Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi

Ukratko: overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti kod javnog beležnika obavezna je jer se ugovor o prometu stana ili kuće zaključuje u obliku isprave koju je potvrdio (solemnizovao) javni beležnik (ZPN, član 4). Prema Tarifi (TB 9), cena overe iznosi 60% nagrade iz Tarifnog broja 1, a ta nagrada zavisi od vrednosti posla. Iznos se dobija tako što se broj bodova pomnoži sa 180 dinara bez PDV-a (čl. 9 i 10 Javnobeležničke tarife). Uz nagradu stranka plaća materijalne troškove u iznosu od 8 bodova (čl. 14 st. 2). Za ilustrativnu vrednost posla od 8.000.000 dinara ukupan iznos je 27.360 dinara bez PDV-a. Stanje na dan 25. 10. 2026. godine.

U ovom tekstu objašnjavamo šta propisuju Zakon o prometu nepokretnosti (ZPN), Zakon o javnom beležništvu (ZJB) i Javnobeležnička tarifa (Tarifa). Ovo nije pravni savet niti procena vaše konkretne situacije. Zakoni su citirani prema konsolidovanim tekstovima na sajtu paragraf.rs, a Tarifa prema PDF-u koji objavljuje Javnobeležnička komora Srbije na sajtu beleznik.org. Skraćenice: čl. (član), st. (stav), tač. (tačka), TB (tarifni broj).

Zašto se ugovor o prodaji stana overava kod javnog beležnika?

Član 4 ZPN propisuje formu ugovora o prometu nepokretnosti:

„Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. (...) Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.”

• Zakon o prometu nepokretnosti, član 4, stav 1 i stav 4, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Solemnizacija je potvrđivanje privatne isprave kod javnog beležnika. ZJB u članu 6 navodi „nejavne isprave koje su potvrdili javni beležnici (javnobeležnička solemnizacija)”. Član 93 stav 1 glasi: „Javni beležnik potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu kada je to zakonom određeno.” Među ispravama koje se potvrđuju na taj način, član 93 stav 2 na prvom mestu navodi ugovor o prometu nepokretnosti.

Za taj posao isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost (ZPN, čl. 4 st. 2). Ako se nepokretnosti nalaze na području više javnih beležnika, nadležan je svaki od njih (st. 3).

Član 4a ZPN uređuje kako beležnik postupa pre overe. Ako beležnik, na osnovu uvida u registar nepokretnosti ili na drugi način, utvrdi da za objekat ili poseban deo zgrade nije izdata upotrebna dozvola ili da je u toku postupak legalizacije, dužan je da upozori ugovornike i da unese upozorenje u skladu sa pravilima javnobeležničke delatnosti. Ako se ugovornici protive unošenju upozorenja, beležnik odbija da preduzme traženu službenu radnju.

Ko određuje koliko overa košta?

Iznos određuje Tarifa. Član 1 Tarife propisuje da se njome utvrđuju nagrada za rad javnog beležnika i naknada troškova nastalih u vezi sa poslom, kao i način obračuna. To su dve odvojene stavke i obračunavaju se različito. Član 11 obavezuje beležnika da Tarifu primenjuje u svakom pojedinačnom slučaju:

„Dogovor o visini nagrade za rad javnog beležnika koji je u suprotnosti sa odredbama ove tarife ništav je, u kom slučaju javni beležnik čini disciplinski prestup.”

• Javnobeležnička tarifa, član 11, stav 2, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

Na stranici „Tarife” Javnobeležnička komora Srbije navodi: „Iznosi utvrđeni navedenim tarifama su obavezujući za sve javne beležnike i ne mogu biti predmet sporazuma kojim bi se odredila nagrada ili naknada troškova u iznosu drugačijem od iznosa utvrđenog važećom tarifom.” Na toj stranici je, na dan 25. 10. 2026. godine, navedena Javnobeležnička tarifa sa izmenama zaključno sa Službenim glasnikom RS, br. 59/2025.

Primenjuje se Tarifa koja je bila na snazi u vreme kada je beležnik obavio posao (čl. 17 st. 2). Zato iznose iz ovog teksta proverite na stranici Komore pre nego što ih upotrebite.

Šta je bod i koliko vredi?

Tarifa izražava nagradu u bodovima. Član 9 stav 2 propisuje način obračuna: „Nagrada za obavljeni posao javnog beležnika određuje se tako što se sabere broj bodova za pojedini posao javnog beležnika i pomnoži sa vrednošću boda.” Član 10 određuje vrednost boda: „Vrednost boda iznosi 180 dinara bez PDV-a.”

nagrada u dinarima (bez PDV-a) = zbir bodova x 180

Kao i vrednost boda u članu 10, svi iznosi u ovom tekstu navedeni su bez PDV-a.

Od koje se vrednosti nagrada računa?

Odgovor je u članu 5 Tarife. Za poslove čija se vrednost može utvrditi, nagrada zavisi od vrednosti pravnog posla, a ovaj član određuje šta se uzima kao osnov:

• Osnov je „stvarna tržišna vrednost stvari, odnosno prava koje je predmet pravnog posla, bez odbijanja dugova vezanih za tu stvar, odnosno pravo” (st. 1). Ako je stan opterećen dugom, vrednost se zbog toga ne umanjuje.
• Beležnik može da odredi tržišnu vrednost i kada se ona razlikuje od iznosa navedenog u ugovoru: „Izuzetno, javni beležnik može odrediti tržišnu vrednost bez obzira na vrednost koju je stranka ili drugi učesnik u poslu naveo kao vrednost predmeta pravnog posla, ako navedena vrednost ne odgovara tržišnoj vrednosti” (st. 2).
• Tržišnu vrednost iz stava 2 beležnik utvrđuje „na osnovu podataka nadležnih organa” (st. 3).

Sama Tarifa ne sadrži podatke o tržišnim cenama nepokretnosti.

Skala Tarifnog broja 1

TB 1 utvrđuje nagradu za sastavljanje javnobeležničkog zapisa, odnosno za potvrđivanje privatne isprave, prema vrednosti predmeta pravnog posla. Skala u PDF-u Komore glasi:

„Nagrada javnom beležniku koja se određuje u zavisnosti od vrednosti pravnog posla ili druge radnje, ako drugačije nije utvrđeno u drugim tarifnim brojevima, iznosi:”

„Za vrednost pravnog posla preko 14.000.000 dinara, za svakih započetih 1.000.000 dinara, nagrada se povećava za 10 bodova, s tim što ukupna nagrada ne može iznositi više od 4.000 bodova.”

• Javnobeležnička tarifa, Tarifni broj 1, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

U tabeli iz PDF-a iznos od 10.000.000 dinara stoji u dva reda: kao gornja granica reda od 240 bodova i kao donja granica reda od 280 bodova. Ovde je tabela preneta onako kako je objavljena. Najviša nagrada od 4.000 bodova iznosi 4.000 x 180 = 720.000 dinara bez PDV-a.

Koliko iznosi sama overa ugovora (TB 9)?

Overa je solemnizacija, a nagradu za nju uređuje Tarifni broj 9:

„Za overavanje nejavne isprave kada javni beležnik overom daje nejavnoj ispravi pravnu snagu javne isprave (solemnizacija) nagrada se određuje u visini od 60% nagrade iz Tarifnog broja 1. ove tarife.”

• Javnobeležnička tarifa, Tarifni broj 9, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

Nagrada za overu (solemnizaciju) iznosi 60% bodova iz skale TB 1, a svaki bod vredi 180 dinara bez PDV-a. Obračun teče ovim redom: iz skale TB 1 uzima se broj bodova za vrednost posla, zatim se računa 60% tog broja, a rezultat se množi sa 180. Za pojedine redove skale dobijaju se sledeći iznosi bez PDV-a:

Na primer, iznos od 25.920 dinara dobija se množenjem 144 x 180. Materijalni troškovi iz člana 14 nisu uračunati u tabelu.

Primer obračuna za ilustrativnu cenu

Uzmimo kao primer vrednost posla od 8.000.000 dinara. Iznos je ilustrativan i ne odražava stvarne cene stanova. Ta vrednost spada u red od 7.000.001 do 10.000.000 dinara. Obračun:

Iznos od 43.200 dinara je samo međukorak, jer se 60% računa od broja bodova iz TB 1. Plaća se zbir iz poslednjeg reda: 152 x 180 = 27.360 dinara bez PDV-a.

Ako stranka zatraži od beležnika izvod iz lista nepokretnosti, dodaje se još 6 bodova (čl. 14 st. 3), to jest 1.080 dinara. Tada je zbir 158 bodova, odnosno 28.440 dinara bez PDV-a.

Šta se plaća ako se prvo zaključuje predugovor?

Za predugovor TB 1 predviđa poseban procenat:

„Za sastavljanje ili solemnizaciju predugovora, dopune predugovora ili ugovora, raskida predugovora ili ugovora, određuje se 50% nagrade po ovom tarifnom broju. Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor, nagrada za sačinjeni ili solemnizovani ugovor se umanjuje za nagradu naplaćenu za predugovor.”

• Javnobeležnička tarifa, Tarifni broj 1, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

Za predugovor se plaća 50% nagrade po TB 1, a nagrada za ugovor kod istog beležnika umanjuje se za taj iznos. Za ilustrativnu vrednost od 8.000.000 dinara obračun izgleda ovako:

1. Predugovor: 50% od 240 bodova je 120 bodova, to jest 21.600 dinara.
2. Ugovor po TB 9: 144 boda umanjena za 120 bodova plaćenih za predugovor, pa ostaju 24 boda, odnosno 4.320 dinara.
3. Zbir nagrada: 21.600 + 4.320 = 25.920 dinara bez PDV-a i bez materijalnih troškova iz člana 14.

Umanjenje je u Tarifi vezano za uslov „Ako se kod istog javnog beležnika na osnovu predugovora sačini ugovor”. U primeru je procenat od 50% primenjen na 240 bodova iz skale TB 1. Šta zakon propisuje o formi predugovora i o kapari, objašnjeno je u tekstu o kapari za kupovinu stana.

Koji se troškovi plaćaju pored nagrade?

Tarifa razdvaja nagradu od naknade troškova. Stavke iz članova 14 do 16 prikazane su u tabeli, uz citate iz Tarife:

Tarifni broj 18, naslovljen „Uvećanje nagrade”, predviđa povećanje same nagrade u sledećim slučajevima:

Za posao koji beležnik na zahtev stranke obavi izvan kancelarije, TB 18 predviđa uvećanje od 20 bodova za prvi započeti sat odsustva i 10 bodova za svaki sledeći započeti sat, najviše 150 bodova. U prva dva slučaja iz tabele Tarifa govori o ispravi koja se „sastavlja”. Da li se ta uvećanja primenjuju i na solemnizaciju, tekst Tarife ne navodi.

Porez na prenos apsolutnih prava (jedan od poreza na imovinu prema Zakonu o porezima na imovinu - ZPI, čl. 1 tač. 3) i taksa za upis u katastar nepokretnosti kod Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) posebni su troškovi i nisu uračunati ni u jedan iznos u ovom tekstu.

Kada se plaća nagrada i da li postoji predujam?

Beležnik ima pravo na nagradu i naknadu troškova „neposredno nakon obavljenog posla” (čl. 17 st. 1). Predujam uređuje član 18:

„Javni beležnik može zahtevati da mu stranka kod ugovaranja posla plati predujam za potrebne izdatke i troškove u visini od 50% od očekivane nagrade.”

• Javnobeležnička tarifa, član 18, stav 1, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

Ako predujam nije plaćen u određenom roku, beležnik je dužan da obavi posao tek nakon isplate predujma (st. 2). Za nagradu od 25.920 dinara iz primera predujam od 50% iznosi 12.960 dinara.

Član 19 stav 1 uslovljava predaju isprava plaćanjem: beležnik predaje isprave „tek nakon što su nagrada i naknada troškova plaćeni u celosti”. Prema stavu 2, beležnik je dužan da stranci izda potvrdu, odnosno račun o plaćenoj nagradi i naknadi troškova.

Šta ako se ne slažete sa iznosom koji je odredio beležnik?

Spor o iznosu uređuje član 20, koji predviđa rešavanje mirnim putem: „Ako stranka nije saglasna sa nagradom i naknadom troškova koje je odredio javni beležnik, ona ili javni beležnik mogu zahtevati rešavanje spora mirnim putem kod nadležnog organa Javnobeležničke komore.”

Ko ne plaća nagradu ili plaća manje?

Član 17a navodi ko je oslobođen plaćanja nagrade i naknade troškova. To su Republika Srbija, državni organi i posebne organizacije, autonomne pokrajine i jedinice lokalne samouprave i njihovi organi, ustanove koje su osnovale Republika Srbija, autonomne pokrajine, odnosno jedinice lokalne samouprave, kao i Crveni krst Srbije (st. 1).

Stav 2 oslobađa i lica koja tim subjektima poklanjaju svoju imovinu ili se u njihovu korist odriču prava svojine na nepokretnostima i pokretnim stvarima. Stavovi 3 do 5 uređuju oslobođenja privrednih društava koja je osnovala Republika Srbija za projekat izgradnje stanova za pripadnike snaga bezbednosti.

Posebno umanjenje propisuje TB 19 pod naslovom „Umanjenje nagrade”:

„Obaveze plaćanja nagrade u punom iznosu oslobođena su lica sa invaliditetom, deca bez roditeljskog staranja i lica koja su primaoci socijalne pomoći, na osnovu prethodno podnete dokumentacije na uvid javnom beležniku. (...) Oslobođenje plaćanja nagrade za lica iz stava 1. ovog tarifnog broja iznosi 50% od nagrade utvrđene ovom tarifom.”

• Javnobeležnička tarifa, Tarifni broj 19, PDF na beleznik.org, stanje na dan 25. 10. 2026.

Šta ostaje van ovog obračuna?

Tarifa uređuje nagradu i naknadu troškova koje stranka plaća javnom beležniku (čl. 1). Ona ne uređuje kako se trošak deli između kupca i prodavca, pa to pitanje ovde nije obrađeno.

Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Tamo stoji i: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.” Overa ugovora i obračun nagrade odvijaju se kod javnog beležnika.

Izvori

• Tarife - Javnobeležnička komora Srbije, stranica na kojoj je navedena Javnobeležnička tarifa (br. 91/2014 ... 59/2025), provereno 25. 10. 2026.
• Javnobeležnička tarifa (PDF).pdf) - čl. 1, 5, 9, 10, 11, 14-20, 17a, Tarifni brojevi 1, 9, 18, 19, beleznik.org, provereno 25. 10. 2026.
• Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 4 i 4a, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. glasnik RS”, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), stanje na dan 25. 10. 2026.
• Zakon o javnom beležništvu (Zakon o javnim beležnicima, Zakon o notarima) - čl. 6 i 93, paragraf.rs, konsolidovani tekst (zaključno sa br. 80/2026), stanje na dan 25. 10. 2026.
• Zakon o porezima na imovinu - čl. 1, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.
• Pravno-informacioni sistem RS - objava propisa Republike Srbije
• O Krovio servisu · KROVIO - krovio.rs

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs