Kapara za kupovinu stana: šta kaže Zakon o obligacionim odnosima

25. oktobra 2026.

Ukratko: kapara za kupovinu stana, kao i svaka kapara po Zakonu o obligacionim odnosima, jeste iznos novca ili količina drugih zamenljivih stvari koju jedna strana daje drugoj u trenutku zaključenja ugovora kao znak da je ugovor zaključen (član 79). Ako ugovor ne bude izvršen, član 80 daje strani koja nije odgovorna za neizvršenje pravo izbora između više zahteva. Bez posebnog dogovora strana ne može odustati od ugovora tako što ostavi kaparu. Propisi su navedeni prema stanju na dan 25. 10. 2026.

U ovom tekstu objašnjavamo šta propisuju zakoni Srbije. Tekst nije pravni savet niti procena vaše konkretne situacije. Citati su preuzeti iz konsolidovanih tekstova na sajtu paragraf.rs; važeći propisi objavljeni su i u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije (pravno-informacioni-sistem.rs).

Skraćenice: ZOO (Zakon o obligacionim odnosima), ZPN (Zakon o prometu nepokretnosti), čl. (član) i st. (stav).

Svi iznosi u primerima su ilustrativni i ne predstavljaju podatke o cenama stanova niti o visini kapare.

Šta je kapara po Zakonu o obligacionim odnosima?

Član 79 ZOO određuje kaparu kao znak da je ugovor zaključen. Stav 1 glasi:

„Ako je u trenutku zaključenja ugovora jedna strana dala drugoj izvestan iznos novca ili izvesnu količinu drugih zamenljivih stvari kao znak da je ugovor zaključen (kapara), ugovor se smatra zaključenim kad je kapara data, ako nije što drugo ugovoreno.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 79, stav 1, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Kapara ne mora biti novac: zakon pominje i druge zamenljive stvari. Član 79 govori o ugovoru uopšte i ne pominje stan ni drugu nepokretnost.

Stav 2 propisuje šta se dešava s kaparom kada je ugovor ispunjen: „U slučaju ispunjenja ugovora, kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obaveze” (ZOO, član 79, stav 2).

Ilustrativni primer. Kupac i prodavac dogovaraju kupoprodajnu cenu stana od 90.000 evra, a kupac daje 3.000 evra kao kaparu. Ako se kapara uračuna u ispunjenje obaveze, za isplatu ostaje 87.000 evra (90.000 - 3.000).

Koliko iznosi kapara?

Članovi 79-83 ZOO ne propisuju ni iznos ni procenat kapare. Zato iznos proverite u dokumentu koji vam je ponuđen. O visini kapare govori samo član 80, stav 4:

„Sud može na zahtev zainteresovane strane smanjiti preterano veliku kaparu.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 80, stav 4, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Stav 4 ne daje merilo po kojem bi se ocenilo kada je kapara preterano velika.

Šta ako ugovor ne bude izvršen?

Član 80 ZOO daje pravo izbora drugoj strani, to jest strani koja nije odgovorna za neizvršenje ugovora. Koji joj zahtevi stoje na raspolaganju, zavisi od toga ko je odgovoran: zakon razlikuje slučaj kad je odgovorna „strana koja je dala kaparu” i slučaj kad je odgovorna „strana koja je primila kaparu”.

Ko je odgovoran za neizvršenje	Šta druga strana može po svom izboru	Član
Strana koja je dala kaparu	da traži izvršenje ugovora, ako je to još moguće; ili da traži naknadu štete, a kaparu uračuna u naknadu ili vrati; ili da se zadovolji primljenom kaparom	čl. 80 st. 1
Strana koja je primila kaparu	da traži izvršenje ugovora, ako je to još moguće; ili da traži naknadu štete i vraćanje kapare; ili da traži vraćanje udvojene kapare	čl. 80 st. 2

Udvojena kapara je dvostruki iznos kapare; zakon u stavu 2 pominje „vraćanje udvojene kapare”. Kad druga strana traži izvršenje ugovora, ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zadocnjenja (čl. 80 st. 3).

Primer: kupac je dao kaparu od 3.000 evra. Ako je za neizvršenje odgovoran kupac, prodavac može da se zadovolji primljenom kaparom, to jest da zadrži 3.000 evra. Ako je odgovoran prodavac, kupac može da traži vraćanje udvojene kapare: 2 × 3.000 = 6.000 evra.

Kad je obaveza ispunjena samo delimično, poverilac (strana kojoj se duguje ispunjenje) ne može zadržati kaparu. Može da traži ispunjenje ostatka obaveze i naknadu štete zbog zadocnjenja ili naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja; u oba slučaja kapara se uračunava u naknadu (čl. 81 st. 1).

Može li se odustati od ugovora i ostaviti kaparu?

Bez posebnog dogovora to nije moguće. Član 79, stav 3 glasi:

„Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem udvojene kapare.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 79, stav 3, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Udvojena kapara se pominje u tri odredbe, sa različitim posledicama. Prema članu 80 stav 2, o kojem je bilo reči, vraćanje udvojene kapare može da traži strana koja je dala kaparu kad je za neizvršenje odgovorna strana koja ju je primila. Član 79 stav 3 odnosi se na obe strane: ako drugačije nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu, a strana koja ju je primila ne može odustati vraćanjem udvojene kapare. Prema članu 83, kad je uz kaparu ugovoreno pravo odustajanja, kapara se smatra odustanicom i svaka strana može odustati od ugovora: ko je dao kaparu, gubi je, a ko ju je primio, vraća je udvojeno.

Član 82 uređuje odustajanje od ugovora. Prema stavu 1: „Sporazumom ugovornih strana može se ovlastiti jedna ili svaka strana da odustane od ugovora davanjem odustanice.” Ostali stavovi tog člana uređuju sledeće:

kad strana u čiju je korist odustanica ugovorena izjavi drugoj strani da će dati odustanicu, ona više ne može zahtevati izvršenje ugovora (st. 2);
strana ovlašćena da odustane dužna je da preda odustanicu istovremeno s izjavom o odustajanju (st. 3);
ako rok za odustajanje nije određen, odustati se može sve dok ne protekne rok određen za ispunjenje obaveze te strane (st. 4);
pravo odustajanja prestaje i kad strana u čiju je korist ugovoreno počne da ispunjava svoje obaveze iz ugovora ili da prima ispunjenje od druge strane (st. 5).

Član 83 propisuje kad se kapara smatra odustanicom:

„Kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora, onda se kapara smatra kao odustanica i svaka strana može odustati od ugovora.”

„U ovom slučaju, ako odustane strana koja je dala kaparu, ona je gubi, a ako odustane strana koja je kaparu primila, ona je udvojeno vraća.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 83, stav 1 i stav 2, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Primer: kupac je dao kaparu od 3.000 evra, a uz nju je ugovoreno pravo odustajanja. Ako kupac odustane, gubi kaparu od 3.000 evra. Ako odustane prodavac, vraća udvojenu kaparu, odnosno 6.000 evra.

Kapara ili avans?

Pravila iz čl. 79-83 ZOO napisana su za kaparu. Član 79 stav 1 određuje kaparu po njenoj ulozi: ona se daje u trenutku zaključenja ugovora kao znak da je ugovor zaključen. Posledice iz čl. 80 i 83 (zadovoljenje primljenom kaparom, vraćanje udvojene kapare, odustanica) zakon vezuje za kaparu.

Da li se uplata koja je u ugovoru označena kao avans vraća ili uračunava u cenu, proverite u samom ugovoru.

Kapara i predugovor o kupoprodaji stana

Kod kupovine stana predugovor je važan zbog forme, koju uređuju član 45 ZOO i član 4 ZPN. Član 45 ZOO propisuje:

Pojam (st. 1): „Predugovor je takav ugovor kojim se preuzima obaveza da se docnije zaključi drugi, glavni ugovor.”
Forma (st. 2): „Propisi o formi glavnog ugovora važe i za predugovor, ako je propisana forma uslov punovažnosti ugovora.”
Obaveznost (st. 3): predugovor obavezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora.
Sud (st. 4): na zahtev zainteresovane strane sud će naložiti drugoj strani koja odbija da pristupi zaključenju glavnog ugovora da to uradi u roku koji će joj odrediti.
Rok (st. 5): zaključenje glavnog ugovora može se zahtevati u roku od šest meseci od isteka roka predviđenog za njegovo zaključenje. Ako taj rok nije predviđen, šest meseci se računa od dana kad je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebalo da bude zaključen.

Glavni ugovor je ugovor koji se na osnovu predugovora zaključuje kasnije; kod stana je to ugovor o kupoprodaji. Član 79 ZOO pominje samo „ugovor”, ne razlikuje predugovor od glavnog ugovora i ne govori o formi.

Prema ZPN, nepokretnostima se smatraju i posebni delovi zgrada; u zagradi zakon navodi: „stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta” (čl. 1). Promet nepokretnosti je „prenos prava svojine na nepokretnosti pravnim poslom, uz naknadu ili bez naknade” (čl. 2). Za takav posao član 4 propisuje formu:

„Ugovor o prometu nepokretnosti zaključuje se u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave. (...) Ugovor koji nije zaključen na način iz st. 1. do 3. ovog člana, ne proizvodi pravno dejstvo.”

Zakon o prometu nepokretnosti, član 4, stav 1 i stav 4, paragraf.rs, konsolidovani tekst, stanje na dan 25. 10. 2026.

Solemnizacija je potvrđivanje isprave kod javnog beležnika (notara). Prema stavu 2 istog člana, za taj posao isključivo je nadležan javni beležnik na čijem se području nalazi nepokretnost.

Opšte pravilo o formi sadrži i član 70 stav 1 ZOO: „Ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizlazi što drugo.”

Kada se ove odredbe čitaju zajedno, proizlazi sledeće. Član 45 stav 2 ZOO prenosi propise o formi glavnog ugovora na predugovor kada je propisana forma uslov punovažnosti ugovora. Forma ugovora o prometu stana propisana je članom 4 ZPN, a prema stavu 4 tog člana ugovor koji nije zaključen na propisani način ne proizvodi pravno dejstvo. Zato se forma iz člana 4 ZPN odnosi i na predugovor o kupoprodaji stana. Član 79 forme ne pominje, a predaja kapare u zakonu nije navedena kao zamena za propisanu formu.

Šta proveriti u dokumentu pre nego što date kaparu?

Najpre pročitajte šta dokument predviđa o pitanjima koja zakon uređuje, a podatke o nekretnini i prodavcu proverite nezavisno od oglasa.

Kako je nazvan iznos koji dajete: kapara, avans ili nekako drugačije (pravila čl. 79-83 pisana su za kaparu).
Da li je uz kaparu ugovoreno pravo odustajanja (čl. 83) ili nije (čl. 79 st. 3).
Šta je predviđeno o vraćanju kapare ili njenom uračunavanju u cenu (čl. 79 st. 2).
Šta ugovor predviđa za slučaj da ne bude izvršen (čl. 80).
Da li je dokument predugovor ili glavni ugovor i da li je potvrđen kod javnog beležnika (ZOO čl. 45 i 70, ZPN čl. 4).
Da li dokument pominje stambeni kredit. Članovi 79-83 kredit ne pominju.

Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji i: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.”

Na stranici „Kako funkcioniše” objašnjeno je gde se nalaze podaci o spoljnom oglasu: „Spoljni oglas vodi na stranicu izvornog izdavača, gde možete proveriti aktuelne podatke i kontakt prodavca.”

Provera upisa u katastar (izvod iz lista nepokretnosti), porez na prenos apsolutnih prava i troškovi javnog beležnika su posebne teme.

Izvori

Zakon o obligacionim odnosima - čl. 45, 70, 79, 80, 81, 82, 83, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. list SFRJ”, br. 29/78, 39/85, 45/89 - odluka USJ i 57/89, „Sl. list SRJ”, br. 31/93, „Sl. list SCG”, br. 1/2003 - Ustavna povelja i „Sl. glasnik RS”, br. 18/2020), stanje na dan 25. 10. 2026.
Zakon o prometu nepokretnosti - čl. 1, 2, 4, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. glasnik RS”, br. 93/2014, 121/2014 i 6/2015), stanje na dan 25. 10. 2026.
Pravno-informacioni sistem RS - objava propisa Republike Srbije
O Krovio servisu · KROVIO i Kako funkcioniše · KROVIO - krovio.rs

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs