Krovio / Članci / Kupovina

Stambeni krediti za mlade: uslovi i ograničenja po zakonu

Ukratko: stambeni krediti za mlade uz garanciju države namenjeni su državljanima Srbije sa prebivalištem u Srbiji koji u trenutku podnošenja zahteva imaju od navršenih 20 do navršenih 35 godina i kupuju prvu stambenu nepokretnost (čl. 5 stav 1 tačke 1 i 2, čl. 2 tačke 5 i 9). Zakon propisuje najviši iznos kredita od 100.000 evra, učešće od 1%, rok do 40 godina i fiksnu kamatu do 3,5% u prvih šest godina, od čega 2 procentna poena plaća država (čl. 2 tačka 12, čl. 7, čl. 8). Tokom šest godina od odobrenja kredita morate da stanujete u kupljenoj nepokretnosti i ne smete da je izdate u zakup ni da je otuđite (čl. 6 stav 4). Kredit odobrava banka. Propisi su navedeni prema stanju na dan 26. 10. 2026. godine.

Ovaj tekst je informativnog karaktera i ne predstavlja pravni savet niti procenu vaše konkretne situacije. Strani državljanin ne ispunjava uslov iz člana 5 stav 1 tačka 1. Pun naziv propisa je Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti („Sl. glasnik RS”, br. 19/2025, 51/2025, 109/2025 i 56/2026). Članovi su citirani prema konsolidovanom tekstu sa sajta paragraf.rs.

Kako je program uređen?

Država se obavezuje da, kao garant, bankama izmiri potraživanja po odobrenim kreditima (čl. 3 stav 1). Garancija se izdaje u korist banaka i iznosi 40% odobrenog kredita u prvih deset godina otplate (čl. 3 stavovi 2 i 5). Država uz to plaća deo kamate (čl. 8). Ugovor o kreditu zaključujete sa bankom, a pravo da učestvuju u programu imaju sve banke koje zaključe ugovor sa državom (čl. 4 stav 2).

Garancija je obezbeđenje za banku (čl. 2 tačka 15); kredit otplaćujete vi, u mesečnim anuitetima (čl. 7 tačka 5).

Ko može da konkuriše?

Zahtev za kredit može da podnese lice koje ispunjava sve uslove iz člana 5 stav 1. Taj stav ih navodi u šest tačaka:

  • državljanin Srbije sa prebivalištem u Srbiji (tačka 1);
  • lice od navršenih 20 do navršenih 35 godina života u trenutku podnošenja zahteva za kredit, koje stiče prvu stambenu nepokretnost (tačka 2, čl. 2 tačka 5);
  • lice koje pripada jednoj od tri grupe prema radnom statusu, od kojih svaka ima svoje dodatne uslove (tačke 3 do 5);
  • lice koje nije imalo status neizmirenja obaveza ni restrukturiranje po materijalno značajnoj obavezi prema banci u periodu od 12 meseci pre 1. januara 2025. godine (tačka 6).

U tačkama 3 do 5 razlikuju se sledeće grupe:

  1. Radni odnos na neodređeno vreme, poljoprivrednik, obveznik poreza na prihode od samostalne delatnosti ili samostalni umetnik u skladu sa Zakonom o kulturi (tačka 3).
  2. Radni odnos na određeno vreme: na zahtev banke pribavljate jemstvo člana porodice kao dodatno sredstvo obezbeđenja (tačka 4).
  3. Bez radnog odnosa: pribavljate solidarno jemstvo kreditno sposobnog člana porodice (jemac platac). Vi i jemac dužni ste da na svom ili zajedničkom platnom računu otvorenom kod banke koja vam je odobrila kredit mesečno obezbedite dovoljno sredstava za plaćanje anuiteta (tačka 5).

Banka može prihvatiti i jemstvo lica koje nije član porodice ako ga ponudite, a o tome odlučuje od slučaja do slučaja (čl. 5 stav 2). Za sve tri grupe zakon koristi formulaciju da lice „nema niti je imalo u vlasništvu stambenu nepokretnost” i da nije korisnik stambenog kredita. Ta formulacija obuhvata i vlasništvo u prošlosti.

Starost se utvrđuje u trenutku podnošenja zahteva za kredit (čl. 2 tačka 5). NLB banka na svojoj stranici „Stambeni krediti za mlade uz subvenciju” navodi da mogu da konkurišu mladi „od dana njihovog 20. rođendana do dana pre 36. rođendana u trenutku podnošenja zahteva” (stanje na dan 26. 10. 2026.). Da li, s obzirom na datum rođenja, ispunjavate starosni uslov, proverite u banci kojoj podnosite zahtev.

Šta je „prva stambena nepokretnost” po ovom zakonu?

Pojam je definisan u članu 2 tačka 9:

„(...) nepokretnost koju korisnik kredita stiče samostalno, a do podnošenja zahteva za kredit na svoje ime nije imao nepokretnost za stanovanje u vlasništvu, niti je korisnik stambenog kredita”

  • Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti, čl. 2 tačka 9, paragraf.rs, konsolidovani tekst

To znači da do podnošenja zahteva na svoje ime niste imali u vlasništvu stan, kuću ni drugi prostor za stanovanje i da niste korisnik stambenog kredita. Zakon ne razrađuje šta reč „samostalno” znači kod zajedničke kupovine. Na ono što zakon ne uređuje primenjuju se propisi i akti navedeni u odeljku o odluci banke (čl. 7, poslednji stav), pa to pitanje postavite banci.

Taj pojam nije isto što i „kupac prvog stana” iz člana 31a Zakona o porezima na imovinu. Član 31a propisuje posebne uslove, među kojima je i taj da kupac od 1. jula 2006. godine nije imao stan u svojini u Srbiji. Ako ispunjavate uslove po jednom od ta dva propisa, to ne znači da ispunjavate i uslove po drugom. Poresko oslobođenje opisano je u tekstu o porezu na prenos apsolutnih prava za stan.

Šta se može kupiti kreditom?

Zakon pod stambenom nepokretnošću podrazumeva kuću (uključujući pomoćne objekte), stan i delove stambene zgrade namenjene stanovanju. Tu spadaju i garaža ili garažno mesto ako se kupuju zajedno sa stanom, kao i zemljište s građevinskom dozvolom za izgradnju kuće. Vikendice se ne smatraju stambenom nepokretnošću (čl. 2 tačka 8). Kreditom se ne mogu refinansirati stambeni krediti koji su već u korišćenju (čl. 6 stav 2).

Prema članu 6 stav 3, nepokretnost ne sme biti u vlasništvu bračnog druga, srodnika korisnika kredita u pravoj liniji i svih lica u drugom naslednom redu. Pored toga, nepokretnost mora da spada u jedan od sedam slučajeva (tačke 1 do 7):

  • nepokretnost je uknjižena, odnosno upisana u katastar nepokretnosti (starogradnja i novogradnja; tačka 1);
  • nepokretnost je u objektu u izgradnji i ispunjava jedan od uslova iz tačaka 2 do 6: izgradnju finansira banka ili država i moguće je uspostaviti hipoteku; ili je objekat u projektnom finansiranju te banke; ili u projektnom finansiranju druge banke uz stepen završenosti od najmanje 60%; ili je nosilac građevinske dozvole Građevinska direkcija Srbije; ili je objekat deo mera podrške države određenim kategorijama fizičkih lica;
  • nepokretnost gradi podnosilac zahteva na zemljištu sa građevinskom dozvolom (individualna izgradnja ili montažna kuća; tačka 7).

Više o tome pišemo u tekstu o kupovini stana u izgradnji.

Koji su uslovi stambenih kredita za mlade iz člana 7?

Država može izdati garanciju pod uslovima iz člana 7: učešće 1,0%, rok do 40 godina, grejs period do 12 meseci, fiksna kamata do 3,5% u prvih šest godina, prevremena otplata bez naknade i hipoteka prvog reda. Najviši iznos kredita propisan je u članu 2 tačka 12 i iznosi 100.000 evra. Svi uslovi, uz oznaku člana, prikazani su u tabeli.

PojamŠta zakon propisujeČlan
Najviši iznos kredita100.000 evra u dinarskoj protivvrednosti po zvaničnom srednjem kursu Narodne banke Srbije na dan odobrenja kreditačl. 2 tačka 12
Odnos kredita i vrednostiiznos kredita nije veći od 99% vrednosti stambene nepokretnostičl. 7 tačka 10
Učešće1,0%, a na zahtev klijenta može biti većečl. 7 tačka 6
Rok otplatedo 40 godina, odnosno kraći na zahtev korisnika kredita, a najviše do navršene 70. godine života u trenutku otplate poslednje ratečl. 7 tačka 2
Grejs periodnajviše 12 meseci od puštanja kredita u tečaj, odnosno kraći na zahtev korisnika kreditačl. 7 tačka 3
Valutadinarski kredit indeksiran deviznom klauzulom (valuta obaveze evro)čl. 7 tačka 4
Način otplateu mesečnim anuitetimačl. 7 tačka 5
Kamatna stopafiksna do 3,5% godišnje u prvih šest godina, zatim tromesečni ili šestomesečni EURIBOR plus 2 procentna poenačl. 7 tačka 7
Prevremena otplatau celosti ili delimično, bez naknadečl. 7 tačka 8
Obezbeđenjehipoteka prvog reda u korist banke na nepokretnosti koja se stičečl. 7 tačka 9

Ukupan rok od 40 godina uključuje grejs period od 12 meseci (čl. 2 tačka 10). Kredit se odobrava u dinarima i indeksiran je u evrima (čl. 2 tačka 13). NLB banka u reprezentativnom primeru upozorava da kursne razlike mogu dovesti do promene ukupnog iznosa koji korisnik plaća. Zakon propisuje da je kamata fiksna i da iznosi do 3,5%; stopu koju ugovarate proverite u ponudi banke i u ugovoru. EURIBOR je u zakonu označen kao promenljivi element kamatne stope, pa je kamata posle šeste godine promenljiva.

Šta plaća država, a šta vi?

Država subvencioniše kamatnu stopu za svaki pojedinačni kredit u prvih šest godina otplate, u iznosu od 2 procentna poena, a taj iznos plaća bankama mesečno, za prethodni mesec (čl. 8 stavovi 1 i 2). Ako je ugovorena stopa 3,5%, vi plaćate 1,5% (3,5% umanjeno za 2 procentna poena). Isto navodi i NLB banka: „1,5 p.p. kamatne stope plaća korisnik kredita, dok Republika Srbija subvencioniše 2 p.p. kamatne stope”.

Ilustrativni primer sa pretpostavljenim podacima, koji ne predstavlja ponudu nijedne banke: stan košta 85.000 evra. Učešće od 1% iznosi 850 evra, a kredit 84.150 evra, što je u okviru granice od 100.000 evra i ne prelazi 99% vrednosti. Rok je 480 meseci, bez korišćenja grejs perioda.

Pri stopi od 1,5% godišnje, koju plaćate vi, mesečna rata (anuitet) iznosi 233,24 evra. Pri punoj stopi od 3,5%, bez subvencije, iznosila bi 325,99 evra.

Subvencija traje prvih šest godina otplate (čl. 8). Posle toga kamata iznosi EURIBOR plus 2 procentna poena (čl. 7 tačka 7), pa se rata ponovo obračunava i njen iznos se ne može unapred utvrditi.

U drugom ilustrativnom primeru, takođe sa pretpostavljenim podacima, stan košta 140.000 evra. Zakon ograničava kredit na 100.000 evra, pa ovim kreditom ne možete pokriti preostalih 40.000 evra.

U reprezentativnom primeru NLB banke (kredit 80.000 evra na 480 meseci, obračun od 15. 9. 2026.) mesečna rata iznosi 221,74 evra u prva 72 meseca, a 351,56 evra posle toga, uz vrednost 6M EURIBOR-a od 2,779% na dan 1. 9. 2026. Reč je o primeru jedne banke, obračunatom na određeni dan.

Koje obaveze traju šest godina?

Tokom šest godina od odobrenja kredita važi obaveza iz člana 6 stav 4, koja glasi:

„U nepokretnosti koja je predmet kredita odobrenih iz ovog programa, korisnik kredita, u periodu od šest godina po odobravanju kredita, mora stanovati i ne može tu nepokretnost ili deo te nepokretnosti izdati u zakup, kao istu ni otuđiti - osim u slučaju kada se pokrene postupak prinudne naplate.”

  • Zakon o utvrđivanju garantne šeme i subvencionisanju dela kamate kao mera podrške mladima u kupovini prve stambene nepokretnosti, čl. 6 stav 4, paragraf.rs, konsolidovani tekst

Zabrana zakupa obuhvata i deo nepokretnosti, a otuđenje znači prenos nepokretnosti na drugo lice. Banka tokom korišćenja kredita prati ispunjavanje ove obaveze, koja je i sastavni deo založne izjave overene kod javnog beležnika (čl. 7 tačka 11).

Posledice kršenja ove obaveze propisuje član 6 stav 5. Korisnik kredita koji je prekrši gubi pravo na subvenciju kamate, dužan je da vrati primljenu subvenciju uvećanu za zakonsku zateznu kamatu i može nastaviti da koristi kredit po komercijalnim uslovima koje banka primenjuje za kredite iste vrste. Pojedinačna garancija pritom ostaje na snazi, pod uslovima iz zakona.

Od kojih troškova zakon oslobađa?

Kod stambenih kredita za mlade po ovom zakonu ne plaćaju se tri grupe troškova (čl. 9):

  • banka ne naplaćuje troškove obrade kredita (stav 1);
  • ne plaćaju se takse za upis hipoteke, izdavanje lista nepokretnosti i promenu imaoca prava na nepokretnosti, ni druge takse u vezi s katastrom koje propisuje Zakon o republičkim administrativnim taksama (stav 2);
  • javni beležnik ne naplaćuje nagradu i naknadu troškova za sačinjavanje založne izjave, potvrđivanje predugovora i ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, saglasnosti za uknjižbu i izdavanje lista nepokretnosti (stav 3).

O predugovoru više pišemo u tekstu o kapari za kupovinu stana, a o tarifi javnog beležnika za overu ugovora u tekstu o ceni overe ugovora.

Ostale troškove potražite u reprezentativnom primeru banke, koji prikazuje i efektivnu kamatnu stopu (EKS). Prema navodima NLB banke, pri odobravanju kredita javljaju se „troškovi procene vrednosti, osiguranja, i dr”. Iznos tih troškova zakon ne propisuje, pa ga proverite u ponudi banke.

O čemu odlučuje banka?

Odluku o kreditu donosi banka. Na sve što zakon ne uređuje primenjuju se propisi Narodne banke Srbije, ugovor države sa bankom iz člana 11, kreditna politika i unutrašnja akta banke za kreditiranje fizičkih lica (čl. 7, poslednji stav). Kreditnu sposobnost banka procenjuje u skladu sa tom politikom.

Banke mogu da postave i dodatne uslove. Na primer, NLB banka na svojoj stranici navodi: „Stambeni krediti odobravaju se klijentima Banke sa primanjima zarade/penzije na tekućem računu otvorenom kod Banke ili u procesu prenosa zarade/penzije na tekućem računu otvorenom kod Banke.” Na istoj stranici piše i da konkretni uslovi kreditiranja zavise od interne segmentacije klijenata banke. Raspitajte se direktno u bankama da li su zaključile ugovor sa državom i pod kojim uslovima primaju zahteve.

Kako proveriti ponudu banke?

  1. Zatražite ponudu u pisanom obliku i uporedite je sa tabelom iz odeljka o uslovima kredita. Obratite pažnju na valutu, učešće, kamatu u prvih šest godina i nakon toga, rok, prevremenu otplatu i hipoteku prvog reda.
  2. Proverite da u ponudi nema naknade za obradu kredita, kao ni taksi i beležničkih troškova koje navodi član 9.
  3. Pregledajte reprezentativni primer i EKS. U primeru su navedeni troškovi procene vrednosti, osiguranja i druge stavke od kojih zakon ne oslobađa.
  4. Pročitajte nacrt založne izjave. Šestogodišnja obaveza stanovanja i zabrana zakupa i otuđenja sastavni su deo njenog teksta (čl. 7 tačka 11).
  5. Za nepokretnost koju kupujete pribavite izvod iz lista nepokretnosti: iz njega se vidi da li je nepokretnost uknjižena i ko je upisan kao vlasnik. Kako se izvod čita, objašnjeno je u tekstu o izvodu iz lista nepokretnosti.

Do kada važi program i šta je izmenjeno 2026. godine?

Program traje četiri godine od dana početka primene zakona (čl. 2 tačka 2). U konsolidovanom tekstu član 14 određuje samo da zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja u Službenom glasniku Republike Srbije. Zakon je objavljen u broju 19/2025 od 6. 3. 2025. godine, a vest na sajtu paragraf.rs navodi da je stupio na snagu 14. marta 2025. godine. Datum završetka programa ovde ne navodimo, jer početak primene nije određen datumom u tekstu zakona. Rok do kog banke primaju zahteve proverite u banci.

Zakon je menjan tri puta, u brojevima 51/2025, 109/2025 i 56/2026 Službenog glasnika. Izmenom objavljenom 4. 12. 2025. (broj 109/2025) promenjen je član 3 stav 4, tako da ukupan iznos kredita pokrivenih garancijom iznosi 600.000.000 evra. Zakon o izmeni iz broja 56/2026 od 25. 6. 2026. ponovo menja član 3 stav 4 i povećava taj iznos na 900.000.000 evra; zakon stupa na snagu osmog dana od dana objavljivanja. Prema stanju na dan 26. 10. 2026. godine, poslednja izmena zakona objavljena je u broju 56/2026.

Šta proveriti u oglasu pre nego što računate na stambeni kredit za mlade?

Kredit se vezuje za uknjiženu nepokretnost, za objekat u izgradnji pod posebnim uslovima ili za gradnju na zemljištu sa građevinskom dozvolom (čl. 6 stav 3). U oglasu zato potražite podatak o upisu u katastar i proverite ga u izvodu iz lista nepokretnosti. U Krovio katalogu filter „Katastarski status” ima vrednosti „Upisano”, „Nije upisano” i „Nije poznato”, a filter „Mogućnost kupovine na kredit” vrednosti „Kredit moguć prema podacima oglasa” i „Kredit nije moguć prema podacima oglasa”. Ti podaci potiču iz oglasa.

Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji i: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.”

Stranica „Kako funkcioniše” navodi: „Spoljni oglas vodi na stranicu izvornog izdavača, gde možete proveriti aktuelne podatke i kontakt prodavca.” Ako tražite isključivo uknjiženu nepokretnost, pretragu u katalogu možete suziti filterom „Katastarski status”.

Izvori

Datum provere svih izvora: 26. 10. 2026. Naslovi sa ćiriličnih stranica preneti su latinicom.

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs

Pročitajte i ovo

Svi članci u rubrici «Kupovina» →