7a, 9, 10, 10a, 11, 12, 13, 32, 33, 33b, 33g, 33v, 38b, 39; paragraf.rs, консолидированный текст
• Правно-информациони систем РС - официальная публикация законов Республики Сербия
• Локална пореска администрација - портал локальных налоговых администраций
• Kancelarija za IT i eUpravu poziva građane da provere eventualna dugovanja za porez na imovinu - N1 info, 10.02.2025, сообщение Канцелярии по ИТ и электронному управлению о возможностях портала
• О Krovio · KROVIO и Как это работает · KROVIO - krovio.rs

Налог на недвижимость входит в расходы на владение жильём, и его удобно учесть ещё при выборе объекта. Krovio не подтверждает право собственности, актуальность предложения и достоверность слов продавца.

Посмотреть предложения в каталоге Krovio: krovio.rs