Porez na imovinu: ko plaća, kako se računa, rate i provera stanja

Ukratko: ovaj godišnji porez plaća se za nepokretnosti u Srbiji (čl. 2 Zakona o porezima na imovinu, ZPI). Fizičkom licu koje ne vodi poslovne knjige iznos utvrđuje rešenjem organ lokalne samouprave (čl. 33(2)). Osnovica je vrednost nepokretnosti: korisna površina pomnožena prosečnom cenom kvadrata u zoni (čl. 5 i 6), a stopu do zakonskog maksimuma određuje skupština opštine ili grada (čl. 11). Obveznik čija ukupna osnovica u toj lokalnoj samoupravi ne prelazi 400.000 dinara ne plaća porez (čl. 12(2)). Rate su tromesečne, s rokom od 45 dana od početka tromesečja (čl. 39(1)).

Ovo nije pravni ni poreski savet niti procena vaše konkretne situacije. Propisi i stranice državnih organa provereni su 27. 10. 2026. godine; citati sa ćirilice navedeni su latinicom, a iznosi u primerima su ilustrativni. Broj u zagradi iza člana označava redni broj stava: čl. 4(1) znači odredbu u prvom stavu člana 4. JLS je skraćenica za opštinu ili grad (jedinicu lokalne samouprave), LPA za lokalnu poresku administraciju, a ZPPPA za Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji.

Ko je obveznik i za koje nepokretnosti?

Obveznik je pravno ili fizičko lice koje je imalac prava, korisnik ili držalac (čl. 4(1)). Kod vlasnika stana ili kuće radi se o pravu svojine (čl. 2(1) tač. 1). Zakon oporezuje zgrade, stanove i druge građevinske objekte, a zemljište tek kad mu površina prelazi 10 ari (čl. 2(1) tač. 1 i 2(2)).

Dalje je reč o obvezniku bez poslovnih knjiga. Prema čl. 4(6) tač. 2, to je „drugo lice koje ne vodi poslovne knjige u skladu sa propisima Republike Srbije”, pa u tu grupu spada i vlasnik koji nema firmu. Obveznik koji vodi poslovne knjige porez utvrđuje samooporezivanjem (čl. 33(1)) i o njemu ovde ne pišemo.

Kada obaveza nastaje i prestaje, zavisi od načina sticanja prava:

Zakupac stana je obveznik samo ako zakup traje duže od jedne godine ili je zaključen na neodređeno vreme, uz neprofitnu zakupninu ili zakupninu obračunatu po propisanim kriterijumima i merilima, po zakonima koje navodi čl. 2(4), među kojima su zakoni o stanovanju i o javnoj svojini. Kraći zakup ne stvara obavezu zakupca.

O jednokratnom porezu koji se plaća pri kupovini piše članak Porez na prenos apsolutnih prava za stan: ko plaća, koliko i kada.

Kako lokalna poreska administracija računa osnovicu?

Osnovicu čini vrednost nepokretnosti koju utvrđuje poreski organ JLS (čl. 5(1) i 5(2)). Vrednost zavisi od tri elementa:

osnovica = korisna površina x prosečna cena kvadrata u zoni x (1 - umanjenje za amortizaciju)

Korisna površina. Za objekat to znači zbir podnih površina između unutrašnjih strana obodnih zidova. Iz nje su „isključene površine balkona, terasa, lođa, stepeništa izvan gabarita objekta, neadaptiranih tavanskih prostora” i prostora u zajedničkoj nedeljivoj svojini svih vlasnika posebnih delova (čl. 6(2) tač. 2). Kad poredite površinu iz oglasa ili ugovora sa onom koju koristi poreski organ, proverite po kojoj definiciji je izmerena.

Prosečna cena u zoni. JLS odlukom deli svoju teritoriju na najmanje dve zone, prema komunalnoj opremljenosti, opremljenosti javnim objektima i saobraćajnoj povezanosti (čl. 6(3) i 6(4)).

Prosečnu cenu po zonama JLS utvrđuje aktom, prema cenama ostvarenim u prometu uz naknadu u periodu od 1. oktobra prethodne do 30. septembra tekuće godine (čl. 6(5)). „Tekućom godinom” zakon naziva godinu koja prethodi poreskoj (čl. 6(6)), pa osnovicu za 2027. godinu određuju cene iz prometa od 1. oktobra 2025. do 30. septembra 2026.

Za zonu sa manje od tri prometa uzima se prosek prosečnih cena graničnih zona (čl. 6(7) i 6(8)).

Amortizacija. Vrednost objekta, osim zemljišta, može se umanjiti za amortizaciju po stopi do 1% godišnje, a najviše do 40%, „počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena izgradnja, odnosno poslednja rekonstrukcija objekta” (čl. 5(3)). Stopa je jedinstvena u celoj JLS, po odluci skupštine važećoj na dan 1. januara poreske godine.

Organ koristi podatke iz prijave, iz službenih evidencija i druge podatke kojima raspolaže (čl. 33(3)). Stanje upisa u katastru pokazuje izvod iz lista nepokretnosti, o kome piše članak Izvod iz lista nepokretnosti: gde se vadi i šta proveriti pre kupovine.

Koju stopu određuje lokalna samouprava i gde su njene odluke objavljene?

Stopu svojom odlukom određuje skupština vaše opštine ili grada, u granicama koje propisuje ZPI (čl. 11(2)). Za zemljište obveznika koji ne vodi poslovne knjige granica iznosi 0,30% (čl. 11(1) tač. 2). Za ostale nepokretnosti, uključujući stan i kuću, zakon propisuje skalu po rasponima osnovice (čl. 11(1) tač. 3):

Ako skupština ne utvrdi stopu ili je utvrdi iznad maksimuma, primenjuje se najviša odgovarajuća stopa iz prvog stava (čl. 11(4)). Konkretne stope i cene utvrđuju akti opštine ili grada gde je nepokretnost (čl. 38b(1)).

Akte o zonama, cenama i stopama JLS objavljuje „do 30. novembra svake tekuće godine, na način na koji se objavljuju njeni opšti akti” (čl. 7a(1) i 7a(4)), kao i na svojoj internet strani (čl. 7a(9)). Zato ih potražite u objavama opštine ili grada u kome je stan ili kuća.

Da li se porez plaća ako je osnovica mala?

Prag je propisan u čl. 12(2):

„Porez na imovinu na teritoriji jedinice lokalne samouprave ne plaća obveznik kad ukupna osnovica za sve njegove nepokretnosti na toj teritoriji ne prelazi iznos od 400.000 dinara.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 12(2)

Uz prag važe tri pravila:

• Osnovice svih nepokretnosti istog obveznika u jednoj JLS sabiraju se; svaka JLS računa posebno.
• Ako u toku godine nastane nova obaveza ili poraste korisna površina pa zbir pređe prag, oslobođenje prestaje i porez se utvrđuje za sve nepokretnosti obveznika u toj JLS „počev od nastanka poreske obaveze, odnosno od dana od koga je povećana korisna površina nepokretnosti” (čl. 12(3)).
• Prag ne važi za nepokretnosti koje se trajno daju drugim licima radi prihoda (čl. 12(4) i 12(5)). Oporezivanje same zakupnine opisuje članak Porez na izdavanje stana: stopa 20%, osnovica i prijava PP OPO.

Vlasnika kuće zanima još jedna odredba: zemljište se ne oporezuje „za površinu pod objektom na koji se porez plaća”, uz izuzetke iz čl. 12a(4) (čl. 12(1) tač. 8).

Šta je poreski kredit i ko ga ostvaruje?

Poreski kredit je umanjenje poreza koji je već utvrđen. Za stan ili kuću u kojoj obveznik stanuje i ima prijavljeno prebivalište važi čl. 13(1):

„Utvrđeni porez na kući za stanovanje ili stanu u kojem stanuje obveznik i u kojoj je prijavljeno njegovo prebivalište, u skladu sa zakonom kojim se uređuje prebivalište građana, umanjuje se za 50%, a najviše 20.000 dinara.”

• Zakon o porezima na imovinu, čl. 13(1)

Ostale odredbe člana 13:

• Više obveznika za jedan stan ili kuću: umanjenje ostvaruje svaki obveznik koji tu stanuje i ima prijavljeno prebivalište, u visini srazmernoj udelu (čl. 13(2)).
• Umanjenje od 75% predviđeno je za kuće i stanove površine do 60 m² koji nisu na građevinskom zemljištu ni na zemljištu u građevinskom području i ne daju se u zakup, a u kojima postoji prijavljeno prebivalište i stanuju samo lica starija od 65 godina (čl. 13(3)).
• Ako je za istu nepokretnost ispunjen uslov po više osnova, umanjenje se vrši samo po jednom osnovu, najpovoljnijem za obveznika (čl. 13(5)).
• Umanjenje iz čl. 13(1) i 13(2) ne vrši se kad se porez utvrđuje samooporezivanjem (čl. 13(6)).

Uslov je prebivalište prijavljeno po zakonu kojim se uređuje prebivalište građana. Zakon o strancima razlikuje boravište (adresa gde stranac boravi duže od 24 časa), adresu stanovanja i prebivalište, koje ima stranac kome je odobreno stalno nastanjenje (čl. 110(1), 110(2) i 110(5)). Te pojmove objašnjava članak Prijava boravka stranca: ko prijavljuje, rok 24 časa i kazne. Da li određena prijava ispunjava uslov iz čl. 13, utvrđuje nadležni poreski organ u postupku.

Kako izgleda obračun na ilustrativnom primeru?

U primeru računamo godišnji iznos za stan (A) i kuću (B) u poreskoj 2027. godini. Pretpostavke: obveznik ne vodi poslovne knjige, jedini je vlasnik, u objektu stanuje i ima prijavljeno prebivalište. Cene, amortizacija i stope su ilustrativne: ne potiču ni iz jedne odluke i ne važe ni u jednoj JLS. Zakon dozvoljava amortizaciju do 40% (čl. 5(3)), a stope u primeru su ispod zakonskih granica (čl. 11).

Osnovica stana prelazi prag, pa oslobođenje iz čl. 12(2) ne važi. Pri ceni iz primera A taj prag odgovara površini od 2,5 m², bez amortizacije. Za kuću važe prva dva raspona iz čl. 11, a zbog gornje granice iz čl. 13 kredit iznosi 20 hiljada umesto 25 hiljada. Obračun služi kao ilustracija; stvarni iznos određuje rešenje.

Kada se podnosi poreska prijava, a kada ne?

Poreska prijava podnosi se poreskom organu JLS u roku od 30 dana od nastanka ili prestanka obaveze. Kad obaveza nastaje ili prestaje ispravom koju je sastavio, overio ili potvrdio javni beležnik, prijava se ne podnosi. Čl. 33v(1) počinje rečima:

„Obveznik poreza na imovinu dužan je da podnese poresku prijavu nadležnom poreskom organu JLS, osim u slučaju iz člana 33b st. 1. do 8. ovog zakona, u roku od 30 dana, za:”

Pregled obaveza iz čl. 33b, 33v i 33g:

Ugovor o kupoprodaji stana potvrđuje (solemnizuje) javni beležnik (čl. 4(1) Zakona o prometu nepokretnosti), a on uz ispravu dostavlja i podatke iz izjašnjenja obveznika o oslobođenju ili poreskom kreditu po čl. 13, o korisnoj površini i o godini izgradnje (ZPI, čl. 33b(3)). Podatke i dokaze koje obveznik nije dostavio beležniku, a organ JLS ne može pribaviti razmenom podataka, obveznik dostavlja organu u roku od 30 dana od isteka roka od 24 sata (čl. 33b(6)).

Kako se porez plaća: rešenje, rate i akontacija?

Redosled je sledeći:

1. Rešenje. Izdaje ga poreski organ JLS u kojoj je nepokretnost (čl. 33(2) tač. 1), a može ga doneti i bez prethodnog izjašnjavanja obveznika o činjenicama važnim za odlučivanje (čl. 33(4)).
2. Rate. Čl. 39(1): obveznik plaća porez „tromesečno, u iznosu utvrđenom rešenjem, srazmernom broju dana u tromesečju za koje se porez plaća u odnosu na poresku obavezu utvrđenu za poresku godinu, u roku od 45 dana od dana početka tromesečja, na propisani uplatni račun javnih prihoda”.
3. Akontacija. Do dospelosti obaveze po rešenju za poresku godinu plaća se akontaciono, „u visini obaveze za poslednje tromesečje prethodne poreske godine” (čl. 39(2)).
4. Razlika po rešenju. Pozitivnu razliku između poreza utvrđenog rešenjem i akontaciono plaćenog poreza za tromesečje koje je dospelo obveznik plaća u roku od 15 dana od dana dostavljanja prvostepenog rešenja (čl. 39(3)). Višak akontacije uračunava se u porez za druge nepokretnosti ili naredno tromesečje, a vraća se kad obveznik to zatraži (čl. 39(4)).
5. Nova obaveza u toku godine. Za tromesečje u kome je obaveza nastala plaća se srazmerni iznos od dana promene do kraja tromesečja, u roku od 45 dana od početka tromesečja (čl. 39(5)). Ako rešenje nije dostavljeno do isteka tog roka ili je do isteka ostalo manje od 15 dana, porez se plaća u roku od 15 dana od dostavljanja rešenja (čl. 39(6)).
6. Manje rata. Porez se može platiti u manjem broju rata od propisanih, uključujući plaćanje celog iznosa odjednom, do dospelosti obaveze za svako tromesečje (čl. 39(10)).
7. Zakasnela uplata. Za dugovani porez i akontacije neplaćene u roku kamata se obračunava od narednog dana od dana dospelosti (čl. 39(11)). Kamatnu stopu određuje čl. 75(1) ZPPPA: godišnja referentna stopa Narodne banke Srbije uvećana za deset procentnih poena.

U primeru B iz odeljka o obračunu godišnji porez iznosi 30 hiljada dinara. Godina 2027. ima 365 dana, pa rata iznosi 30 hiljada × broj dana u tromesečju / 365:

Ako je poslednja rata za 2026. po ranijem rešenju bila 6.500 dinara, taj iznos postaje akontacija u prvom tromesečju 2027. Kada stigne rešenje za 2027. godinu, pozitivna razlika iznosi 7.397,26 - 6.500 = 897,26 dinara, s rokom od 15 dana od dostavljanja rešenja.

Kada dospeva četvrta rata za 2026. i šta sledi do kraja novembra?

Rok je 45 dana od početka četvrtog tromesečja; poreska godina odgovara kalendarskoj (čl. 39(1), čl. 38b(1)). Tačan datum potražite u rešenju i kod LPA. Prema ZPPPA, dan plaćanja je dan kada je dugovani iznos prenet na propisani uplatni račun javnih prihoda (čl. 68 tač. 1).

Porez se utvrđuje prema aktima objavljenim do 30. novembra tekuće godine koji važe 1. januara poreske godine (čl. 38b(1)). Akti koje JLS objave do 30. novembra 2026. zato određuju osnovicu i stopu za 2027.

Kako proveriti stanje na Portalu LPA ili u aplikaciji Moja LPA?

Stanje možete proveriti u Jedinstvenom informacionom sistemu LPA, preko Portala LPA (lpa.gov.rs) i mobilne aplikacije Moja LPA. Prema podacima Kancelarije za IT i eUpravu, sistem objedinjeno prikazuje sve poreske obaveze u Srbiji, prima elektronske prijave i omogućava plaćanje.

Vest Kancelarije od 13. avgusta 2019. o aplikaciji Moja LPA navodi sledeće:

• aplikacija je besplatna i dostupna za Android i iOS;
• za upit stanja potrebni su korisničko ime i lozinka, a zahtev za dodelu naloga obveznik lično podnosi u nadležnoj LPA;
• ko je obveznik u više LPA, dovoljan mu je nalog u jednoj;
• fizičkim licima preporučuje se LPA po mestu prebivališta;
• zahvaljujući Portalu LPA, građani koji žive u inostranstvu mogu proveriti obaveze i izmiriti ih sa bilo kog mesta na svetu.

Aktuelni postupak za dobijanje naloga proverite na Portalu LPA.

O dostavi rešenja govori vest eUprave od 1. avgusta 2020. Registrovani korisnici Portala eUprava rešenje o ovom porezu za 2020. godinu dobijaju u eSanduče; elektronski dokument može se preuzeti u roku od 15 dana, a ako se ne preuzme u tom roku, „smatraće se da je dostava izvršena”. Ostali građani rešenja dobijaju preko javnog poštanskog operatora. Način dostave u tekućoj godini proverite kod LPA.

Uporedite iznos i dospeće rate iz rešenja sa onim što pokazuje upit stanja. Ako je iznos drugačiji, obratite se poreskom organu JLS koji je izdao rešenje.

Šta ako se ne slažete sa rešenjem?

Protiv poreskog rešenja može se podneti žalba u roku od 15 dana od prijema (čl. 140(1) i čl. 142 ZPPPA). Za pravne lekove i sve što ZPI posebno ne uređuje primenjuje se ZPPPA (čl. 32(2)), koji važi i za izvorne javne prihode lokalnih samouprava (čl. 2a(1)).

Žalba ne odlaže izvršenje poreskog upravnog akta (čl. 147(1)). Drugostepeni organ može izuzetno odložiti izvršenje ako obveznik dokumentuje bitnu ekonomsku štetu koju bi pretrpeo plaćanjem pre konačnosti akta (čl. 147(2)).

Šta ovaj tekst ne obuhvata?

Van okvira ovog teksta su porez na nasleđe i poklon (ZPI, čl. 14-22), obveznici koji vode poslovne knjige i konkretne stope i cene bilo koje opštine ili grada. Koliko košta javnobeležnička overa ugovora o kupoprodaji, objašnjava članak Overa ugovora o kupoprodaji nepokretnosti: cena po tarifi.

Izvori

Citati zakona preuzeti su iz redakcijski prečišćenog teksta sa sajta paragraf.rs; zvanična objava propisa dostupna je u Pravno-informacionom sistemu Republike Srbije. Sve stranice otvorene su 27. 10. 2026. godine.

• Zakon o porezima na imovinu - čl. 2, 4, 5, 6, 7a, 10, 10a, 11, 12, 12a, 13, 32, 33, 33b, 33g, 33v, 38b, 39; izmene zaključno sa brojem 94/2024.
• Zakon o poreskom postupku i poreskoj administraciji - čl. 2a, 68, 75, 140, 142, 147; izmene zaključno sa brojem 80/2026.
• Zakon o prometu nepokretnosti (Zakon o prometu nekretnina) - čl. 4.
• Zakon o strancima - čl. 110.
• Pravno-informacioni sistem RS - zvanična objava propisa; naslov preslovljen sa ćirilice.
• Porez na imovinu - stranica Kancelarije za IT i eUpravu; naslov preslovljen sa ćirilice.
• Zahvaljujući mUpravi upit stanja za porez na imovinu preko mobilne aplikacije - vest Kancelarije za IT i eUpravu od 13. avgusta 2019.
• Lokalna poreska administracija - Portal LPA; naslov preslovljen sa ćirilice.
• eUprava - vest „Rešenja o porezu na imovinu za 2020. dostavljaju se elektronski” od 1. avgusta 2020. godine; naslov preslovljen sa ćirilice.
• O Krovio servisu · KROVIO - stranica sajta krovio.rs.

Iznos zavisi od korisne površine, pa površinu navedenu u oglasu uporedite sa podacima iz katastra. Stranica „O Krovio servisu” navodi: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs