Registar cena nepokretnosti: kako proveriti cene prodatih stanova

Ukratko: Registar cena nepokretnosti (RCN) je deo Geodetsko-katastarskog informacionog sistema i sadrži strukturisane podatke iz ugovora o prometu i zakupu nepokretnosti (ZDPK, čl. 152 st. 1). Na dan 26. 10. 2026. godine RGZ navodi da je servis Javni uvid u RCN privremeno nedostupan. Podatke o tržištu građani mogu da potraže u kvartalnim izveštajima RGZ i u GeoSrbiji, gde „Pametni pregled” prikazuje procenjenu vrednost stana i, ako su dostupni, godinu ugovora i ostvarenu cenu. Izveštaje iz Registra generišu korisnici sa ulogom Profesionalni korisnik, uz taksu od 870,00 RSD po izveštaju sa najviše 15 kupoprodaja.

U ovom tekstu objašnjavamo šta o Registru cena nepokretnosti propisuje zakon i šta o njemu objavljuje RGZ. Sadržaj nije pravni savet i ne predstavlja procenu vaše konkretne situacije niti vrednosti vašeg stana. Zakonske odredbe navedene su prema konsolidovanom tekstu sa sajta paragraf.rs; isti propisi objavljeni su i u Pravno-informacionom sistemu (pravno-informacioni-sistem.rs).

Skraćenice u tekstu: RGZ je Republički geodetski zavod (u zakonu: Zavod), RCN Registar cena nepokretnosti, ZDPK Zakon o državnom premeru i katastru, ZRAT Zakon o republičkim administrativnim taksama, KO katastarska opština.

Šta je Registar cena nepokretnosti i kako ga uređuje zakon?

Registar cena nepokretnosti je evidencija u koju se unose podaci iz ugovora o prometu, pa cene u njoj potiču iz ugovora koje su overili javni beležnici ili sudovi. RGZ ga opisuje kao „centralizovani sistem za prikupljanje, verifikaciju, vizuelizaciju podataka iz ugovora o prometu nepokretnosti”, a ugovore dostavljaju organi koji ih overavaju: „javni beležnici i osnovni sudovi”. Prema podacima RGZ, Registar je stavljen u funkciju 2012. godine, javna objava podataka za celu Srbiju dostupna je od novembra 2014. godine, a od aprila 2018. godine podaci se izdaju i preko uloge „Profesionalni korisnik”.

Registar je uređen članom 152 ZDPK:

Da li je Javni uvid u Registar cena nepokretnosti dostupan?

Prema stanju na dan 26. 10. 2026. godine, RGZ je na stranici „Javni uvid u Registar cena nepokretnosti” objavio obaveštenje. U njemu stoji: „Zbog tehničkih unapređenja servis Javni uvid u Registar cena nepokretnosti privremeno neće biti dostupan.” Na stranici nema datuma objave ni roka u kojem će servis ponovo biti dostupan.

U istom obaveštenju RGZ navodi koje mogućnosti nudi umesto Javnog uvida:

Kako pronaći podatke o stanu u GeoSrbiji?

Na portalu GeoSrbija uključuje se sloj „Katastar”, bira se lokacija i otvara „Pametni pregled”. Koraci su preuzeti iz uputstva sa stranice „Podaci iz Registra cena nepokretnosti”.

1. Otvorite RGZ portal (portal.rgz.gov.rs) i izaberite „GeoSrbija”.
2. U donjem levom uglu mape uključite sloj „Katastar”. Sloj je aktivan kada je označen žutim okvirom.
3. Pronađite lokaciju unosom adrese, unosom broja katastarske parcele i katastarske opštine ili direktnim izborom na mapi.
4. Kliknite na parcelu ili objekat čije podatke želite da vidite.
5. Sa desne strane ekrana otvara se „Pametni pregled” sa svim dostupnim podacima za izabranu parcelu ili objekat.

Za procenjene vrednosti obaveštenje o Javnom uvidu upućuje na prijavu putem servisa eGrađanin.

Šta Pametni pregled prikazuje o ceni i vrednosti stana?

Za stan ili garažno mesto Pametni pregled prikazuje procenjenu vrednost, a od podataka o prometu, ako su dostupni, godinu zaključenja ugovora i ostvarenu cenu. Uputstvo navodi tri vrste podataka, a koji će od njih biti prikazani zavisi od toga šta je raspoloživo:

Uputstvo upozorava na jedno ograničenje prikazane cene: ona može biti ukupna cena iz ugovora. Upozorenje glasi: „Jednim ugovorom može biti obuhvaćeno više nepokretnosti ili samo deo određene nepokretnosti.”

Ilustrativni primer, podaci nisu stvarni: ugovorom su kupljeni stan i garažno mesto po ukupnoj ceni od 150.000 evra. Ako Pametni pregled za taj stan prikaže godinu ugovora i iznos od 150.000 evra, taj iznos može biti cena iz ugovora za stan i garažno mesto zajedno. Iz samog ukupnog iznosa ne vidi se koliko od njega otpada na stan. Dakle, ostvarena cena, pored stana, može obuhvatati i druge nepokretnosti.

Šta je procenjena vrednost i šta o njoj kaže zakon?

Procenjena vrednost je rezultat modela masovne procene. Iznos naveden u ugovoru prikazuje se zasebno, kao podatak o prometu.

ZDPK definiše procenu vrednosti nepokretnosti kao „utvrđivanje najpribližnije tržišne vrednosti nepokretnosti u određenom periodu” (čl. 149 st. 1). Tržišna vrednost je, u smislu zakona, „vrednost određena postupcima i metodama masovne procene vrednosti nepokretnosti” (st. 2), a masovnu procenu obavlja Zavod (st. 3). Član 150 navodi šta ona obuhvata: prikupljanje podataka, obradu podataka i razvoj i održavanje modela.

Modele razvija i održava Zavod, na osnovu Registra, svojih baza i drugih dostupnih podataka (čl. 151 st. 1) i određuje ih najmanje svake treće godine (st. 2). Podatak o procenjenoj vrednosti, sa datumom određivanja, deo je Geodetsko-katastarskog informacionog sistema (st. 3). Za praćenje promena nivoa cena Zavod izračunava i objavljuje RGZ indeks cena nepokretnosti za određene segmente tržišta (st. 4).

Prema uputstvu, procenjena vrednost stana ili garažnog mesta utvrđuje se „na osnovu podataka sa tržišta i karakteristika same nepokretnosti”. Iznos zavisi od modela i od podataka koje model koristi.

Šta objavljuju izveštaji RGZ o cenama stanova?

RGZ na stranici „Kvartalni, polugodišnji i godišnji izveštaji” objavljuje izveštaje o tržištu. Na dan 26. 10. 2026. godine spisak sadrži „Izveštaj sa tržišta nepokretnosti za drugi kvartal 2026. godine”, izveštaj za prvo polugodište 2026. i „Statistika cena nepokretnosti za prvo polugodište 2026.godine”. Izveštaj za drugi kvartal, kako stoji u njegovom rezimeu, „izrađuje se na osnovu podataka Registra cena nepokretnosti”.

Statistika cena stanova u tom izveštaju obuhvata ugovore o kupoprodaji zaključene u drugom kvartalu 2026. godine. Izveštaj navodi da se prosečna cena obračunava nakon „otklona uticaja koji nisu posledica tržišta već su specifični za transakciju”. Tabela 10 prikazuje cene po gradovima; ovde prenosimo podatke za tri grada iz kolone „ukupno”:

Izvor: Republički geodetski zavod, Izveštaj o stanju na tržištu nepokretnosti u II kvartalu 2026. godine, tabela 10 (II kvartal 2026). *Podaci za Beograd odnose se na stanove u deset katastarskih opština užeg urbanog područja.

Za Beograd tabela 11 daje podatke po katastarskim opštinama užeg urbanog područja (kolona „ukupno”, II kvartal 2026):

Izvor: isti izveštaj, tabela 11.

Pojmovi iz tabela, prema objašnjenjima u izveštaju:

• Medijana je vrednost u sredini niza cena poređanih po veličini: tačno polovina vrednosti je manja, a polovina veća.
• Prosečna cena je aritmetička sredina vrednosti u uzorku.
• Broj podataka je broj podataka u skupu nakon primenjene standardizacije.
• Polje označeno kosom crtom znači da je podataka bilo manje od pet i da nisu uzeti u obzir.
• Tabela razdvaja postojeće stanove (koji su već bili predmet prometa) i novoizgrađene stanove (prvi promet, kupovina od investitora, stanovi u izgradnji, kao i stanovi izgrađeni u posmatranoj godini i u pet godina pre nje).

Izveštaj za drugi kvartal 2026. sadrži i podatke o obimu tržišta (rezime i odeljak o vrednosti tržišta):

• ukupan broj ugovora o kupoprodaji u Srbiji bio je 30.495, što je 5,4% manje nego u drugom kvartalu 2025. godine;
• vrednost tržišta nepokretnosti iznosila je približno 2,2 milijarde evra, što je 8,1% više nego u istom kvartalu 2025. godine;
• promet stanova iznosio je približno 1,3 milijarde evra, odnosno 62,3% vrednosti tržišta;
• u 34% ugovora o kupoprodaji stanova evidentirano je kreditno plaćanje.

U napomenama izveštaj upozorava da se podaci iz izveštajnog perioda mogu menjati zbog kontrole i verifikacije, naknadno dostavljenih ugovora i aneksa i ažuriranja baza. U izveštaju se traži i da se pri korišćenju podataka navede izvor, pa ga navodimo ispod tabela.

Uz kvartalne izveštaje postoji i RGZ indeks cena stanova za Srbiju. Izveštaj za drugo tromesečje 2026. (jul 2026.) navodi vrednost indeksa 200,98, pri čemu prvo tromesečje 2019. ima vrednost 100. U odnosu na prvo tromesečje 2026. indeks je veći za 1,19%, a ukupna godišnja stopa rasta cena stanova iznosila je 5,25%.

Indeks se zasniva na modelu masovne procene stanova, koji pored cena iz kupoprodajnih ugovora uzima u obzir karakteristike nepokretnosti iz Registra cena nepokretnosti, Katastra nepokretnosti, Registra stambenih zajednica, GeoSrbije i poreske administracije (stranica „RGZ Indeks cena stanova”).

Ko može da dobije izveštaj iz Registra i koliko košta?

Izveštaje iz Registra korisnici sa verifikovanim nalogom i ulogom Profesionalni korisnik generišu sami, uz taksu od 870,00 RSD po izveštaju koji sadrži najviše 15 kupoprodaja. Prema stranici RGZ o podacima iz Registra, pristup ovoj ulozi odobrava Zavod, u skladu sa čl. 18 st. 1 Pravilnika o proceni vrednosti nepokretnosti („Sl. glasnik RS”, br. 113/2014). Pristup se odobrava sudskim veštacima, licenciranim proceniteljima, agencijama za promet nepokretnosti, bankama, kao i drugim licima koja za to imaju pravni interes.

Postupak prema opisu RGZ („Podaci iz Registra cena nepokretnosti”):

1. Popunite formular „Pristupni podaci korisnika” i pošaljite ga na adresu procena@rgz.gov.rs.
2. Odeljenje za procenu i vođenje vrednosti nepokretnosti razmatra popunjeni formular i proverava da li su ispunjeni uslovi. Ako jesu, otvara nalog i šalje podatke za verifikaciju i uputstvo za korišćenje aplikacije.
3. Pri prvoj prijavi pročitajte uslove korišćenja i prihvatite ih.

Predmet zahteva mogu biti podaci o kupoprodajama jedne vrste i podvrste nepokretnosti. Kupoprodaje se biraju po području (opština, katastarska opština, jedna ili više katastarskih parcela, ulica ili deo ulice) i po vremenskom periodu. RGZ na osnovu zahteva utvrđuje da li imate pravni interes.

Iznos takse prema stanju na dan 26. 10. 2026. godine:

U napomeni uz isti tarifni broj navodi se da se taksa ne plaća za uvid u određene podatke Registra: o vrsti i podvrsti prometovane nepokretnosti, o površini, o datumu prometa i o valuti i iznosu cene. Javni beležnici ne plaćaju taksu iz tog tarifnog broja pri uvidu u podatke Registra. Napomena se odnosi na taksu; da li je uvid trenutno moguć, vidi se iz obaveštenja RGZ o Javnom uvidu.

Kako uporediti cenu iz oglasa sa podacima RGZ?

Cenu iz oglasa možete uporediti sa tri vrste zvaničnih podataka RGZ: procenjenom vrednošću, podacima o prometu i statistikom iz kvartalnog izveštaja.

1. Pronađite stan u GeoSrbiji po adresi ili po parceli i KO: uključite sloj „Katastar” i kliknite na objekat; otvoriće se „Pametni pregled”.
2. Pogledajte procenjenu vrednost, a ako su prikazani, i godinu ugovora i ostvarenu cenu. Ostvarena cena može biti ukupna cena iz ugovora.
3. U izveštaju za poslednji objavljeni kvartal nađite svoj grad. Izveštaj sadrži i tabelu 11 sa podacima po katastarskim opštinama užeg urbanog područja Beograda. Izaberite kolonu koja odgovara vrsti stana: postojeći ili novoizgrađeni.
4. Podatke o upisanom vlasniku i teretima na stanu pokazuje izvod iz lista nepokretnosti; o tome kako se dobija i šta u njemu treba proveriti pišemo u tekstu Izvod iz lista nepokretnosti: gde se vadi i šta proveriti pre kupovine.
5. Cena i tržišna vrednost važne su i za dva troška pri kupovini. O porezu na prenos apsolutnih prava pišemo u tekstu Porez na prenos apsolutnih prava za stan: ko plaća, koliko i kada. Koliko košta overa ugovora kod javnog beležnika, objašnjeno je u tekstu Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi.
6. Ako ste se dogovorili o ceni i razmišljate o kapari, pravila o njoj opisali smo u tekstu Kapara za kupovinu stana: šta kaže Zakon o obligacionim odnosima.

Ilustrativni primer, oglas nije stvaran: stan od 60 m2 u Nišu nudi se po ceni od 120.000 evra, što je 2.000 evra po kvadratnom metru. Medijana u Nišu iznosi 1.800 EUR/m2 (tabela 10, ukupno, II kvartal 2026), pa je cena iz oglasa 11,1% iznad te medijane. Ta razlika je samo računska: medijana obuhvata sve stanove iz uzorka za grad, a oglas opisuje jedan stan i traženu cenu.

Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji i: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.” Zato cenu iz oglasa sa zvaničnim podacima treba sami da uporedite.

Izvori

Datum provere svih izvora: 26. 10. 2026. godine. Naslovi i citati sa ćiriličnih stranica preneti su latinicom.

• RGZ - Podaci iz Registra cena nepokretnosti - uputstvo za GeoSrbiju, Profesionalni korisnik, taksa.
• Javni uvid u Registar cena nepokretnosti - Republički geodetski zavod - obaveštenje o nedostupnosti servisa.
• RGZ - Registar cena nepokretnosti
• RGZ - Procena i vođenje vrednosti nepokretnosti
• RGZ - Kvartalni, polugodišnji i godišnji izveštaji - spisak izveštaja.
• Izveštaj sa tržišta nepokretnosti za drugi kvartal 2026. godine - PDF (naziv sa spiska izveštaja); u dokumentu: rezime, statistika cena stanova, tabela 10, napomene.
• RGZ - RGZ Indeks cena stanova
• Izveštaj o indeksu cena stanova za drugi kvartal 2026 - PDF RGZ indeks cena stanova, drugo tromesečje 2026 (naziv sa spiska izveštaja o indeksu).
• Zakon o državnom premeru i katastru - čl. 149-152, paragraf.rs, konsolidovani tekst; poslednja navedena izmena „Sl. glasnik RS”, br. 91/2025.
• Zakon o republičkim administrativnim taksama - tarifni broj 215k, paragraf.rs, konsolidovani tekst, 3. strana; poslednja navedena izmena (usklađeni dinarski iznosi) „Sl. glasnik RS”, br. 54/2026.
• RGZ portal - ulazna tačka za GeoSrbiju; koraci su opisani samo prema stranici RGZ.
• O Krovio servisu · KROVIO - krovio.rs.
• Pravno-informacioni sistem RS - objava propisa Republike Srbije.

Kad među oglasima izaberete stan, njegovu cenu možete uporediti sa podacima RGZ iz ovog teksta.

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs