Izvod iz lista nepokretnosti: gde se vadi i šta proveriti pre kupovine
Ukratko: izvod iz lista nepokretnosti je izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti, koji ZDPK smatra osnovnim dokumentom o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima (čl. 2 tač. 17). Izdaju ga služba za katastar nepokretnosti, javni beležnici i licencirane geodetske organizacije. Javni pristup na eKatastru daje osnovne informacije, a digitalna „Lična karta Vaše nepokretnosti” preuzima se isključivo za nepokretnost čiji ste vlasnik. Propisi i stranice RGZ navedeni su prema stanju na dan 25. 10. 2026. godine.
U ovom tekstu dajemo pregled pravila iz zakona i objava RGZ. Tekst nije pravni savet i ne predstavlja procenu vaše konkretne situacije. Citati iz zakona preuzeti su iz konsolidovanih tekstova na sajtu paragraf.rs; važeći propisi objavljeni su i u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije (pravno-informacioni-sistem.rs).
Skraćenice zakona: ZDPK je Zakon o državnom premeru i katastru, a ZPUK Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture. Ostale skraćenice: RGZ (Republički geodetski zavod), SKN (služba za katastar nepokretnosti), KIS (Katastarski informacioni sistem), KO (katastarska opština), čl. (član), st. (stav), tač. (tačka).
Šta je izvod iz lista nepokretnosti?
U zakonu se taj dokument naziva izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti. ZDPK ga definiše kao „osnovni dokument o nepokretnostima i stvarnim pravima na njima” (čl. 2 tač. 17). Naziv „list nepokretnosti” koristi i RGZ: stranica RGZ s pitanjima i odgovorima ima odeljak „List nepokretnosti”, a u njemu se govori o izvodu iz baze katastra nepokretnosti.
Zakon razlikuje dve vrste izvoda (čl. 72 st. 1): za nepokretnost i za imaoca prava. Izvod za nepokretnost sadrži podatke o jednoj nepokretnosti, a izvod za imaoca prava podatke o svim nepokretnostima koje pripadaju istom imaocu prava (čl. 72 st. 2 i 3). Izvod sadrži i podatke o imaocu prava iz čl. 70 st. 3 (čl. 72 st. 4).
Baza katastra sadrži podatke o parcelama, objektima, posebnim delovima objekata i imaocima prava (čl. 70 st. 1). RGZ u svojoj statistici svrstava stanove u zgradama, zajedno sa poslovnim prostorima, među posebne delove objekata.
Da li je katastar javan i mogu li se upisani podaci smatrati pouzdanim?
Katastar nepokretnosti je javan: svako može tražiti uvid u podatke, niko se ne može pozivati na to da mu upisani podaci nisu bili poznati, a ti podaci se smatraju istinitim i pouzdanim. To propisuju tri odredbe zakona:
- Javnost (čl. 62 st. 1): „Podaci katastra nepokretnosti su javni i svako može tražiti da izvrši uvid u te podatke, pod uslovima određenim ovim zakonom.”
- Nepoznavanje upisa (čl. 62 st. 2): „Niko se ne može pozivati na to da mu podaci upisani u katastru nepokretnosti nisu bili ili nisu mogli biti poznati, niti to može dokazivati.”
- Pouzdanje (čl. 63): „Podaci o nepokretnostima upisani u katastar nepokretnosti su istiniti i pouzdani i niko ne može snositi štetne posledice zbog tog pouzdanja.”
Pošto uvid može tražiti svako, i podaci o stanu koji se prodaje mogu se proveriti pre potpisivanja ugovora. Zakon polazi od toga da su upisani podaci dostupni svima, zbog čega se niko ne može pozivati na to da ih nije poznavao. Član 63 sadrži opšte načelo pouzdanja u upisane podatke; kako se ono primenjuje na konkretan ugovor, zavisi od okolnosti tog ugovora.
Gde se dobijaju podaci iz katastra?
Podaci iz katastra dobijaju se na četiri načina: preko javnog pristupa eKatastru (osnovni podaci), kod javnog beležnika ili licencirane geodetske organizacije, podnošenjem zahteva službi za katastar nepokretnosti, a vlasnik može preuzeti i digitalnu „Ličnu kartu Vaše nepokretnosti”. RGZ te načine opisuje na različitim stranicama.
| Način | Šta RGZ navodi | Stranica RGZ |
|---|---|---|
| eKatastar, javni pristup | Pretraga po broju parcele u okviru KO ili po adresi nepokretnosti; „osnovne informacije o nepokretnosti i nosiocima prava (ime i prezime, odnosno naziv pravnog subjekta kao i adresa nosioca prava)” | RGZ - eKatastar |
| Javni beležnik ili licencirana geodetska organizacija | Mogu da izdaju izvode; registar javnih beležnika nalazi se na stranici Ministarstva pravde, registar profesionalnih korisnika (licencirane geodetske organizacije) na stranici RGZ | RGZ - Najčešća pitanja |
| Zahtev službi za katastar nepokretnosti | Zahtev za izdavanje izvoda sa nazivom KO i brojem parcele ili imenom vlasnika; taksa po personalizovanom pozivu na broj | RGZ - Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti |
| „Lična karta Vaše nepokretnosti” | Besplatno se preuzima sa sajta portal.rgz.gov.rs, isključivo za nepokretnost čiji ste vlasnik | RGZ, vest od 20. 10. 2026. (pun naslov u izvorima) |
Javnobeležnička tarifa ima posebnu stavku za izvod iz lista nepokretnosti koji izdaje javni beležnik (čl. 14 st. 3); iznos i način obračuna objašnjavamo u tekstu Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi.
Kako se podnosi zahtev službi za katastar nepokretnosti?
RGZ na stranici o izvodu opisuje zahtev koji se podnosi nadležnoj službi za katastar nepokretnosti (SKN). Koraci su sledeći.
- Utvrdite podatke o nepokretnosti. U zahtevu se navodi naziv KO u kojoj se nepokretnost nalazi i „broj katastarske parcele ili ime vlasnika nepokretnosti”. Ako ne znate broj parcele, RGZ na istoj stranici daje link ka eKatastru, gde se podaci mogu pronaći po adresi nepokretnosti. Ilustrativni primer popunjavanja: KO Primer, parcela 100/1 (uputstvo RGZ navodi oblik broj parcele/podbroj parcele).
- Popunite obrazac. Na sajtu RGZ obrazac nosi naziv „Zahtev za izdavanje posedovnog lista - lista nepokretnosti”.
- Zakažite termin. RGZ navodi: „Sa popunjenim obrascem i potrebnom dokumentacijom možete zakazati termin za predaju zahteva”. Termin se zakazuje preko aplikacije eZakazivanje, dostupne na početnoj stranici sajta RGZ.
- Predajte zahtev. Prema stranici sa pitanjima i odgovorima, zahtev možete predati „neposredno na šalteru nadležne Službe za katastar nepokretnosti ili poslati preporučenom pošiljkom na adresu”.
- Platite taksu po pozivu na broj. RGZ piše: „Republička administrativna taksa i taksa za zahtev se plaća po personalizovanom pozivu na broj koji se dobija nakon podnošenja zahteva, odnosno formiranja predmeta, što znači da taksu možete platiti prilikom predaje zahteva.”
Iznos takse ne navodimo jer ga stranica RGZ o izvodu ne sadrži, već upućuje na Zakon o republičkim administrativnim taksama sa usklađenim dinarskim iznosima od 1. avgusta 2024. Na istoj stranici nalazi se i link za proveru da li vaša služba prima plaćanje elektronskom karticom.
Šta prikazuje eKatastar javni pristup?
eKatastar javni pristup je internet servis RGZ za pretragu baze, a izvod se izdaje na zahtev. Zato pregled na eKatastru ne treba smatrati izvodom.
Kratko uputstvo za korisnike (RGZ, mart 2022) opisuje šta pretraga prikazuje:
- zemljište: broj parcele, površina, ulica ili potes, način korišćenja i vrsta zemljišta;
- objekti na parceli: kućni broj, površina, način korišćenja i status objekta;
- posebni delovi objekta (stan, poslovni prostor): evidencijski broj, broj ulaza, broj stana, način korišćenja i korisna površina.
Pretraživanje po matičnom broju imaoca prava nije moguće. Za Beograd i Niš, prema uputstvu, potrebno je izabrati gradsku opštinu. RGZ pominje i pristup proširenoj bazi za registrovane korisnike, ali samo za one koji sa Zavodom imaju ugovor o korišćenju podataka katastra nepokretnosti.
Ko može da preuzme „Ličnu kartu Vaše nepokretnosti”?
Digitalnu ličnu kartu nepokretnosti može da preuzme samo vlasnik, i to samo za svoju nepokretnost. RGZ je 20. 10. 2026. objavio da se ta karta sada može dobiti i u digitalnom obliku. Prema vesti, to je „zvaničan dokument Republičkog geodetskog zavoda sa digitalnim pečatom”, a preuzimanje je potpuno besplatno. U istoj vesti stoji da se dokument besplatno može preuzeti i na šalterima katastra.
Koraci koje navodi RGZ:
- Otvorite portal.rgz.gov.rs.
- Izaberite „eKatastar” i prijavite se na svoj nalog. Ako ga nemate, možete ga otvoriti na portalu ili se prijaviti kao eGrađanin.
- Otvorite odeljak „Moje nepokretnosti” i izaberite nepokretnost čiji ste vlasnik.
- Kliknite na „Lična karta Vaše nepokretnosti” i preuzmite dokument.
RGZ dodaje: „Naglašavamo da digitalnu ličnu kartu nepokretnosti možete preuzeti isključivo za nepokretnost čiji ste vlasnik.” Ako tek razmatrate kupovinu tuđeg stana, ovaj način vam nije dostupan. Ako prodajete stan, kao vlasnik možete preuzeti kartu za svoju nepokretnost.
Šta pravilnik propisuje o sadržaju izvoda?
Zakon u čl. 72 st. 1 propisuje da se izvod izdaje „u propisanom obliku i sadržaju”. Sadržaj izvoda za određenu nepokretnost opisuje čl. 189 Pravilnika o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti („Sl. glasnik RS”, br. 7/2016, 88/2016 i 7/2019 - dr. pravilnik), u tekstu koji je na sajtu RGZ objavljen marta 2021. Da li je to i važeća redakcija, proverite u Pravno-informacionom sistemu. U pravilniku se koristi naziv „list nepokretnosti”. Prema tom članu, izvod sadrži:
- zaglavlje RGZ, naziv službe koja izdaje izvod i broj predmeta - zahteva;
- opština i KO;
- svojina i imaoci prava: vrsta prava, oblik svojine i udeo, lični podaci;
- druga stvarna ili obligaciona prava i njihovi imaoci; ako takvih prava nema, „ispisuje se konstatacija da ih nema”;
- zabeležbe: vrsta zabeležbe, datum upisa i bitni podaci; ako ih nema, ista konstatacija;
- datum i vreme izdavanja, funkcija i potpis ovlašćenog lica i pečat službe, odnosno elektronski potpis.
Za poseban deo objekta (a to je i stan u zgradi) pravilnik predviđa i sledeće podatke: broj katastarske parcele, broj objekta, broj posebnog dela, površinu, adresu, sprat, način korišćenja, strukturu, vrednost i podatak o postojanju podrumske prostorije. Kako su podaci raspoređeni na stranicama, videćete na izvodu koji dobijete. Na izvodu su upisani datum i vreme izdavanja; uporedite ih sa datumom potpisivanja ugovora.
Šta u izvodu proveriti pre kupovine stana?
Pre kupovine stana u izvodu proverite upisanog vlasnika i udeo, hipoteku, predbeležbu, zabeležbe i zabranu otuđenja. Uz svaku stavku u nastavku naveden je član zakona i ono što zakon o njoj propisuje.
- Upisani vlasnik. O imaocima prava vode se sledeći podaci: ime, ime jednog roditelja i prezime, odnosno naziv pravnog lica, prebivalište i adresa, kao i matični broj (ZDPK, čl. 70 st. 3). Uporedite upisano ime i udeo sa podacima lica koje prodaje stan. Ako je upisano više lica, to se vidi iz oblika svojine i udela.
- Hipoteka. Prema čl. 9 st. 1 ZPUK, hipoteka se upisuje „sa podacima o poveriocu i dužniku, iznosu obezbeđenog potraživanja, valuti, kamatnoj stopi, osnovu za upis i roku važenja”. Za brisanje hipoteke RGZ upućuje na profesionalne korisnike - advokate, koji zahtev službi podnose preko eŠaltera.
- Predbeležba. To je „upis kojim se uslovno stiču, prenose, ograničavaju ili prestaju stvarna prava na nepokretnostima” (čl. 11 st. 1). Ako rok za opravdanje nije određen u ispravi iz st. 2, iznosi tri meseca (st. 3). Za objekat ili poseban deo objekta u izgradnji predbeležba se vrši i prilikom prenosa prava (st. 4); takva predbeležba upisuje se bez označenja roka trajanja (st. 6). Opravdanjem predbeležba postaje upis stvarnih prava, „sa dejstvom od trenutka upisa predbeležbe” (čl. 12 st. 2).
- Zabeležbe (čl. 14 i 15 ZPUK). Opšte dejstvo zabeležbe i izbor njenih vrsta objašnjavamo u odeljku o zabeležbi i zabrani otuđenja.
- Zabrana otuđenja i opterećenja. Zakon izdvaja zabeležbu odluke o zabrani otuđenja i opterećenja: ona sprečava dalje upise koji se odnose na zabranjeno otuđenje i opterećenje (čl. 14 st. 3 ZPUK).
Pravila o kapari i predugovoru objašnjena su u tekstu Kapara za kupovinu stana: šta kaže Zakon o obligacionim odnosima.
Šta znače zabeležba i zabrana otuđenja?
Zabeležba je upis činjenica koje su značajne za zasnivanje, izmenu, prestanak ili prenos stvarnih prava, a odnose se na ličnost imaoca prava, na samu nepokretnost ili na pravne odnose povodom nje (čl. 14 st. 1 ZPUK). Upis zabeležbe ne sprečava dalje upise na toj nepokretnosti, osim ako je zakonom izričito drukčije propisano (čl. 14 st. 2). Međutim, raspolaganja imaoca prava i upisi koji su protivni svrsi zabeležbe su „uslovni i zavise od ishoda rešavanja stvarnih prava na nepokretnosti zbog kojih je zabeležba upisana”.
Izuzetak je zabeležba zabrane otuđenja. Član 14 st. 3 propisuje: „upis zabeležbe odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti sprečava dalje upise koji se odnose na zabranjeno otuđenje i opterećenje nepokretnosti imaocu upisanog prava”.
Član 15 st. 1 ZPUK nabraja vrste zabeležbi u 21 tački. Izbor iz te liste:
| Zabeležba (izbor iz čl. 15 st. 1) | Član |
|---|---|
| zabeležba da je dostavljena isprava za upis po službenoj dužnosti, odnosno da je podnet zahtev za upis | čl. 15 st. 1 tač. 1 |
| zabeležba da prvostepena odluka nije konačna | čl. 15 st. 1 tač. 2 |
| zabeležba da prvostepena odluka nije pravnosnažna | čl. 15 st. 1 tač. 3 |
| zabeležba spora po tužbi radi utvrđenja prava svojine na nepokretnosti i drugih sporova nabrojanih u tački | čl. 15 st. 1 tač. 6 |
| zabeležba odluke o zabrani otuđenja i opterećenja nepokretnosti | čl. 15 st. 1 tač. 7 |
| zabeležba postojanja ugovora o doživotnom izdržavanju | čl. 15 st. 1 tač. 8 |
| zabeležba rešenja nadležnog organa o uklanjanju objekta ili dela objekta | čl. 15 st. 1 tač. 18 |
Šta konkretna zabeležba znači za određeni stan, vidi se iz njenog sadržaja u izvodu.
Šta menja novi Katastarski informacioni sistem (KIS)?
Na stranici eKatastar javni pristup 19. 10. 2026. objavljeno je obaveštenje za građane gradova i opština u čijim je službama za katastar nepokretnosti uveden novi KIS. U starom sistemu se upis vršio danom donošenja rešenja kojim je upis dozvoljen, uz zabeležbu po službenoj dužnosti da rešenje nije konačno. Prelaskom na novi sistem stekli su se uslovi za primenu čl. 41 st. 1 i čl. 45 st. 3 ZPUK.
Prva od tih odredaba glasi: „Upis u katastar nepokretnosti vrši se bez odlaganja, kada rešenje kojim je upis dozvoljen postane konačno.” Druga glasi: „Po nastupanju konačnosti odluke vrši se upis po toj odluci, uz istovremeni upis zabeležbe da odluka po kojoj je taj upis izvršen nije pravnosnažna.”
RGZ posledicu opisuje ovako: promene iz odluka koje nisu bile konačne, a koje su se videle na eKatastru do prelaska na novi sistem, „nakon prelaska na novi informacioni sistem nisu vidljive (vidljivo je samo konačno stanje)”. Obaveštenje se, dakle, odnosi na prikaz podataka na eKatastru za nepokretnosti iz nadležnosti takve službe.
Druga promena tiče se broja lista nepokretnosti. U obaveštenjima od 5. 10. 2026. (za službe Bor, Boljevac, Donji Milanovac i Majdanpek, u kojima pretraga po broju lista nije moguća od 6. 10. 2026.) i od 19. 10. 2026. (za službe Kladovo i Negotin, od 20. 10. 2026.) RGZ navodi: „Podatak o broju lista nepokretnosti se u novom informacionom sistemu više ne ažurira i ne prikazuje.”
RGZ vodi i spisak službi u kojima je KIS uveden, na stranici „Status implementacije Katastarskog informacionog sistema”. Na spisku su, između ostalih, službe u Beogradu (na primer Stari grad i Novi Beograd), Novom Sadu i Nišu. Da li je služba nadležna za vašu nepokretnost na spisku, proverite na toj stranici.
Kako pratiti promene preko Katastarskog alarma?
Prema opisu RGZ, Katastarski alarm je „veb usluga Republičkog geodetskog zavoda koja vlasnika nepokretnosti ili drugu zainteresovanu stranu koja ima nekakav pravni interes, na dnevnom nivou putem imejla, obaveštava o promenama nad izabranim nepokretnostima ili brojevima predmeta”. Obaveštenja stižu ako dođe do „podnošenja zahteva za promenu vlasništva ili upisa zabeležbi, predbeležbi i tereta, vođenja sudskog spora, ispravke greške”. Nalog se otvara podnošenjem zahteva koji je dostupan na stranici RGZ o Katastarskom alarmu.
Šta ovaj tekst ne obuhvata?
Upis prava svojine (uknjižba) i legalizacija uređeni su posebnim propisima i ovde nisu obrađeni. O porezu na prenos apsolutnih prava pišemo u tekstu Porez na prenos apsolutnih prava za stan: ko plaća, koliko i kada, a o troškovima javnog beležnika u tekstu Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi.
RGZ na stranici o izvodu navodi i da od 12. 10. 2026. služba na šalteru bez zakazivanja prima deset vrsta zahteva za upis navedenih na toj stranici, dok se svi ostali zahtevi za upis podnose isključivo preko profesionalnih korisnika.
Za savet o konkretnom ugovoru i nepokretnosti obratite se advokatu ili javnom beležniku.
Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Za spoljni oglas proverite podatke i kontaktirajte prodavca na izvornoj stranici. Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji i: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.” Zato upis u katastru proverite sami, pomoću izvoda.
Izvori
Svim izvorima pristupljeno je 25. 10. 2026. godine; naslovi i citati sa stranica na ćirilici preneti su latinicom.
- Zakon o državnom premeru i katastru - čl. 2 tač. 17, čl. 62, 63, 70, 72, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. glasnik RS”, br. 72/2009, 18/2010, 65/2013, 15/2015 - odluka US, 96/2015, 47/2017 - autentično tumačenje, 113/2017 - dr. zakon, 27/2018 - dr. zakon, 41/2018 - dr. zakon, 9/2020 - dr. zakon, 92/2023 i 91/2025).
- Zakon o postupku upisa u katastar nepokretnosti i katastar infrastrukture - čl. 9, 11, 12, 14, 15, 41, 45, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. glasnik RS”, br. 41/2018, 95/2018, 31/2019, 15/2020 i 92/2023).
- Pravilnik o katastarskom premeru i katastru nepokretnosti - čl. 189, PDF na sajtu RGZ (postavljen marta 2021), „Sl. glasnik RS”, br. 7/2016, 88/2016 i 7/2019 - dr. pravilnik; nije konsolidovani tekst iz Pravno-informacionog sistema.
- RGZ - Izvod iz baze podataka katastra nepokretnosti
- RGZ - Najčešća pitanja - odeljak „List nepokretnosti”.
- RGZ - eKatastar - javni pristup.
- eKatastar nepokretnosti: Javni pristup - obaveštenja od 5. 10. 2026. i 19. 10. 2026., statistika; Kratko uputstvo za korisnike (RGZ, mart 2022).
- Status implementacije Katastarskog informacionog sistema · Republički geodetski zavod
- RGZ - TRAŽILI STE - URAĐENO! LIČNA KARTA VAŠE NEPOKRETNOSTI SADA I ONLAJN, BESPLATNO I U SAMO PAR KLIKOVA! - vest od 20. 10. 2026.
- RGZ - Katastarski alarm
- O Krovio servisu · KROVIO - krovio.rs.
- Pravno-informacioni sistem RS - objava propisa Republike Srbije
Kad među oglasima izaberete stan, izvadite za njega izvod iz lista nepokretnosti i proverite upis.
Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs