Krovio / Članci / Kupovina

Kupovina stana u izgradnji: šta proveriti pre uplate po zakonu

Ukratko: ugovor o stanu u izgradnji potvrđuje (solemnizuje) javni beležnik, a ugovor bez te forme ne proizvodi pravno dejstvo (ZPN, čl. 4). Za objekat u izgradnji predbeležba se vrši na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i potvrde o prijavi radova, odnosno na osnovu ugovora o prometu posebnog dela koji je podoban za upis (ZPUK, čl. 11 stavovi 4 do 6). Kad se objekat upiše na osnovu pravnosnažne upotrebne dozvole, predbeležba prelazi u pravo svojine ako su ispunjeni i ostali zakonski uslovi (ZPUK, čl. 12 stav 4). Propisi su navedeni prema stanju na dan 26. 10. 2026.

Kupovinu stana u izgradnji uređuju ZPN, ZPiI i ZPUK. Ovo nije pravni savet i ne predstavlja procenu vašeg ugovora ni vaše situacije. Zakoni su citirani prema konsolidovanim tekstovima sa sajta paragraf.rs. Tekst Zakona o planiranju i izgradnji obuhvata izmenu objavljenu u Službenom glasniku RS, br. 80/2026.

Skraćenice: ZPN je Zakon o prometu nepokretnosti, ZPiI Zakon o planiranju i izgradnji, ZPUK Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture, ZPDV Zakon o porezu na dodatu vrednost, a CEOP portal eGrađevinske dozvole Agencije za privredne registre.

Ko je investitor, a ko finansijer prema ZPiI?

ZPiI razlikuje investitora i finansijera. Investitor je prema članu 2 tačka 28 „lice za čije potrebe se gradi objekat i na čije ime glasi građevinska dozvola”. Finansijer je, prema članu 2 tačka 88, lice koje na osnovu zaključenog i overenog ugovora sa investitorom finansira ili sufinansira izgradnju i na osnovu tog ugovora stiče prava i obaveze koje zakon propisuje za investitora, u skladu sa tim ugovorom. Iz te definicije izuzeto je sticanje prava svojine na objektu koji je predmet izgradnje.

Dozvola glasi na investitora, a ulogu finansijera zakon vezuje za ugovor sa investitorom. Zato u ugovoru i u dokumentima o gradnji pogledajte ko je naveden kao investitor, a ko kao finansijer.

Građevinska dozvola, prijava radova i potvrda o prijavi

U tabeli su navedene odredbe ZPiI o dozvoli, prijavi radova i potvrdi o prijavi, po redosledu kojim se primenjuju.

Radnja ili dokumentOdredba ZPiIČlan
Prijava radovaPodnosi je investitor organu koji je izdao građevinsku dozvolu, pre početka izvođenja radova, i u njoj navodi datum početka radova. Uz prijavu prilaže dokaz o regulisanju obaveza u pogledu doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, dokaz o plaćenoj administrativnoj taksi i polisu osiguranja od štete prema trećim licima.čl. 148 stavovi 1, 2 i 11
Prijava za deo objektaPrijava radova podnosi se za ceo objekat ili za deo objekta. Pre izdavanja upotrebne dozvole investitor mora da prijavi radove za sve delove objekta.čl. 148 stavovi 6 i 7
Potvrda o prijavi radovaSmatra se da je izdavanjem potvrde okončan postupak izdavanja građevinske dozvole, čime se stiču uslovi za početak izvođenja radova.čl. 148 stav 13
Dostava katastruOdmah po prijemu uredne prijave organ po službenoj dužnosti dostavlja katastru pravnosnažno rešenje o dozvoli, potvrdu o prijavi radova i izvod iz projekta sa specifikacijom posebnih delova, radi upisa predbeležbe objekta u izgradnji.čl. 148 stav 4
Prestanak važenja dozvoleDozvola prestaje da važi ako se prijava radova ne izvrši u roku od tri godine od pravnosnažnosti rešenja; ako je prijava izvršena za deo objekta, dozvola važi do prijave radova svih delova (stav 2). Prestaje da važi i ako u roku od pet godina od pravnosnažnosti ne bude izdata upotrebna dozvola, uz izuzetke koje navodi stav 4. Rešenje o prestanku važenja dozvole donosi organ nadležan za izdavanje dozvole.čl. 140 stavovi 1 do 4
Promena investitoraNovi investitor u roku od 30 dana od nastanka promene podnosi zahtev za izmenu rešenja o dozvoli; zahtev se može podneti do podnošenja zahteva za upotrebnu dozvolu. Uz zahtev, između ostalog, prilaže dokaz o pravu na zemljištu i ugovor o kupoprodaji objekta u izgradnji u obliku solemnizovane isprave ili javnobeležničkog zapisa (zapisa koji sačinjava javni beležnik).čl. 141 stavovi 1, 2 i 8

Rokovi iz člana 140 teku od pravnosnažnosti rešenja o dozvoli, odnosno rešenja o njenoj izmeni. Da biste proverili da li dozvola još važi, potrebni su vam broj i datum pravnosnažnosti rešenja o dozvoli i eventualnih rešenja o izmeni, podaci o prijavi radova i o tome da li je izdata upotrebna dozvola. Te podatke tražite od prodavca.

Kako potražiti dozvolu na portalu CEOP?

Portal CEOP ima polje „Objave”, a uputstvo za pretragu javnih objava nalazi se među video uputstvima na početnoj stranici portala. Na toj stranici (stanje na dan 26. 10. 2026.) nalaze se tri polja: „Informacije”, „Objave” i „Počnite sa radom”. Uz polje „Objave” stoji opis: „Pregledajte javne objave povezane sa radom registara.” Jedno od video uputstava nosi naslov „eGrađevinske dozvole - Pretraga podataka na javnim objavama”.

  1. Otvorite portal na adresi ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal.
  2. Izaberite polje „Objave”.
  3. U pomenutom video uputstvu pogledajte kako se pretražuju objave.
  4. Podatke za pretragu uzmite iz dokumenata koje ste dobili od prodavca.

Koja polja za pretragu postoje i koje podatke sadrže objave, vidi se na samom portalu. Ako pretraga ne pokaže rezultate, to samo po sebi ništa ne govori o dozvoli; dodatne podatke tražite od prodavca i od organa koji je izdao dozvolu i kojem investitor podnosi prijavu radova (ZPiI, čl. 148 stav 1).

Koji se ugovor zaključuje i ko ga potvrđuje?

Prema članu 4 ZPN, ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku isprave koju je potvrdio (solemnizovao) javni beležnik. Stav 4 određuje posledicu: „Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.” Potvrđivanje je u isključivoj nadležnosti beležnika na čijem se području objekat nalazi (stav 2).

Javni beležnik je u dva slučaja dužan da ugovornike upozori i da upozorenje unese; ako se ugovornici protive unošenju, odbija traženu radnju:

  • Član 4a: predmet ugovora je objekat ili poseban deo zgrade za koji nije izdata upotrebna dozvola ili za koji je u toku postupak legalizacije. Stan je poseban deo zgrade, pa se odredba odnosi i na stan u zgradi bez upotrebne dozvole.
  • Član 4b: uvidom u posebnu evidenciju utvrđeno je da su u sudu već overeni potpisi na ugovoru o prometu iste nepokretnosti, da je kod javnog beležnika ili u sudu sačinjen javnobeležnički zapis o prometu iste nepokretnosti, odnosno da je kod javnog beležnika potvrđen ugovor o prometu iste nepokretnosti, pri čemu je prodavac isto lice.

Naknada koju beležnik naplaćuje za overu obračunava se prema Javnobeležničkoj tarifi; obračun je prikazan u tekstu o ceni overe ugovora. Predugovor i njegova forma obrađeni su u tekstu o kapari.

Šta je predbeležba kupca u katastru?

Predbeležba je upis uslovnog sticanja, prenosa, ograničenja ili prestanka stvarnih prava (ZPUK, čl. 11 stav 1). Za objekte u izgradnji ZPUK sadrži posebne odredbe: predbeležba se vrši i pri prenosu prava na posebnom delu objekta u izgradnji (čl. 11 stav 4) i upisuje se na osnovu pravnosnažne građevinske dozvole, tehničke dokumentacije i potvrde o prijavi radova ili na osnovu ugovora o prometu koji je podoban za upis (stav 5). Takva predbeležba upisuje se bez označenja roka trajanja (stav 6).

Predbeležba se vidi u izvodu iz lista nepokretnosti. Pravo na zemljištu zakon traži već za izdavanje građevinske dozvole (ZPiI, čl. 135 stav 1), a kad se menja investitor, prilaže se dokaz o pravu svojine, odnosno o drugom pravu na zemljištu radi izgradnje objekta (ZPiI, čl. 141 stav 2). Gde se izvod vadi i šta u njemu treba proveriti, opisano je u posebnom tekstu o izvodu.

Upisi u katastru dok traje predbeležba

Kad je predbeležba kupca upisana, zakon dozvoljava upise protiv predbeleženog imaoca prava, ali su ti upisi uslovljeni opravdanjem predbeležbe i sami se sprovode kao predbeležbe (ZPUK, čl. 13 stav 1). Opravdanjem predbeležbe svi takvi upisi postaju bezuslovni, ako su ispunjeni propisani uslovi (stav 2).

Od upotrebne dozvole do prava svojine

Za upotrebnu dozvolu zakon propisuje sledeće korake:

  1. Zahtev za upotrebnu dozvolu podnosi investitor na koga glasi građevinska dozvola, finansijer ili lice na koje je u katastru izvršena predbeležba. Među njima su, prema članu 158 stav 10, „lica na koja je izvršena predbeležba sticanja posebnog dela objekta u izgradnji”. Kupac sa upisanom predbeležbom spada u krug lica koja mogu da podnesu taj zahtev.
  2. Organ koji je izdao građevinsku dozvolu izdaje upotrebnu dozvolu rešenjem u roku od pet radnih dana od podnošenja zahteva (ZPiI, čl. 158 stav 2). Dok traje pregled elaborata geodetskih radova, rokovi propisani za izdavanje upotrebne dozvole ne teku (čl. 158).
  3. Uz zahtev se, između ostalog, prilažu izveštaj komisije za tehnički pregled kojim se utvrđuje da je objekat podoban za upotrebu i projekat izvedenog objekta. Prilaže se i izjava stručnog nadzora, izvođača radova i investitora da nije odstupljeno od projekta za izvođenje. Zahtevu se dodaju rešenje o utvrđivanju kućnog broja i elaborat geodetskih radova za izvedeni objekat i posebne delove objekta (čl. 158 stav 5).
  4. Izuzetno se objekat može koristiti i bez izdate upotrebne dozvole. Uslov je da je uz zahtev priložen nalaz komisije za tehnički pregled da je objekat podoban za upotrebu i da organ u roku od pet radnih dana nije izdao dozvolu niti odbio zahtev (čl. 158).
  5. Upotrebna dozvola sadrži i garantni rok za objekat i pojedine vrste radova (čl. 158 stav 13). Član 158 ne određuje trajanje roka i upućuje na poseban propis.
  6. U roku od pet radnih dana od pravnosnažnosti upotrebne dozvole nadležni organ dostavlja dozvolu katastru zajedno sa elaboratom geodetskih radova, a katastar vrši upis prava svojine na objektu, odnosno posebnim delovima objekta (čl. 158).
  7. Upisom objekta u katastar na osnovu pravnosnažne upotrebne dozvole, predbeležba kupca prelazi u pravo svojine, „ako su ispunjeni svi drugi uslovi za sticanje prava svojine propisani zakonom”, a upisane hipoteke prenose se na poseban deo objekta (ZPUK, čl. 12 stav 4).

Za ugovor o objektu ili delu objekta u izgradnji važna je i odredba o energetskom sertifikatu: prema članu 4 stav 11 ZPiI, sertifikat nije uslov za overu ugovora, a prilaže se po izdavanju upotrebne dozvole i upisu nepokretnosti u katastar.

Kada je reč o PDV-u, ZPDV propisuje da se porez ne plaća na promet objekata, osim, između ostalog, prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima ili ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata (čl. 25 stav 2 tačka 3). Odnos PDV-a prema porezu na prenos apsolutnih prava i refundacija PDV-a za prvi stan obrađeni su u tekstu o porezu na prenos.

Koja pitanja postaviti prodavcu pre uplate?

Sve navedeno može se svesti na šest pitanja. Odgovore tražite u dokumentima:

  • Na koga glasi građevinska dozvola i u kom je svojstvu prodavac naveden u ugovoru: kao investitor, kao finansijer ili u nekom drugom svojstvu (ZPiI, čl. 2 tačke 28 i 88)?
  • Kog datuma je dozvola postala pravnosnažna, da li je podneta prijava radova i postoji li potvrda o njoj (čl. 140 i 148)?
  • Šta izvod iz lista nepokretnosti pokazuje o zemljištu, predbeležbi i hipoteci?
  • Da li je ugovor pripremljen za potvrđivanje kod javnog beležnika (ZPN, čl. 4)?
  • Šta ugovor kaže o upotrebnoj dozvoli i garantnom roku (ZPiI, čl. 158)?
  • Koji se porezi i troškovi obračunavaju i prema kojem propisu?

Na stranici „O Krovio servisu” navedeno je: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.” Na stranici „Kako funkcioniše” piše: „Spoljni oglas vodi na stranicu izvornog izdavača, gde možete proveriti aktuelne podatke i kontakt prodavca.”

Izvori

Datum provere svih izvora: 26. 10. 2026. Naslovi sa ćiriličnih stranica preneti su latinicom.

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs

Pročitajte i ovo

Svi članci u rubrici «Kupovina» →