Ugovor o zakupu stana: pisana forma, otkazni rok i overa

26. oktobra 2026.

Ukratko: Zakon o stanovanju i održavanju zgrada (ZSOZ) u čl. 70 st. 2 propisuje pisanu formu ugovora o zakupu stana. Isti član navodi sedam elemenata koje ugovor naročito treba da sadrži, nalaže zakupodavcu da u roku od 30 dana primerak ugovora dostavi nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji i određuje da otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana. Ostala prava i obaveze uređuje Zakon o obligacionim odnosima (ZOO, čl. 567-599). Overom kod javnog beležnika bavi se Zakon o javnom beležništvu (ZJB): privatna isprava koju javni beležnik solemnizuje ima dejstvo izvršne isprave ako ispunjava uslove iz čl. 85 st. 1 (čl. 85 st. 5).

U ovom tekstu objašnjavamo šta zakoni Srbije propisuju o ugovoru o zakupu stana. Ovo nije pravni savet niti procena vašeg konkretnog ugovora. Zakupodavac izdaje stan, zakupac ga uzima u zakup, a zakupnina je cena zakupa (u svakodnevnom govoru: kirija). Zakone navodimo prema konsolidovanim tekstovima sa sajta paragraf.rs, po stanju na dan 26. 10. 2026. godine; službene tekstove objavljuje Pravno-informacioni sistem Republike Srbije (pravno-informacioni-sistem.rs). Obrazac ugovora ovde ne objavljujemo, ali u nastavku dajemo spisak zakonskih elemenata prema kojem možete proveriti bilo koji obrazac.

Šta treba da sadrži ugovor o zakupu stana?

Prema čl. 70 st. 3 ZSOZ, ugovor o zakupu stana „naročito sadrži” sledećih sedam elemenata:

Tačka	Šta ugovor sadrži
1	mesto i datum zaključenja i podatke o ugovornim stranama
2	podatke o stanu: adresu i broj stana, strukturu i površinu, uređaje i opremu kojima je stan opremljen i druge bitne karakteristike
3	vreme trajanja zakupa
4	iznos, način i rokove plaćanja zakupnine
5	odredbe o međusobnim obavezama strana pri korišćenju i održavanju stana i o načinu plaćanja troškova upravljanja i održavanja zgrade
6	uslove za otkaz ugovora
7	odredbe o korišćenju drugih prostorija koje se ne smatraju stanom, a date su na korišćenje zajedno sa stanom (garaža i slično)

Obrazac proverite ovim redom:

Za svaku od sedam tačaka pronađite odredbu. Ako za neku tačku nema odredbe, zatražite da se dopiše pre potpisivanja.
Kod tačke 2 uporedite adresu, broj stana, površinu i spisak opreme sa stanom koji ste obišli.
Kod tačaka 3 i 4 proverite vreme trajanja zakupa, iznos zakupnine i rokove plaćanja.
Kod tačke 6 potražite otkazni rok izražen brojem dana i uporedite ga sa granicom od 90 dana iz čl. 70 st. 4 ZSOZ.
Proverite ko je u ugovoru naveden kao zakupodavac. Prema zakonu, to je vlasnik stana, odnosno nosilac prava javne svojine ili korisnik stvari u javnoj svojini. Kako se čitaju podaci upisani u katastar nepokretnosti, objašnjava članak Izvod iz lista nepokretnosti: gde se vadi i šta proveriti pre kupovine.

Da li ugovor mora biti u pisanoj formi i šta važi za usmene dogovore?

Da, ugovor o zakupu stana iz čl. 70 ZSOZ mora biti u pisanoj formi. Stav 2 tog člana glasi:

„Ugovor o zakupu stana zaključuje se u pisanoj formi između vlasnika stana, odnosno nosioca prava javne svojine ili korisnika stvari u javnoj svojini kao zakupodavca i lica kome se stan daje u zakup kao zakupca (...)”

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, član 70, stav 2.

Kada zakon zahteva ispravu, ugovor je zaključen kad ispravu potpišu sva lica koja se njime obavezuju (ZOO, čl. 72 st. 1). Kod dvostranog ugovora taj uslov je ispunjen kad obe strane potpišu jednu ispravu ili kad svaka potpiše primerak namenjen drugoj strani (čl. 72 st. 3).

Prema opštem pravilu ZOO o posledici nepoštovanja forme, ugovor koji nije zaključen u propisanoj formi nema pravno dejstvo, „ukoliko iz cilja propisa kojim je određena forma ne proizlazi što drugo” (čl. 70 st. 1).

Izuzetak predviđa čl. 73: ugovor za čije se zaključenje zahteva pismena forma smatra se punovažnim i kad nije zaključen u toj formi, ako su strane izvršile, u celini ili u pretežnom delu, obaveze koje iz njega nastaju, „osim ako iz cilja zbog koga je forma propisana očigledno ne proizlazi što drugo”. Kako se ta pravila primenjuju na vaš ugovor, zavisi od okolnosti konkretnog slučaja.

Za dogovore koji ostanu usmeni važi čl. 71 st. 1 ZOO:

„Ako je ugovor zaključen u posebnoj formi, bilo na osnovu zakona bilo po volji stranaka, važi samo ono što je u toj formi izraženo.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 71, stav 1.

Stavovi 2 i 3 istog člana dopuštaju istovremene usmene pogodbe pod uslovima koji su u njima navedeni. U praksi to znači da iznos, rokove i uslove koji su vam važni treba da upišete u ispravu koju potpisuju obe strane.

ZSOZ sadrži posebna pravila i za neprofitni zakup stana u javnoj svojini (čl. 94, ugovor na najviše pet godina) i za stanove za službene potrebe (čl. 71-75). Ti slučajevi nisu predmet ovog teksta. Prema čl. 568 ZOO, odredbe glave o zakupu „neće se primenjivati na zakupe uređene posebnim propisima”.

Da li se ugovor o zakupu overava kod javnog beležnika i čemu služi izvršna klauzula?

Solemnizaciju, to jest potvrđivanje privatne isprave kod javnog beležnika (notara), uređuje ZJB. Prema čl. 93 st. 1, javni beležnik potvrđuje (solemnizuje) privatnu ispravu „kada je to zakonom određeno”.

Stav 2 u četiri tačke navodi šta se naročito zaključuje u obliku javnobeležnički potvrđene (solemnizovane) isprave: ugovor o prometu nepokretnosti, ugovor o hipoteci i založna izjava (uz uslov iz tačke 2 tog stava), ugovor kojim se zasnivaju službenosti i ugovor o zajmu novca između fizičkih lica u iznosu od 10.000 evra i više. Da li je za vaš ugovor potrebna solemnizacija, proverite kod javnog beležnika ili advokata pre potpisivanja.

Član 85 ZJB određuje kad javnobeležnički zapis postaje izvršna isprava:

„Javnobeležnički zapis je izvršna isprava ako je u njemu utvrđena određena obaveza na činidbu o kojoj se stranke mogu sporazumeti i ako sadrži izričitu izjavu obavezanog lica o tome da se na osnovu te isprave može, radi ostvarenja dugovane činidbe, po dospelosti obaveze neposredno sprovesti prinudno izvršenje.”

Zakon o javnom beležništvu, član 85, stav 1.

Izvršna isprava omogućava da se po dospelosti obaveze neposredno sprovede prinudno izvršenje. Činidba je ono što dužnik treba da učini, na primer da plati zakupninu.

Prema stavu 5, isto dejstvo ima i privatna isprava koju je javni beležnik solemnizovao, ako ispunjava iste uslove. Kad zapis ima svojstvo izvršne isprave, javni beležnik na zahtev stranke sam stavlja potvrdu o izvršnosti (st. 6). Izvršnost se može pobijati po odredbama zakona kojim se uređuje izvršni postupak (st. 7). O visini naknade javnog beležnika ovde ne pišemo.

Kako se stan predaje, ko ga održava i šta ako stan ima nedostatak?

Za sva pitanja koja sam ne uređuje, ZSOZ u čl. 70 st. 4 upućuje na ZOO. Zato se na predaju stana, njegovo održavanje i nedostatke primenjuju pravila ZOO.

Pitanje	Šta kaže zakon	Član ZOO
Predaja stana	Zakupodavac predaje stvar u ispravnom stanju zajedno s pripacima; ispravno stanje određuje ugovor, a u nedostatku ugovora stanje u kojem stvar može poslužiti za upotrebu radi koje je ugovor zaključen	569
Održavanje	Zakupodavac održava stvar u ispravnom stanju za vreme zakupa i vrši potrebne opravke	570 (1)
Sitne opravke	Troškovi sitnih opravki izazvanih redovnom upotrebom i troškovi same upotrebe padaju na teret zakupca	570 (3)
Odgovornost za nedostatke	Zakupodavac odgovara za sve nedostatke koji smetaju ugovorenoj ili redovnoj upotrebi, bez obzira na to da li je znao za njih; nedostaci manjeg značaja ne uzimaju se u obzir	573
Nedostaci poznati unapred	Zakupodavac ne odgovara za nedostatke koji su u času zaključenja ugovora bili poznati zakupcu ili nisu mogli ostati nepoznati	574 (1)
Obaveštavanje	Zakupac bez nepotrebnog odlaganja obaveštava zakupodavca o svakom nedostatku koji se pokaže u toku zakupa, osim ako zakupodavac za nedostatak zna; zakupac koji ne obavesti zakupodavca o nedostatku za koji ovaj nije znao gubi pravo na naknadu štete koju bi zbog njega pretrpeo i naknađuje štetu koju zakupodavac zbog toga pretrpi	577 (1), (3)
Nedostatak pri predaji koji se ne može otkloniti	Zakupac može po svom izboru raskinuti ugovor ili zahtevati sniženje zakupnine	578 (1)
Nedostatak koji se može otkloniti bez većih nezgoda za zakupca	Ako predaja u određenom roku nije bila bitan sastojak ugovora, zakupac može zahtevati otklanjanje nedostatka u primerenom roku ili sniženje zakupnine	578 (2)

Odredbe čl. 578 važe i kad nedostatak nastane u toku zakupa (čl. 579 st. 1). Ugovorom se odgovornost zakupodavca za materijalne nedostatke može isključiti ili ograničiti (čl. 576 st. 1). Takva odredba je ništava, između ostalog, ako je zakupodavac znao za nedostatke i namerno propustio da obavesti zakupca ili ako nedostatak onemogućuje upotrebu stvari (st. 2).

Ispravno stanje određuje ugovor (čl. 569 st. 2), a tačka 2 čl. 70 st. 3 ZSOZ zahteva da ugovor sadrži podatke o uređajima i opremi stana i o njegovim drugim bitnim karakteristikama.

Troškovi upravljanja i održavanja zgrade uređuju se ugovorom u okviru tačke 5, a o obaveštavanju upravnika zgrade pišemo u odeljku o obavezama zakupodavca u prvih 30 dana.

Šta zakupodavac mora da uradi u prvih 30 dana?

Prema čl. 70 st. 2 ZSOZ, zakupodavac ima dve obaveze s rokom od 30 dana:

Primerak ugovora zakupodavac dostavlja nadležnoj lokalnoj poreskoj administraciji u roku od 30 dana od dana zaključenja.
Ako su se strane dogovorile da zakupac učestvuje u troškovima održavanja i upravljanja zgradom, zakupodavac o tome obaveštava upravnika zgrade, u skladu sa čl. 41 st. 4. Taj stav određuje rok od 30 dana od dana izdavanja posebnog dela u zakup.

Porez na zakupninu obrađujemo u posebnom članku Porez na izdavanje stana: stopa 20%, osnovica i prijava PP OPO. Ako se u stan useljava stranac, o prijavi boravišta piše članak Prijava boravka stranca: ko prijavljuje, rok 24 časa i kazne.

Da li zakupac sme da izda stan u podzakup?

Podzakup, to jest davanje zakupljene stvari u zakup drugome, ZOO uređuje u čl. 586-590:

ako nije drukčije ugovoreno, zakupac može dati stvar u podzakup, ali samo ako to ne šteti zakupodavcu (čl. 586 st. 1);
kad je za podzakup potrebna dozvola zakupodavca, on je može odbiti samo iz opravdanih razloga (čl. 587);
zakupodavac može otkazati zakup ako je stvar data u podzakup bez dozvole koja je prema zakonu ili ugovoru potrebna (čl. 588);
zakupodavac radi naplate svojih potraživanja može direktno od podzakupca zahtevati iznose koje ovaj duguje zakupcu (čl. 589);
podzakup prestaje u svakom slučaju kad prestane zakup (čl. 590).

Član 586 st. 1 počinje rečima „Ukoliko nije drukčije ugovoreno”, pa se ugovorom podzakup može urediti i drukčije. Pogledajte šta o tome piše u obrascu.

Šta se dešava sa zakupom ako vlasnik proda stan?

Kad se stvar koja je predata u zakup otuđi, pribavilac (onaj ko stvar stiče) stupa na mesto zakupodavca, pa prava i obaveze iz zakupa nastaju između njega i zakupca (ZOO, čl. 591 st. 1). Pribavilac ne može zahtevati da mu zakupac preda stvar pre proteka ugovorenog vremena; ako trajanje nije određeno ni ugovorom ni zakonom, ne može to zahtevati pre isteka otkaznog roka (st. 2). Za pribaviočeve obaveze iz zakupa prema zakupcu odgovara prenosilac (onaj ko stvar prenosi) kao solidarni jemac (st. 3).

Ilustrativni (izmišljeni) primer: Marko je zakupio stan na godinu dana, a vlasnik je stan u šestom mesecu zakupa prodao Ani. Ana postaje zakupodavac i do isteka ugovorenog vremena ne može tražiti da Marko napusti stan. Od trenutka kada bude obavešten o prodaji, Marko zakupninu sme da plaća samo njoj (čl. 592 st. 2). Posle prodaje on može otkazati zakup, poštujući zakonske otkazne rokove (čl. 594).

Šta znači ugovor na određeno ili na neodređeno vreme?

Vreme trajanja zakupa ugovor navodi u okviru tačke 3 iz čl. 70 st. 3 ZSOZ, a posledice ugovorenog trajanja uređuje ZOO.

Ugovor zaključen za određeno vreme prestaje samim protekom tog vremena (čl. 595 st. 1). Ako zakupac posle toga nastavi da koristi stan, a zakupodavac se ne protivi, važi čl. 596 st. 1:

„Kad po proteku vremena za koje je ugovor o zakupu bio zaključen, zakupac produži da upotrebljava stvar, a zakupodavac se tome ne protivi, smatra se da je zaključen nov ugovor o zakupu neodređenog trajanja, pod istim uslovima kao i prethodni.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 596, stav 1.

Tako nastali ugovor na neodređeno vreme prestaje otkazom koji svaka strana može dati drugoj, uz određeni otkazni rok (čl. 597 st. 1). Kad zakupac ili zakupodavac umre, zakup se nastavlja s njegovim naslednicima, ako nije drukčije ugovoreno (čl. 599).

Otkazni rok: 90 dana ili osam dana?

O otkaznom roku govore dve odredbe iz dva različita zakona. Prema ZSOZ (čl. 70 st. 4), otkazni rok predviđen ugovorom ne može biti kraći od 90 dana. Prema ZOO (čl. 597 st. 2), otkazni rok iznosi osam dana kad njegova dužina nije određena ni ugovorom ni zakonom ni mesnim običajima.

Odredba	Šta kaže	Za šta
ZSOZ, čl. 70 st. 4	otkazni rok „predviđen tim ugovorom ne može biti kraći od 90 dana”	otkazni rok predviđen ugovorom o zakupu stana
ZOO, čl. 597 st. 2	otkazni rok iznosi osam dana	kad dužina otkaznog roka nije određena „ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima”

Prva odredba stoji u stavu 4 čl. 70 ZSOZ:

„Prava i obaveze zakupca i zakupodavca, kao i druga pitanja od značaja za zakup koja nisu uređena ovim zakonom, uređuju se u skladu sa zakonom kojim se uređuju obligacioni odnosi, s tim što otkazni rok predviđen tim ugovorom ne može biti kraći od 90 dana.”

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada, član 70, stav 4.

Druga stoji u čl. 597 st. 2 ZOO:

„Ako dužina otkaznog roka nije određena ugovorom ili zakonom ili mesnim običajima, ona iznosi osam dana, s tim da otkaz ne može biti dat u nevreme.”

Zakon o obligacionim odnosima, član 597, stav 2.

Prva odredba govori o roku koji je naveden u ugovoru: on ne sme biti kraći od 90 dana. Druga predviđa rok od osam dana za slučaj da rok nije određen ni ugovorom ni zakonom ni mesnim običajima. Pri tome treba imati u vidu i već pomenuti čl. 568 ZOO, prema kojem se odredbe glave o zakupu ne primenjuju na zakupe uređene posebnim propisima. Primena ovih odredaba na konkretan ugovor zavisi od njegovog teksta i okolnosti slučaja.

Tačka 6 čl. 70 st. 3 traži da ugovor sadrži „uslove za otkaz ugovora”. Ako je otkazni rok izražen brojem dana, možete ga uporediti sa granicom od 90 dana iz stava 4.

ZOO poznaje i otkaz iz posebnih razloga:

zakupodavac može otkazati zakup bez otkaznog roka ako zakupac i posle opomene koristi stvar protivno ugovoru ili nameni ili zapušta njeno održavanje, a preti znatna šteta (čl. 582);
zakupodavac može otkazati zakup ako zakupac ne plati zakupninu ni u roku od 15 dana pošto ga je zakupodavac pozvao na plaćanje; ugovor ostaje na snazi ako zakupac isplati dug pre nego što mu otkaz bude saopšten (čl. 584);
ako su zakupljene stvari opasne po zdravlje, zakupac može otkazati ugovor bez otkaznog roka, čak i ako je to znao pri zaključenju, i tog prava se ne može odreći (čl. 597 st. 3 i 4).

Šta zakon kaže o depozitu?

Depozit je iznos novca koji zakupac, ako se strane tako dogovore, predaje zakupodavcu prilikom zakupa stana, a njegove uslove određuje ugovor. Među elementima čl. 70 st. 3 ZSOZ novac se pominje kao zakupnina: njen iznos, način i rokovi plaćanja (tačka 4). U ZOO reč „depozit” označava druge institute: polaganje dugovane stvari kod suda (sudski depozit, čl. 327 i 328) i bankarski novčani depozit (čl. 1035). Ti instituti se odnose na druge pravne odnose.

Prema ZOO, zakupac čuva zakupljenu stvar i po prestanku zakupa vraća je neoštećenu (čl. 585 st. 1). Za istrošenost usled redovne upotrebe i oštećenja usled dotrajalosti ne odgovara (st. 3). Za štetu nastalu upotrebom protivno ugovoru ili nameni odgovara (čl. 581 st. 3).

Ako se strane dogovore o depozitu, u ugovor treba upisati njegov iznos, svrhu, uslove i rok vraćanja. Rok za vraćanje depozita određuje se ugovorom, pa ga ovde ne navodimo kao zakonsko pravilo. Prema čl. 71 st. 1 ZOO, u ugovoru zaključenom u posebnoj formi važi samo ono što je u njoj izraženo, pa i dogovor o depozitu treba da bude u samoj ispravi.

Kakve veze Krovio ima sa ugovorom o zakupu?

Krovio je katalog nekretnina u Srbiji. Na stranici „O Krovio servisu” piše: „Krovio ne potvrđuje vlasništvo, dostupnost nekretnine ni tačnost izjava prodavca.” Na istoj stranici stoji: „Nismo agencija i ne učestvujemo u transakcijama.” Ugovor o zakupu potpisuju zakupodavac i zakupac. Kad izaberete oglas za izdavanje stana, ugovor proverite tačku po tačku prema čl. 70 st. 3 ZSOZ.

Izvori

Izvori su navedeni po stanju na dan 26. 10. 2026. godine.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada - čl. 41, 70, 71-75 i 94, paragraf.rs, konsolidovani tekst („Sl. glasnik RS”, br. 104/2016 i 9/2020 - dr. zakon).
Zakon o obligacionim odnosima (Zakon o obligacijama, ZOO) - čl. 70-73, 327-328, 567-599 i 1035, paragraf.rs, konsolidovani tekst (do „Sl. glasnik RS”, br. 18/2020).
Zakon o javnom beležništvu (Zakon o javnim beležnicima, Zakon o notarima) - čl. 85 i 93, paragraf.rs, konsolidovani tekst (do „Sl. glasnik RS”, br. 80/2026).
Pravno-informacioni sistem RS - službena objava propisa Republike Srbije.
O Krovio servisu · KROVIO - krovio.rs.

Pogledajte ponude u Krovio katalogu: krovio.rs