Porez na izdavanje stana: stopa 20%, osnovica i prijava PP OPO
Ukratko: porez na izdavanje stana plaća fizičko lice koje stan izdaje u zakup ili podzakup; reč je o porezu na prihode od nepokretnosti iz Zakona o porezu na dohodak građana (ZPDG). Oporezivi prihod je zakupnina umanjena za normirane troškove od 25% ili, uz dokaze, za stvarne troškove (čl. 65v), a stopa je 20% (čl. 65g). Ako isplatilac zakupnine nije pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ni preduzetnik poljoprivrednik, obveznik sam podnosi prijavu PP OPO u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda (čl. 95 st. 6).
U ovom tekstu objašnjavamo šta o porezu na izdavanje stana propisuje ZPDG i šta navodi stranica Poreske uprave. Ovo nije pravni ni poreski savet, niti procena vaše konkretne situacije. Citati zakona preuzeti su iz konsolidovanih tekstova na sajtu paragraf.rs; važeći propisi objavljeni su i u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije (pravno-informacioni-sistem.rs). Citati sa stranice Poreske uprave preslovljeni su sa ćirilice na latinicu. Propisi su navedeni prema stanju na dan 25. 10. 2026. godine.
Skraćenice: ZPDG (Zakon o porezu na dohodak građana), ZPPPA (Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji), ZPI (Zakon o porezima na imovinu), čl. (član), st. (stav) i tač. (tačka).
Svi iznosi u primerima su ilustrativni i ne odražavaju stvarne cene zakupa.
Ko je obveznik poreza na prihode od izdavanja stana?
Obveznik je fizičko lice koje izdavanjem nepokretnosti u zakup ili podzakup ostvari prihod (ZPDG, čl. 65b st. 1). Takav prihod zakon naziva prihodom od nepokretnosti (čl. 65a st. 1). Nepokretnosti su zemljište i „stambene, poslovne i druge zgrade, stanovi, poslovne prostorije, garaže i drugi (nadzemni i podzemni) građevinski objekti, odnosno njihovi delovi” (čl. 65a st. 4), pa su stanovi izričito navedeni.
Obveznik je i fizičko lice koje stanove i sobe iznajmljuje na period duži od 30 dana i pritom, prema propisima o ugostiteljstvu i turizmu, ne pruža ugostiteljske usluge (čl. 65b st. 3).
Šta ulazi u zakupninu na koju se plaća porez?
U obzir se uzima ostvarena zakupnina, u koju ulazi i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se zakupac obavezao. Troškovi nastali tokom zakupa koji zavise od obima potrošnje zakupca, na primer troškovi električne energije ili telefona, u nju ne ulaze (ZPDG, čl. 65a st. 2).
Primer: zakupac plaća 60.000 dinara mesečno i posebno plaća struju prema potrošnji. Zakupnina koja se uzima u obzir pri obračunu poreza iznosi 60.000 dinara, a račun za struju se u nju ne uračunava. Odredba čl. 65a st. 2 glasi:
„Prihod od nepokretnosti iz stava 1. ovog člana je ostvarena zakupnina u koju se uračunava i vrednost svih izvršenih obaveza i usluga na koje se obavezao zakupac, osim obaveza plaćanja troškova nastalih tokom zakupa, a koji zavise od obima potrošnje zakupca (npr. električne energije, telefona i slično).”
- Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 65a st. 2, paragraf.rs, konsolidovani tekst.
Normirani ili stvarni troškovi: kako se dobija oporezivi prihod?
Oporezivi prihod od nepokretnosti je zakupnina umanjena za normirane troškove od 25% (ZPDG, čl. 65v st. 1). Na zahtev obveznika i uz dokaze, umesto normiranih troškova priznaju se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda (čl. 65v st. 3). Odredbe glase:
„Oporezivi prihod od nepokretnosti, uključujući i prihod od iznajmljivanja stanova i soba za period duži od 30 dana, čini bruto prihod iz člana 65a stav 2. ovog zakona, umanjen za normirane troškove u visini od 25%.” (st. 1)
„Obvezniku poreza na prihode od nepokretnosti, na njegov zahtev, umesto normiranih troškova priznaće se stvarni troškovi koje je imao pri ostvarivanju i očuvanju prihoda, ako za to podnese dokaze.” (st. 3)
- Zakon o porezu na dohodak građana, čl. 65v st. 1 i 3, paragraf.rs, konsolidovani tekst.
Koliko iznosi porez na izdavanje stana? Obračun na ilustrativnom primeru
Stopa poreza na prihode od nepokretnosti iznosi 20% (ZPDG, čl. 65g), a obračunava se na oporezivi prihod, to jest na zakupninu umanjenu za normirane troškove od 25% ili za stvarne troškove uz dokaze. Istu stopu i normirane troškove navodi i stranica Poreske uprave „Kalkulator poreza na zakup”.
U primeru mesečna zakupnina iznosi 60.000 dinara, a stvarni troškovi, potkrepljeni dokazima, 21.000 dinara. Obračun je urađen prema čl. 65a, 65v i 65g.
| Korak (iznosi u dinarima) | Normirani troškovi | Stvarni troškovi |
|---|---|---|
| Mesečna zakupnina (čl. 65a st. 2) | 60.000 | 60.000 |
| Odbitak (čl. 65v st. 1 i st. 3) | 15.000 (25%) | 21.000 |
| Oporezivi prihod (čl. 65v) | 45.000 | 39.000 |
| Porez po stopi od 20% (čl. 65g) | 9.000 | 7.800 |
Stvarni troškovi smanjuju porez za 1.200 dinara samo zato što su veći od normiranih (21.000 naspram 15.000 dinara). Da su stvarni troškovi iznosili 9.000 dinara, oporezivi prihod bio bi 51.000 dinara, a porez 10.200 dinara, to jest 1.200 dinara više nego uz normirane troškove.
Kako se oporezuje podzakup?
O podzakupu je reč kada zakupac stan koji je uzeo u zakup dalje izdaje drugom licu. Tada je njegov oporezivi prihod razlika između zakupnine koju ostvaruje i zakupnine koju plaća zakupodavcu (ZPDG, čl. 65v st. 4). Podzakup je obuhvaćen i čl. 65a st. 1, koji prihodom od nepokretnosti naziva prihod od izdavanja u zakup ili podzakup.
Primer: zakupac plaća zakupodavcu 50.000 dinara mesečno, a od podzakupca naplaćuje 65.000 dinara. Razlika je 15.000 dinara, a porez po stopi od 20% iznosi 3.000 dinara.
Kako se porez plaća i gde se podnosi prijava PP OPO?
Način plaćanja poreza zavisi od toga ko isplaćuje zakupninu. Ako je isplatilac pravno lice ili preduzetnik (uključujući paušalca i poljoprivrednika), porez po odbitku obračunava i uplaćuje on. Ako nije, obveznik sam utvrđuje porez (samooporezivanje) i podnosi prijavu PP OPO u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda (ZPDG, čl. 95 st. 6).
| Ko isplaćuje zakupninu | Kako se utvrđuje i plaća porez | Odredba |
|---|---|---|
| Pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ili preduzetnik poljoprivrednik | Porez po odbitku: isplatilac ga obračunava, obustavlja i uplaćuje u momentu isplate prihoda | ZPDG, čl. 99 st. 1 tač. 4 i čl. 101 |
| Isplatilac koji nije pravno lice, preduzetnik, preduzetnik paušalac ni preduzetnik poljoprivrednik | Samooporezivanje: obveznik sam utvrđuje i plaća porez, a podatke iskazuje u poreskoj prijavi | ZPDG, čl. 100a st. 1 tač. 3 i čl. 113 |
Kod samooporezivanja zakon predviđa sledeći redosled:
- Utvrdite oporezivi prihod i porez prema pravilima iz čl. 65v i 65g. Poreska prijava sadrži vrstu i visinu ostvarenog prihoda i visinu poreske obaveze (čl. 113).
- Podnesite prijavu na obrascu PP OPO. Prijava se podnosi u elektronskom obliku preko portala Poreske uprave ili u pismenom obliku, neposredno ili poštom, organizacionoj jedinici Poreske uprave nadležnoj za teritoriju na kojoj imate prebivalište, odnosno boravište (čl. 98 st. 1 tač. 2).
- Prijavu podnesite u roku od 30 dana od dana ostvarivanja prihoda (čl. 95 st. 6).
- Platite porez najkasnije do isteka roka za podnošenje prijave (čl. 114 st. 1).
Poreska uprava navodi isti rok i dodaje:
„Poreska prijava se podnosi prilikom svakog pojedinačno ostvarenog prihoda.”
- Poreska uprava, „Kalkulator poreza na zakup”, purs.gov.rs.
Stranica Poreske uprave „Kalkulator poreza na zakup” ima polja za iznose ostvarene zakupnine, normiranih troškova i stvarnih troškova, a posle obračuna prikazuje iznose u poljima „Porez”, „Kamata” i „Ukupno za plaćanje”.
Šta propisuje zakon ako se porez plati posle roka?
Na dugovani porez obračunava se kamata po stopi jednakoj godišnjoj referentnoj stopi Narodne banke Srbije, uvećanoj za deset procentnih poena (ZPPPA, čl. 75 st. 1), počev od narednog dana od dana dospelosti (čl. 75 st. 2). Poreska uprava na stranici kalkulatora navodi:
„Po isteku propisanog roka za podnošenje poreske prijave obračunava se i plaća kamata po stopi jednakoj godišnjoj referentnoj stopi Narodne banke Srbije, uvećanoj za deset procentnih poena, primenom prostog interesnog računa od sto.”
- Poreska uprava, „Kalkulator poreza na zakup”, purs.gov.rs.
Izuzeci i povezana pravila: smeštaj do 30 dana, preduzetnik i porez na imovinu
Za tri situacije propisi predviđaju posebna pravila; tabela navodi samo odredbe u kojima su ta pravila sadržana.
| Situacija | Odredba | Šta navodi odredba |
|---|---|---|
| Smeštaj do 30 dana | ZPDG, čl. 65v st. 2 i čl. 84b | U oporezivi prihod iz čl. 65v ne uračunava se prihod od usluga smeštaja za period do 30 dana koji ima poreski tretman po čl. 84b. Čl. 84b uređuje prihode od ugostiteljskih usluga u ugostiteljskom objektu domaće radinosti i objektu seoskog turističkog domaćinstva. |
| Preduzetnik | ZPDG, čl. 65a st. 3 i čl. 65b st. 2 | Prihodi od izdavanja nepokretnosti koje ostvari obveznik iz čl. 32, osim preduzetnika paušalca, oporezuju se kao prihod od samostalne delatnosti (st. 3). Obveznikom iz čl. 65b st. 1 ne smatra se obveznik iz čl. 32, osim preduzetnika paušalca, koji nepokretnost izdaje u okviru obavljanja registrovane samostalne delatnosti (čl. 65b st. 2). |
| Porez na imovinu | ZPI, čl. 12 st. 4 i 5 | Pojedina oslobođenja od poreza na imovinu ne primenjuju se na nepokretnosti koje se trajno daju drugim licima radi ostvarivanja prihoda; trajno davanje je ustupanje uz naknadu koje u toku 12 meseci, neprekidno ili sa prekidima, traje duže od 183 dana. |
Oglas za stan koji izdajete
Krovio je katalog nekretnina u Srbiji, na kojem se oglas za sopstvenu nekretninu najpre priprema kao nacrt. Na stranici „Kako funkcioniše” piše: „Za sopstvenu nekretninu pripremite nacrt, ispravite podatke i izričito ih potvrdite.” Na stranici „O Krovio servisu” stoji: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.”
Izvori
- Zakon o porezu na dohodak građana Republike Srbije - čl. 32, 65a, 65b, 65v, 65g, 84b, 95, 98, 99, 100a, 101, 113, 114, paragraf.rs, konsolidovani tekst (u zaglavlju je poslednji naveden „Sl. glasnik RS”, br. 80/2026), stanje na dan 25. 10. 2026. godine.
- Zakon o porezima na imovinu - čl. 12, paragraf.rs, konsolidovani tekst (u zaglavlju je poslednji naveden „Sl. glasnik RS”, br. 94/2024), stanje na dan 25. 10. 2026. godine.
- Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji - čl. 75, paragraf.rs, konsolidovani tekst (u zaglavlju je poslednji naveden „Sl. glasnik RS”, br. 80/2026), stanje na dan 25. 10. 2026. godine.
- Poreska uprava :: Kalkulator poreza na zakup - purs.gov.rs, naslov i citati preneti sa ćirilice na latinicu, stanje na dan 25. 10. 2026. godine.
- Pravno-informacioni sistem RS - objava propisa Republike Srbije.
- O Krovio servisu · KROVIO i Kako funkcioniše · KROVIO - krovio.rs, stanje na dan 25. 10. 2026. godine.
Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs