Porez na prenos apsolutnih prava za stan: ko plaća, koliko i kada

Ukratko: porez na prenos apsolutnih prava za stan plaća se kod prenosa prava svojine uz naknadu (čl. 23 stav 1 tač. 1 Zakona o porezima na imovinu). Obveznik je prodavac, odnosno prenosilac prava (čl. 25 stav 1), a kupac jemči supsidijarno, odnosno solidarno ako se ugovorom obavezao da plati porez (čl. 42). Osnovica je ugovorena cena, ako nije niža od tržišne vrednosti (čl. 27 stav 1), a stopa iznosi 2,5% (čl. 30). Prenos stana kupcu prvog stana oslobođen je poreza za površinu do 40 m2 i do 15 m2 po članu porodičnog domaćinstva (čl. 31a), ako su ispunjeni uslovi iz tog člana, među kojima je i uslov da je kupac punoletni državljanin Republike Srbije sa prebivalištem u Republici Srbiji. Propisi su navedeni prema stanju na dan 25. 10. 2026. godine.

U ovom tekstu objašnjavamo šta propisuje Zakon o porezima na imovinu (ZPI) i šta iz tih odredaba proizlazi. Tekst nije ni pravni ni poreski savet i ne predstavlja procenu vaše konkretne situacije. Citati ZPI preuzeti su iz konsolidovanog teksta na sajtu paragraf.rs, koji obuhvata izmene objavljene zaključno sa „Službenim glasnikom RS”, br. 94/2024. Zvanični tekst propisa objavljen je u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije.

Skraćenice: ZPDV, ZPN, ZPPPA i ZOO označavaju zakone navedene u odeljku Izvori; PDV je porez na dodatu vrednost, a JLS jedinica lokalne samouprave. Svi iznosi u primerima su ilustrativni i ne odražavaju stvarne cene stanova.

Šta se oporezuje kad kupujete stan?

Oporezuje se prenos prava svojine na nepokretnosti uz naknadu. Kod kupoprodaje stana naknada je kupoprodajna cena. Član 23 stav 1 ZPI glasi:

„Porez na prenos apsolutnih prava plaća se kod prenosa uz naknadu: 1) prava svojine na nepokretnosti;”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 23 stav 1 tač. 1

Stan je nepokretnost: prema čl. 1 stav 2 ZPN, nepokretnosti su, između ostalog, i „posebni delovi zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta)”. Oporezuje se prenos „ostvaren na teritoriji Republike Srbije” (ZPI, čl. 26 stav 3). Član 24 ZPI navodi i sticanja koja se smatraju prenosom uz naknadu, na primer sticanje na osnovu pravosnažne sudske odluke. U nastavku se bavimo kupoprodajom.

Ko je obveznik: prodavac ili kupac?

Obveznik je prodavac. Kupac ima drugu ulogu: prema čl. 42 ZPI, jemči za plaćanje poreza.

„Obveznik poreza na prenos apsolutnih prava je prodavac, odnosno prenosilac prava iz člana 23. stav 1. tač. 1), 2), 4) i 6) ovog zakona.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 25 stav 1

ZPPPA u čl. 12 stav 3 tač. 1 navodi poreskog jemca među poreskim dužnicima: „poreski jemac koji odgovara za plaćanje obveznikovog poreskog duga, za slučaj da poreski obveznik taj dug ne plati o dospelosti”.

Opšta pravila o solidarnoj obavezi sadrži ZOO. Član 414 stav 1 propisuje: „Svaki dužnik solidarne obaveze odgovara poveriocu za celu obavezu”. Prema čl. 42 stav 1 ZPI jemstvo kupca postoji po samom zakonu, a stav 2 propisuje i solidarno jemstvo kupca koji se ugovorom obavezao da plati porez.

Koja je osnovica: cena iz ugovora ili tržišna vrednost?

Osnovica je ugovorena cena u trenutku nastanka poreske obaveze, ako nije niža od tržišne vrednosti (čl. 27 stav 1). Poreski organ može da je zameni tržišnom vrednošću, ali samo u zakonskom roku:

1. Ako organ oceni da je ugovorena cena niža od tržišne, „ima pravo da u roku od 60 dana od dana prijema poreske prijave (...) odnosno od dana saznanja nadležnog poreskog organa za prenos, utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti” (čl. 27 stav 2).
2. Kad obveznik nije dužan da podnese poresku prijavu po čl. 34, rok teče od dana predaje javnom beležniku, odnosno poreskom organu, dokaza o pravu na poresko oslobođenje koje organ ne može sam da pribavi, odnosno od dana isteka roka ostavljenog za njihovo dostavljanje (čl. 27 stav 3).
3. „Ako poreski organ u roku iz st. 2. i 3. ovog člana ne utvrdi poresku osnovicu u visini tržišne vrednosti, poresku osnovicu čini ugovorena cena” (čl. 27 stav 4).

Rok od 60 dana ograničava vreme u kome organ može da utvrdi višu osnovicu. Ako rok istekne bez takve odluke, osnovicu čini cena iz ugovora.

Kada nastaje poreska obaveza?

Kod kupoprodaje stana merodavan je dan zaključenja ugovora. Član 29 navodi više slučajeva; za kupoprodaju su važna tri:

• Ugovor o prenosu: „Poreska obaveza nastaje danom zaključenja ugovora o prenosu apsolutnih prava” (stav 1).
• Nepokretnost kao buduća stvar: obaveza nastaje „ranijim od sledećih dana: danom upisa stečenog prava u odgovarajućem katastru ili primopredajom, odnosno stupanjem u posed nepokretnosti” (stav 2).
• Bez punovažnog ugovora: „smatraće se da je poreska obaveza nastala danom kada je sticalac prava na nepokretnosti stupio u posed nepokretnosti” (stav 3).

Punovažnost ugovora o prometu nepokretnosti zavisi od forme. ZPN u čl. 4 stav 1 propisuje da se ugovor zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave, a u stavu 4 da ugovor koji nije tako zaključen „ne proizvodi pravno dejstvo”. Više o formi ugovora i predugovora pročitajte u tekstu Kapara za kupovinu stana: šta kaže Zakon o obligacionim odnosima.

Koliko iznosi porez? Primer obračuna

Stopa je 2,5% osnovice. Član 30 ZPI sastoji se od jedne rečenice:

„Stopa poreza na prenos apsolutnih prava iznosi 2,5%.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 30

U primeru je ugovorena cena 9.300.000 dinara. Prva kolona sa iznosima prikazuje slučaj u kome poreski organ ne menja osnovicu, a druga slučaj u kome organ u zakonskom roku utvrdi tržišnu vrednost od 10.000.000 dinara (čl. 27 stav 2).

Razlika između dva obračuna iznosi 17.500 dinara.

Da li se umesto ovog poreza plaća PDV?

Prenos na koji se plaća PDV izuzet je od ovog poreza. Izuzeće propisuje čl. 24a ZPI:

„Od oporezivanja porezom na prenos apsolutnih prava izuzima se: 1) prenos, odnosno sticanje apsolutnog prava iz čl. 23. i 24. ovog zakona na koji se plaća porez na dodatu vrednost, u skladu sa zakonom kojim se uređuje porez na dodatu vrednost;”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 24a tač. 1

Koji se promet oporezuje PDV-om, uređuje ZPDV. Prema čl. 25 stav 2 tač. 3, PDV se ne plaća na promet objekata, „osim prvog prenosa prava raspolaganja na novoizgrađenim građevinskim objektima” (i ekonomski deljivim celinama u njima).

Član 23 stav 2 tač. 14 ZPDV predviđa posebnu stopu PDV-a od 10% za „prenos prava raspolaganja na stambenim objektima, ekonomski deljivim celinama u okviru tih objekata, kao i vlasničkim udelima na tim dobrima”. Koji se od ta dva poreza primenjuje u određenoj kupovini, zavisi od okolnosti slučaja, među kojima je i to da li je reč o prvom prenosu novoizgrađenog objekta.

Kad se plaća PDV, refundaciju PDV-a za kupca prvog stana uređuje ZPDV, koji u čl. 56a propisuje: „Pravo na refundaciju PDV za kupovinu prvog stana, na osnovu podnetog zahteva, ima fizičko lice - punoletni državljanin Republike, sa prebivalištem na teritoriji Republike, koji kupuje prvi stan”. Površina za koju se refundacija može ostvariti iznosi do 40 m2 za kupca i do 15 m2 po članu porodičnog domaćinstva (čl. 56a stav 4), kao i u čl. 31a ZPI.

Ko ima pravo na oslobođenje kao kupac prvog stana?

Član 31a ZPI propisuje oslobođenje od poreza za deo površine stana. Uslovi su navedeni u samom članu:

„Porez na prenos apsolutnih prava ne plaća se na prenos prava svojine na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi (u daljem tekstu: stan), odnosno svojinskom udelu na stanu ili porodičnoj stambenoj zgradi fizičkom licu koje kupuje prvi stan (u daljem tekstu: kupac prvog stana), za površinu koja za kupca prvog stana iznosi do 40 m2 i za članove njegovog porodičnog domaćinstva koji od 1. jula 2006. godine nisu imali u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije do 15 m2 po svakom članu (u daljem tekstu: odgovarajući stan), pod uslovom da: 1) je kupac prvog stana punoletni državljanin Republike Srbije, sa prebivalištem na teritoriji Republike Srbije; 2) kupac prvog stana od 1. jula 2006. godine do dana overe ugovora o kupoprodaji na osnovu koga kupac stiče prvi stan, nije imao u svojini, odnosno susvojini, odnosno zajedničkoj svojini, stan na teritoriji Republike Srbije.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 31a stav 1

Ukratko o ostalim odredbama člana 31a:

• Svojinski udeo (stav 2): kad kupac kupuje svojinski udeo na stanu, oslobođenje se ostvaruje srazmerno udelu u odnosu na površinu do 40 m2, odnosno do 15 m2.
• Porodično domaćinstvo (stav 3): to je „zajednica života, privređivanja i trošenja prihoda” kupca, supružnika, dece i usvojenika (kupca i supružnika), roditelja i usvojitelja (kupca i supružnika), „sa istim prebivalištem kao kupac prvog stana”.
• Merodavan dan (stav 5): uslovi „moraju da budu ispunjeni na dan zaključenja ugovora, odnosno drugog akta po osnovu kojeg kupac kupuje prvi stan”.

Za kupca koji nije državljanin Srbije presudna je tač. 1: kupac mora biti „punoletni državljanin Republike Srbije”, sa prebivalištem u Srbiji. Takav kupac ne ispunjava taj uslov, pa nema pravo na oslobođenje iz čl. 31a. Za druga oslobođenja iz čl. 31 važe posebni uslovi.

Koliko je kvadrata oslobođeno? Primer obračuna za stan od 62 m2

Oslobođena je površina odgovarajućeg stana, a na višak se plaća porez. Tako propisuje čl. 31a stav 4 ZPI:

„Ako je površina stana koji kupac prvog stana kupuje veća od površine odgovarajućeg stana iz stava 1. ovog člana, porez se plaća na prenos prava svojine na razliku površine kupljenog i površine odgovarajućeg stana.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 31a stav 4

Primer: stan ima 62 m2 i košta 9.300.000 dinara, to jest 150.000 dinara po kvadratnom metru. Pretpostavljamo da članovi domaćinstva ispunjavaju uslove iz st. 1 i 3. Član 31a stav 4 govori o porezu na „razliku površine”; za potrebe primera osnovica za tu razliku određuje se srazmerno površini.

Bez oslobođenja porez na ceo stan iz primera iznosio bi 232.500 dinara.

Šta propisuje član 31b i kako se dokazuje oslobođenje?

Član 31b uređuje slučajeve u kojima prodavac nema pravo na oslobođenje po čl. 31a, a čl. 36 stav 2 uređuje izjavu kupca kojom se oslobođenje dokazuje.

Član 31b stav 1 tač. 1 glasi:

„Pravo na poresko oslobođenje u skladu sa odredbama člana 31a ovog zakona nema obveznik koji pravo svojine na stanu prenosi: 1) licu na osnovu čije prve kupovine stana je jednom ostvareno pravo na refundaciju poreza na dodatu vrednost (...) ili na poresko oslobođenje od plaćanja poreza na prenos apsolutnih prava (...);”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 31b stav 1 tač. 1

Tačka 2 propisuje isto za člana porodičnog domaćinstva kupca prvog stana za koga je pravo jednom ostvareno. Iz tač. 1 sledi da se oslobođenje iz čl. 31a ne primenjuje na prenos licu na osnovu čije je prve kupovine stana već jednom ostvareno pravo na refundaciju PDV-a ili na oslobođenje.

Oslobođenje se dokazuje izjavom kupca. Obveznik, to jest prodavac, dostavlja poreskom organu „overenu izjavu kupca da kupuje prvi stan za sebe, odnosno za sebe i određene članove njegovog porodičnog domaćinstva”, uz druge dokaze koje mu je dostavio kupac (čl. 36 stav 2). Sadržinu i obrazac izjave bliže uređuje ministar nadležan za poslove finansija (stav 3). Poreski organ utvrđuje pravo na oslobođenje na osnovu podataka kojima raspolaže, izjave kupca i drugih dokaza (čl. 39b).

Kako se porez prijavljuje i plaća?

Ako je ugovor potvrdio javni beležnik i poreska obaveza nastaje danom potvrđivanja ugovora (čl. 29), prodavac ne podnosi poresku prijavu (čl. 34 stav 1 tač. 3). Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene isprave (ZPN, čl. 4 stav 1). Prema čl. 34, redosled je sledeći:

1. Dokaze od značaja za utvrđivanje poreske obaveze, odnosno izjavu kupca prvog stana iz čl. 36 stav 2, prodavac može da preda javnom beležniku do izvršenja radnje (čl. 34 stav 3 tač. 2); ako ih ne preda, dostavlja ih poreskom organu na njegov zahtev (stav 6).
2. Javni beležnik u roku od 24 sata od trenutka izvršenja radnje, po službenoj dužnosti, preko e-šaltera dostavlja ispravu organu nadležnom za poslove katastra (stav 2). Uz nju šalje izjašnjenje prodavca o tome da li smatra da ima pravo na poresko oslobođenje po čl. 31 do 31b, dokaze i izjavu kupca (stav 3).
3. Organ nadležan za katastar odmah po prijemu, po službenoj dužnosti, dostavlja ispravu nadležnom poreskom organu (stav 4).
4. Porez se utvrđuje rešenjem poreskog organa (čl. 40 stav 2 tač. 2) i plaća se „u roku od 15 dana od dana dostavljanja rešenja” (čl. 40 stav 3).

Kad se čl. 34 ne primenjuje, prodavac sam podnosi prijavu. Prema čl. 36 stav 1, obveznik je dužan da podnese poresku prijavu „u roku od 30 dana od dana nastanka poreske obaveze”, sa dokumentacijom potrebnom za utvrđivanje poreza. Prijava se podnosi poreskom organu JLS na čijoj se teritoriji nalazi nepokretnost (stav 4).

Koje troškove ovaj porez ne obuhvata?

ZPI uređuje porez na imovinu kao zaseban porez (čl. 1 tač. 1), koji se prema čl. 2 stav 1 plaća „na nepokretnosti koje se nalaze na teritoriji Republike Srbije”. Porez na prihode od zakupa stana opisan je u tekstu o porezu na izdavanje stana. Cenu javnobeležničke overe ugovora obrađuje tekst Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi. Upis u katastar kod Republičkog geodetskog zavoda (RGZ) ovde ne obrađujemo.

Izvori

Tekstovi propisa preuzeti su sa sajta paragraf.rs.

• Zakon o porezima na imovinu - čl. 1, 2, 23, 24, 24a, 25, 26, 27, 29, 30, 31a, 31b, 34, 36, 39b, 40, 42; izmene zaključno sa br. 94/2024.
• Zakon o porezu na dodatu vrednost (Zakon o PDV) - čl. 23, 25, 56a; izmene zaključno sa br. 80/2026.
• Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 1, 4.
• Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji - čl. 12.
• Zakon o obligacionim odnosima (Zakon o obligacijama, ZOO) - čl. 414.
• Pravno-informacioni sistem RS - zvanična objava propisa.
• O Krovio servisu · KROVIO - stranica sajta krovio.rs, stanje na dan 25. 10. 2026. godine.

Cena i površina stana ulaze u obračun poreza opisan u ovom tekstu. Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs